分层建筑保险
全解

2026年一般性指引 — 并非法律意见。分层事务受《2013年分层管理法令》与《1985年分层地契法令》规管；请咨询您的建筑物专员（COB）或律师。 正在装修分层单位？问问我们 →

保险是您的管理费所支付的项目之一 —— 但许多业主误以为大楼的总保单涵盖单位里的一切。总保单涵盖与不涵盖之间的落差，可能代价非常高昂。在灾难发生前弄清楚这条界线，能让您在火灾、水灾或水管爆裂之后，免于痛苦又昂贵的意外。本指南清楚说明哪些受保、哪些不受保，以及您该如何填补这个缺口。

强制性的总保单

《2013年分层管理法令》 →规定JMB／MC必须为建筑物投保并维持保险，保额为其全额重置价值，承保火灾及其他订明风险，另加针对公共区域意外的公众责任险。保费由管理费账户 →支付。管理委员会负责每年续保、定期取得专业的重置价值估价，并确保保额跟上建筑成本的通胀。保额不足的建筑物，会让全体业主在任何重大索赔中共同承担差额 —— 届时就需要征收特别征费来填补缺口。

总保单涵盖什么

• 建筑物结构与共同产业（电梯、大堂、屋顶、外部结构与外墙）。
• 火灾及其他受保风险后的重置（通常包括暴风、爆炸、公共区域水管爆裂）。
• 公共区域内第三方人身伤害或财产损失的公众责任。

总保单不涵盖什么

• 您的室内装修与固定装置（嵌入式柜子、定制木工、升级的饰面、瓷砖）。
• 您的室内物品 —— 家具、电子产品、电器、贵重物品与衣物。
• 租金损失或另觅住所的费用。
• 您或您的承包商对自己单位造成的损坏。
• 源自您单位的事故所引起的个人责任。

总保单 vs 您自己的保单：各自涵盖什么

为什么您仍需要自己的保险

由于总保单只涵盖到结构与共同产业为止，除非您自行投保家居保险（householder）、屋主保险（houseowner）或室内物品保险，否则您昂贵的装修与个人物品完全没有保障。一间公寓在全面装修之后，单是嵌入式木工、瓷砖与电器，价值就可能轻易达到RM100,000或以上 —— 若没有保单，这一切都得由您自掏腰包重建。

保险与装修

给正在装修的业主两个重点：第一，在重大装修前后都要通知您的保险公司，并更新保额，让升级后的室内从完工当天起就受保 —— 不要等到续保时才处理；第二，信誉良好的装修承包商在施工期间应自备劳工赔偿保险与公众责任险，以便在工人受伤或邻居财产受损时保障您。动工前务必索取承包商的保险证书，并存档一份副本。完工后，检视并更新您的室内物品与装修保单，以反映新的价值。参见公寓装修费用 →。

提出索赔

对于共同产业的损坏（例如电梯大堂失火，或公共水管爆裂淹及多个单位），由MC根据总保单处理保险索赔并监督重置工程。对于源自您单位内部、且仅限于您单位的损坏，则根据您自己的室内物品或家居保单索赔。从一开始就妥善保存装修费用、收据与照片的记录 —— 这些是室内物品或装修索赔的关键证据，事后极难重建。

楼层间渗漏与保险

楼层间渗漏是分层保险中争议最多的情况之一。责任取决于渗漏的源头：天花板内的公共水管爆裂由MC负责（总保单）；单位内的水管爆裂则由单位业主负责（您自己的保单）。界线由分层图订定。如何判定责任，参见天花板漏水维修 →与分层共同产业 →。

业主应检查什么

• 在常年大会上询问MC的总保单是否有效、是否以全额重置价值投保，以及当年是否已续保。
• 确认您自己的室内物品／装修保单是否有效，以及保额是否足够。
• 任何装修之后，更新保额以反映已完成的工程 —— 不要依赖装修前的保单价值。
• 检视保单的除外条款 —— 有些室内物品保单不承保施工中的装修工程；请据此安排保障。

资料来源与官方参考

本指南引用马来西亚法律与官方机构的资料。请务必向官方来源确认最新的收费与规定：

• 马来西亚法律（总检察署AGC门户） — 《2013年分层管理法令》 — 阅读官方条文。
• KPKT（房屋及地方政府部） — 分层管理、建筑物专员（COB）与房屋政策。