管理费与
维修基金（分层）

2026年一般性指引 — 并非法律意见。分层管理事务受《2013年分层管理法令》规范；如有争议，请咨询您的建筑物专员（COB）或律师。正在装修分层单位？欢迎向我们提问 →

管理费与维修基金，是每一位分层地契业主依据《2013年分层管理法令》 →都必须缴纳的两项经常性收费。它们让大厦得以正常运作，并为未来的开支做好准备——而拖欠这两项费用，正是最常见的分层纠纷。

管理费（服务费）

这笔费用用来支应共同产业的日常运作：保安、清洁、园艺、电梯保养、共用区域的水电，以及管理人员与建筑保险。费用按月收取，由管理层依据常年大会通过的年度预算来订定。收费金额必须足以支付所有营运成本——一个把费率定得太低的管理层，最终会陷入赤字。

维修基金（sinking fund）

维修基金是为重大而非经常发生的资本性支出预留的储备金——例如大厦外墙重新油漆、更换电梯或水泵、大规模防水工程、设备升级。依法规定，这笔费用须在管理费之外另行缴纳，通常为管理费的10%。维修基金独立存放，不得挪用于日常开支。

一个健全的维修基金，是一栋管理良好的大厦的象征——代表它正在为未来的大型工程“储蓄”，而不是动辄向业主征收特别附加费。购买二手单位前，请务必询问维修基金的余额。

管理费 vs 维修基金：并列对照

份额单位——您的费用如何计算

您的收费并非一笔固定费用——而是依照分配给每个地段的份额单位（share units）按比例分摊（依楼面面积、地段类型与附属地段如车位而定）。份额单位越多，代表分摊的费用比重越大，投票权重也越大。

您的月费 ≈ 您的份额单位 × 每份额单位的费率

举例来说，同一栋大厦中，1,200平方尺的单位若份额单位较多，缴纳的费用会比800平方尺的单位更高。完整说明请参见我们份额单位指南 →。

涵盖与不涵盖的项目

两者都不涵盖您单位内部——您自己的装修、维修与个人财物由您自行负责。参见公寓装修造价 →。

典型费率

费率按每份额面积每月每平方尺计算——常见范围大约在RM0.20至RM0.50以上，视设施多寡而定。拥有泳池、健身房、礼宾服务与气派大堂的高设施公寓，营运成本自然比一栋简单的板楼来得高。以下是一个实际例子：

• 一间份额面积1,000平方尺的单位，按RM0.35／平方尺计算 = 每月管理费RM350。
• 加上按10%计算的维修基金 = 每月RM35。
• 每月总计：RM385。

您实际的账单，取决于您的份额单位与管理层订定的费率——这也是为什么两个面积相近的单位，若份额单位分配不同，缴纳的金额也可能略有差异。

预算如何制定

管理层会编列年度预算，列明预期开支——保安、清洁、电梯保养、保险费、管理费用、水电与储备金——以及支应这些开支所需的每份额单位费率。这份预算会提交给常年大会 →供业主表决通过。业主可以质询个别项目、要求解释，并对预算投票。一个管理良好的大厦，会在预算之外同时呈交经审计的账目，让业主在批准来年费率前，能看清楚上一年的钱是怎么花的。

如果预算订得太低，就会累积赤字，管理层可能需要征收特别附加费；如果订得太高，则会产生盈余。无论如何，业主都拥有依法审查账目与投票的权利。积极参与预算审议，是保护自身投资最直接的方式之一。

不缴费的后果

拖欠款项会产生滞纳利息（依管理层议决，通常最高可达每年10%），管理层可以发出催缴通知、向分层管理仲裁庭 →提出申请，并最终追讨欠款——包括扣押动产。您也会因此失去在会议上的投票权。参见服务费拖欠者指南 →。

给业主与投资者的建议

• 在购买或持有物业前，先把这些费用计入您的持有成本与租金回报率计算。
• 购买二手单位前，务必查核欠款状况与维修基金余额。维修基金余额偏低，可能意味着即将有一笔针对重大工程的特别附加费。
• 在常年大会上要求查看经审计的账目——您依法享有这项权利，一栋拿不出经审计账目的大厦，是一个警讯。
• 设定直接扣款或银行常设指示，避免自己不小心陷入欠款而失去投票权。
• 如果您是房东，请在租约中加入条款，要求租客遵守附则，并将管理层发出的任何通知告知您。

来源与官方参考资料

本指南引用马来西亚现行法令与官方机构的资料。请务必以官方来源核实最新的费率与规则：

• 马来西亚法律（总检察署AGC官方网站）——《2013年分层管理法令》与2015年条例——阅读官方原文。
• KPKT（房屋及地方政府部）——分层管理、建筑物专员（COB）与房屋政策。