分层共同产业
全解

2026年一般性指引 — 并非法律意见。分层事务受《2013年分层管理法令》与《1985年分层地契法令》规管；请咨询您的建筑物专员（COB）或律师。 正在装修分层单位？问问我们 →

在分层生活中，最常见的困惑来源之一——也是最常引发纠纷的原因之一——就是“哪些属于您个人所有、哪些由整栋大楼共享”的确切界线。弄清楚这一点，对维修、装修、楼层间渗漏、保险索赔与责任归属都很重要。确切的界线由在土地局注册的分层图决定，每位业主都可以透过律师或土地注册处查阅。有疑问时，请查看分层图，而不是凭假设。

单位 vs 共同产业

您的单位（parcel）就是您拥有的那一户——一般指由墙壁、地板与天花板所围成的内部空间。墙壁、楼板与天花板本身，以及几乎其他一切——结构、共用设施与服务——都属于共同产业，由全体单位业主按份额单位 →比例共同拥有。若某样东西在分层图上并不明确落在您单位的界线之内，它很可能就是共同产业。

哪些属于共同产业

• 走廊、楼梯、大堂与电梯。
• 屋顶、地基、结构墙、柱子与横梁。
• 外墙与建筑外观。
• 服务超过一个单位的公共排水沟、水管、电线与水箱。
• 设施 — 泳池、健身房、花园、停车场公共区域、警卫亭、游乐场。
• 大楼所在的土地（及其公共区域）。

附属地段

附属地段（accessory parcel）是与某个主单位一同使用、并归属于该主单位的区域——最常见的是停车位或专用储物室。它显示在分层图上，本身可能附有份额单位，而且不能与主单位分开出售、抵押或转让。购买单位时，请确认附有哪些附属地段——它们会影响您的资产价值、您的收费，以及您的停车权利。

有限共同产业

有限共同产业（limited common property）是指定专供部分（而非全部）单位使用的共同产业——例如在多座大楼的项目中，只服务某一座或某一栋的电梯大堂、走廊或康乐设施。它由管理机构设立，并为受益单位的专用而维护。其他座的业主无权使用。

各类地段比较

谁负责维护什么

这就是为什么您的管理费 →用于公共区域的维护，而您自己的室内维修与装修，则由您自行处理并支付。

您可以改动共同产业吗？

不可以 — 未经管理机构授权，您不能改动、侵占或独占共同产业。这包括建筑外观与外墙、走廊、公共水管与电线，以及屋顶。装修必须局限在您的单位界线之内，并遵守附则 →。参见分层装修规则 →与敲墙指南 →。

维修责任

当东西坏了或渗漏时，维修责任取决于该物件是在您的单位界线之内，还是属于共同产业。关键问题是：该物件只服务您的单位，还是服务多个单位？它是否在分层图所示的单位界线之内？

• 只服务您单位的水管或线管（在您的单位界线内）—— 由您负责。
• 服务多个单位的公共水管（穿过结构或公共区域）—— 由MC负责。
• 大楼的外墙与外观 —— 属于共同产业；由MC负责。
• 您单位内部的缺陷（地砖、内墙、您的窗户）—— 由您负责。
• 服务整栋大楼的公共排水沟或屋顶防水膜 —— 由MC负责。

若对某物件属于共同产业还是在单位之内确有争议，请向土地局索取分层图副本，或向管理层索取竣工分层图。分层图是具权威性的文件——它凌驾于任何关于“这属于哪一边”的非正式理解。

常见纠纷

• 用鞋柜、脚车、花盆，或超出单位大门的违规扩建，侵占走廊或公共区域。
• 楼层间渗漏 —— 是谁的水管、由谁负责维修。这是马来西亚最常见的分层纠纷。
• 独占或未经授权使用属于共同产业的停车位（而非个别分配的附属地段）。
• 未经授权改动建筑外观或外墙 —— 包括更换窗户、安装铁花，以及在外墙安装冷气压缩机支架。

大多数纠纷都可参照分层图与附则解决；若双方无法达成共识，则可提交仲裁庭 →。

资料来源与官方参考

本指南引用马来西亚法律与官方机构的资料。请务必向官方来源确认最新的收费与规定：

• 马来西亚法律（总检察署AGC门户） — 《2013年分层管理法令》及《1985年分层地契法令》 — 阅读官方条文。
• KPKT（房屋及地方政府部） — 分层管理、建筑物专员（COB）与房屋政策。