出租屋冷气谁来修
马来西亚

本指南仅供一般参考，不构成法律意见。如遇复杂或有争议的纠纷，请咨询具马来西亚执业资格的律师或消费人索偿仲裁庭。

马来西亚没有《住宅租赁法令》——这对冷气意味着什么

与一些国家不同，马来西亚没有独立的《住宅租赁法令》来自动分配房东与租客之间的维修责任。马来西亚的房东与租客维修责任框架完全以合约和普通法为基础：

• 您的租约是最主要的文件。租约中关于冷气保养与维修的任何规定都具约束力。
• 租约没有提及的地方，马来西亚法院会引用源自《1950年合约法令》及判例的普通法原则。
• 没有任何政府机构会自动执行维修义务；房东或租客必须自行协商，或向法院、仲裁庭申请命令。

这意味着一份拟定周全的租约就是您最好的保障——对双方都是如此。一条订明保养周期、并列明不同故障类型由谁付费的冷气条款，能在大多数纠纷发生之前就把它们化解。

按故障成因划分的责任表

马来西亚法院和消费人索偿仲裁庭一般会看故障的成因来决定由谁付费。下表总结了租约没有另行规定时的一般立场：

房东负责什么

作为房产及其固定装置的业主，房东一般负责确保冷气在租期开始时运作正常，并修复长期正常使用下出现的结构性或资本性故障：

• 租前缺陷。如果冷气在交屋时已无法正常制冷，房东必须维修或更换。租客应在物品清点交接时测试所有冷气，并以书面记录任何故障。
• 压缩机、PCB及风扇马达故障。这些是资本性部件，不论租客如何使用，都会随多年运作而老化。费用由房东承担。
• 接头老化引起的雪种泄漏。随着铜管老化，接头可能失效。这属于正常损耗——并非租客造成。
• 寿命届满时的更换。当机组到达使用寿命尽头（分体式冷气约10–15年），更换是房东的资本开支。

房东维持房屋适宜居住的责任，是普通法下的默示责任（沿袭Mint v Good [1951]一案的原则，以及马来西亚引用《1950年合约法令》第74条处理违约损失的案例）。入住时列入物品清单的冷气，是房东同意提供的固定装置——维持其正常运作也是这项承诺的一部分。

租客负责什么

租客有责任以“租客应有的方式”对待房产——这是马来西亚租赁法及普通法判例所确认的原则。就冷气而言，这意味着：

• 定期保养。大多数租约要求租客每3–6个月保养一次冷气。即使没有相关条款，租客也应把清洗滤网（或安排清洗）视为一般保养的一部分。费用一般为每台每次RM50–RM120。
• 及时报告故障。租客发现故障却拖延报告，导致损坏恶化，可能要为拖延所造成的额外损坏负责。
• 使用不当造成的故障。长期以极端设定运转冷气、遮挡户外压缩机，或任由室内机发霉而不处理，都属于租客一方的过失。
• 物理损坏。租客或其访客造成的损坏（例如撞击室内机、擅自改动电线），显然由租客负责。

您的租约应如何规定冷气事项

一条拟定周全的冷气条款可以杜绝大多数纠纷。无论您是房东还是租客，请确保租约涵盖以下内容：

请参阅我们的租约指南，了解应纳入的条款全貌。

正常损耗与租客造成的损坏

正常损耗是指长期正常、合理使用下出现的老化——并非由任何特定行为或疏忽造成。就冷气而言：

• 属正常损耗：压缩机在使用8–10年后老化；雪种压力在5年以上后慢慢下降；塑料外壳发黄。
• 不属正常损耗（由租客承担）：外壳因撞击而破裂；室内机支架弯曲；家具顶住机组导致排水管扭折；滤网因从未清洗而堵塞。

