如何合法驱逐租客
马来西亚法庭程序指南

本指南仅供一般参考，不构成法律意见。驱逐程序在法律与程序上相当复杂 — 提告前请聘请具马来西亚执业资格的律师。

私自驱逐属违法行为

马来西亚驱逐法律中最重要的一条规则是：房东不得在没有法庭命令的情况下驱逐租客。以下行为一律属违法，无论租客违反租赁协议的情节多么明显：

• 在租客仍居住期间换锁。
• 断水断电断网，逼迫租客搬离。
• 搬走或损坏租客的物品或家具。
• 骚扰或恐吓，意图逼迫租客搬走。

上述行为构成非法驱逐，房东可能因此面临：

• 租客提出的民事索偿（住所损失、精神损害、重置费用）。
• 根据《刑事法典》，因非法侵入或恶意毁坏而承担刑事责任。
• 法庭可能颁发禁制令约束房东，并下令租客立即恢复入住。

本页与我们的驱逐程序总览指南 →有所不同，本页专门聚焦于因违约而提告的正式法庭途径。

合法驱逐的理由

常见的合法驱逐理由包括：

马来西亚并没有《住宅租赁法令》；处理房东与租客纠纷的法律架构较为零散。主要相关法令为《扣押法令》1951（处理欠租）、《民法法令》1956，以及下级法院与高庭的一般程序规则。

欠租处理：《扣押法令》1951扣押令

当租客拖欠租金时，房东可依据《扣押法令》1951申请一项特定的补救措施：由推事庭发出的扣押令。此举授权法庭执达员扣押租客的物品并予以变卖，以追讨欠租。这并不会自动让租客搬离物业 — 若要收回物业，仍须另外申请收楼命令。

扣押令的申请程序：

• 房东向推事庭提出扣押令申请，须附上载明欠租金额的宣誓书、租赁协议，以及催缴证明。
• 法庭发出扣押令后，由法庭执达员到出租单位扣押物品。
• 被扣押的物品会在公开拍卖会上变卖，所得款项用于抵扣欠租。
• 根据该法令第11条，部分物品豁免扣押：谋生工具与基本生活必需品。

《扣押法令》的补救措施有助于快速追回欠租，但若房东同时希望租客搬离，仍须另外提出收楼诉讼。提告前的实务步骤，请参阅我们（英文版）欠租追讨指南 →。

收回物业：法庭途径

若要收回物业（也就是依法让租客搬离），房东必须取得收回物业的法庭命令；若租客仍不遵从，则须申请由法庭执达员执行的收回物业执行令。

房东不得亲自执行驱逐。一旦取得收回物业执行令，只有法庭执达员才能实际将租客及其物品搬离单位。任何房东若擅自采取行动 — 即使已经胜诉、只是执达员尚未行动 — 都可能面临藐视法庭的指控或遭禁制令约束。

推事庭的收楼程序

对大多数住宅驱逐案件而言 — 尤其是租期届满后逾期不搬，以及一般欠租案件 — 推事庭的审理权限为索偿金额RM100,000以下。根据《2012年下级法院规则》，程序如下：

1. 催告信。提告前，房东应先向租客发出正式催告信，列明驱逐理由（例如：14天内搬离或缴清欠租）。这能建立催缴记录，通常也是呈交法庭的必要文件之一。
2. 提出原诉传票。房东（或其律师）向推事庭提出原诉传票，并附上宣誓书、租赁协议及违约证据。
3. 向租客送达传票。传票必须亲自送达租客本人；若租客刻意回避，则可采用替代送达方式。
4. 聆讯。双方均须出庭。租客可提交反宣誓书。若案件无人抗辩，或租客未出庭，法庭通常会批准收楼命令。
5. 颁发收楼命令。法庭会订定租客须搬离的期限（通常为14至30天）。
6. 收回物业执行令。若租客未在指定日期前搬离，房东可申请收回物业执行令，由法庭执达员强制执行。

高庭程序

若租金较高（每月租金约超过RM5,000–RM8,000，或索偿总额超过RM100,000），或案情复杂、事实有争议，房东可能须改向高庭提告。高庭程序更为正式，须委任律师，耗时通常也更长，但执行力度更强。若情况紧急（例如租客正在造成损害，或有明确的破坏物业威胁），高庭可在正式聆讯前，以单方面（无需对方在场）方式颁发临时禁制令。

法庭途径比较表

实际所需时间

即使是无人抗辩的案件，透过法庭驱逐仍需要时间。房东应按以下实际时间规划：

• 提告前（2–4周）：发出违约书面通知、催告信，并等待租客补救或搬离。
• 提告至首次聆讯（4–8周）：准备并提出原诉传票；向租客送达；等待聆讯日期。
• 聆讯至颁发收楼命令（1–4周）：无人抗辩的案件通常在首次聆讯即可取得收楼命令。有争议的案件则需多次聆讯。
• 收楼命令至实际驱离（2–6周）：若租客未在法庭订定的日期前自行搬离，须申请收回物业执行令并安排法庭执达员执行。
• 总计（无人抗辩）：从首次通知到实际收回物业，约需3–5个月。
• 总计（有争议）：若租客积极抗辩，可能需要6–18个月甚至更久。

提告前的实务步骤

• 整理文件。备妥已签署的租赁协议、租金缴付记录（或显示未缴租的银行月结单）、与租客的所有书面往来记录，以及物业损坏的照片。
• 发出正式书面通知。载明驱逐理由、所要求的补救措施（缴清欠租、于指定日期前搬离），以及明确期限（缴款通常为7–14天；收楼通常为30天）。
• 切勿断水断电。即使租客未缴租金，断水断电仍构成非法驱逐，可能导致您被颁发禁制令。
• 委任律师。法庭驱逐程序在程序上相当复杂。律师能确保传票草拟正确、送达合规，并避免您在不知情下放弃权利。
• 考虑调解。若租客愿意协商，透过调解达成书面协议、约定具体搬离日期，可省去法庭程序的费用与时间。

有关欠租的具体处理流程，请参阅我们（英文版）欠租追讨指南 →。有关房东的一般权利，请参阅（英文版）房东权利指南 →。

收回物业执行令与强制执行

一旦法庭批准收楼命令，而租客未在指定日期前遵从，房东可申请收回物业执行令。法庭随后会指示法庭执达员在预定日期到单位，将租客及其物品搬离，并将物业交还房东。房东或其代表须在执行当天到场。若租客抗拒，执达员可要求警方协助。

执达员搬出的租客物品，通常会存放于指定的储存地点；房东无权自行处置。若租客在合理期限内未领回物品，处理这些遗留物品可能需要另外申请法庭命令。

租客可以采取的行动

收到收楼原诉传票的租客有权：

• 提交反宣誓书，反驳驱逐理由。
• 提出抗辩理由，例如：租期实际上尚未届满；违约已获补救；房东在违约后仍收取租金（构成弃权）；或房东本身未履行义务（如未妥善维护物业）。
• 若有充分理由，可申请暂缓执行令，以延后搬离日期，等候上诉结果。

租客也可参阅我们（英文版）租客权利指南 →，了解在租赁纠纷中的完整权利。

驱逐程序的费用估算（马来西亚）

资料来源与官方参考

• 《扣押法令》1951（马来西亚）— 处理欠租的扣押令；第11条豁免条款。
• 《民法法令》1956（马来西亚）— 第6条（收回土地／物业的权利）。
• 《司法机构法令》1964（马来西亚）— 高庭与推事庭的审理权限。
• 《2012年下级法院规则》（马来西亚）— 原诉传票程序。
• 《刑事法典》（马来西亚）— 第441至448条（非法侵入、破门入屋 — 适用于房东私自驱逐的情况）。
• 《法律执业法令》1976（马来西亚）— 法庭程序中的律师参与规定。
• e-Kehakiman平台（马来西亚法庭提告系统）：www.kehakiman.gov.my。