这个区别对保证金扣款尤其重要。房东不能因正常损耗而从押金中扣款——只能针对超出这一标准的损坏。请在入住和搬离时为每台冷气拍照记录状况，以免发生纠纷。

冷气定期保养：在马来西亚由谁付？

马来西亚租赁的标准做法——也是大多数租约采用的立场——是租期内的定期保养由租客付费。定期保养一般包括：

• 清洗滤网及室内机盘管（基本保养：每台RM50–RM80）
• 室内机严重脏污时进行化学清洗（每台RM100–RM150）
• 检查排水管是否畅通（已包含在标准保养内）

在大多数租约中，加雪种被视为消耗品——由租客付费。不过，如果雪种不足是因为老化铜管的雪种泄漏，那就是结构性缺陷，房东应承担泄漏维修以及补充雪种的费用。

完整费用拆解，请参阅我们的冷气保养费用指南。

发生冷气维修纠纷时

大多数冷气纠纷源自两种情况：（1）房东拒绝修理明显属于结构性的故障；（2）租客在合约明确规定下仍拒绝保养机组。解决步骤：

• 第1步——以书面提出要求。以电邮或WhatsApp向对方清楚说明故障情况、报告日期，以及您所依据的租约条款。如需进一步处理，书面记录至关重要。
• 第2步——取得书面评估。请持牌冷气技师出具书面诊断，说明故障成因。在判断故障属结构性还是疏忽所致的纠纷中，这是关键文件。
• 第3步——给予合理时间。给负责的一方合理的处理期限——非紧急故障一般为7–14天。
• 第4步——发出正式追讨信。如果对方置之不理，就发出追讨信（LoD），引用具体条款，并声明若14天内仍未解决，将向仲裁庭提出索偿。

把冷气纠纷带到仲裁庭

如果纠纷涉及RM50,000或以下的金钱索偿，任何一方都可以根据《1999年消费人保护法令》，向消费人索偿仲裁庭（Tribunal Tuntutan Pengguna Malaysia —— TTPM）提出索偿。仲裁庭收费低廉（申请费RM5–RM10）、无需律师，一般在60天内结案。

对于不属于《1999年消费人保护法令》范围的索偿（例如房东向租客追讨损坏赔偿），房东可根据《1964年司法法院法令》，就RM100,000以内的索偿向县庭提出诉讼。不过，这条途径涉及的律师费往往超过小额索偿的维修费用。

把一切记录在案：含冷气条款的租约、书面维修要求、技师的书面诊断、收据及照片。请参阅我们的欠租追讨指南，了解正式追讨信与仲裁庭程序在实务上如何运作。

入住或搬离前的冷气检查清单

给房东的建议

• 在每一份租约中加入清楚的冷气条款，订明保养频率、小型维修门槛及结构性维修责任。
• 在新租客入住前，请专业人员为所有机组做保养并保留收据——这确立了基准状况，也证明您的诚意。
• 每10–12年为压缩机与PCB更换预留预算；这些是资本开支，不是租客的费用。
• 以书面并在合理时间内回应维修要求——若租客把事情闹大，书面记录能保障您。
• 使用物品清点交接清单，在每次租期开始和结束时记录机组状况。

给租客的建议

• 签约前细读租约中的冷气条款——了解您是否需负责定期保养，以及小型维修上限是多少。
• 至少每3–6个月保养一次冷气，并保留收据。这能保障您免被扣押金，也证明您尽了租客应有的谨慎。
• 一旦出现故障，立即以书面（电邮或WhatsApp）报告。拖延报告导致进一步损坏，责任可能转移到您身上。
• 搬离时，把所有保养收据及每台机组的照片交给房东，确认您已履行义务。

资料来源与官方参考

• 《1950年合约法令》（马来西亚）——第74–76条（违约赔偿的计算）。
• 《1999年消费人保护法令》（马来西亚）——消费人索偿仲裁庭的管辖权（RM50,000上限）。
• 《1964年司法法院法令》——县庭的管辖权（RM100,000以内）。
• “租客应有的方式”普通法原则——Warren v Keen [1954] 1 QB 15（马来西亚法院援引的英国判例）。
• 马来西亚消费人索偿仲裁庭（TTPM）——www.kpdn.gov.my。