欠租追讨
马来西亚（2026年房东指南）

本指南仅供一般参考，不构成法律意见。请就您的具体情况，聘请马来西亚执业律师。WhatsApp联系ClickBina——待单位收回后，可为您提供翻新与维修服务。

总览——各条法律途径一览

马来西亚没有《住宅租赁法令》。欠租纠纷受租赁协议、《1950年合约法令》，以及包括《扣押法令》1951在内的特定法规规管。面对欠租，房东有三种合法选项：

分步骤：应先做的事

在聘请律师或向法庭提出申请之前，请按顺序完成以下步骤：

1. 检查您的租赁协议。确认租金到期日、宽限期（如有）、没收／重新占有条款，以及任何争议解决条款。
2. 记录所有欠缴款项，包括银行记录、租金收据，以及WhatsApp／电邮往来记录。这些证据在法庭上至关重要。
3. 发出正式书面催缴信。一封正式信函（或律师信），要求在14天内缴清欠款，既可作为证据，往往也能促使对方自愿缴款。请保留副本。
4. 先尝试直接协商分期还款方案，若租客只是暂时现金周转困难（见下方“协商还款方案”）。
5. 若催缴期满仍未缴清，聘请律师并选择适当的法律途径。

《扣押法令》1951——扣押令

《扣押法令》1951是马来西亚特有的快速追租机制。它允许房东向推事庭（欠租金额最高RM100,000）申请扣押令——一项法庭命令，授权法庭执达员进入房产，扣押租客的动产，之后可将其变卖以抵偿欠租。

扣押令流程的重点特征：

• 申请是以单方面方式提出（无需租客事先在场）——扣押令可在数天内发出。
• 只能追讨租金（以及约定的利息）——不能追讨赔偿或其他索偿。
• 扣押令授权扣押房产内的物品；租客可向法庭申请对扣押提出异议。
• 部分物品豁免扣押：租客的谋生工具、衣物、寝具与易腐物品。
• 这条途径不会自动附带收回管有权令——收回单位须另外提出民事诉讼。

依据《扣押法令》申请的法庭费用，一般从约RM50至RM100起跳；律师费视情况而异，一宗简单的扣押令申请，费用大约在RM1,000至RM3,000之间。

民事法庭诉讼——债务判决与收回管有权令

在推事庭或地庭提起民事诉讼，房东可取得判决债务（可对租客的资产强制执行）与／或收回管有权令（要求租客迁出）。若符合以下情况，应选择这条途径：

• 您希望在同一宗诉讼中，同时取得债务追讨与收回空置管有权。
• 租客已经迁出，但债务仍未清偿。
• 欠租金额超过《扣押法令》的门槛，或租客的物品不足以抵偿债务。

提出民事索偿，程序比申请扣押令更复杂，几乎必须聘请律师。一旦取得判决，可采取的执行方式包括扣押薪金／银行户口、执行扣押与拍卖令，而对于金额较大的债务，还可依据《1967年无力偿债法令》提出破产程序。

小额索偿仲裁庭——欠租不超过RM5,000

若欠租金额不超过RM5,000，小额索偿仲裁庭（推事庭）提供一套简化、低成本的程序：

• 不允许聘请律师（双方须亲自出庭）。
• 申诉费：约RM50。
• 聆讯通常在提出申请后60天内安排。
• 判决可对租客的资产强制执行。

请注意：小额索偿仲裁庭可以命令偿还债务，但一般不能命令收回管有权。若您也需要租客迁出，则须另外提出收回管有权的原诉传票。

比较：《扣押法令》vs民事法庭vs小额索偿

法律费用与时间估算（参考）

以上数字仅供参考。律师费会因律师事务所、案件复杂程度与索偿金额而有明显差异。可联络马来西亚律师公会，寻求物业纠纷律师的转介。

房东不能做的事——自行采取行动属违法

无论欠租金额多高，马来西亚房东在没有法庭命令的情况下，都不能合法采取以下任何行动：

• 更换门锁以阻止租客进入
• 切断或中止水电供应（电力、水、网络、煤气）
• 移走、搬动或处置租客的物品
• 违背租客意愿进入并占用该房产
• 骚扰、威胁或恐吓租客

这些行为可能构成非法侵入、对物品的不法干扰，或《刑事法典》（第574号法令）下的刑事恐吓。遭受自行采取行动对待的租客，可在紧急情况下于数小时内取得禁制令以恢复管有权，也可以索赔损害赔偿。房东唯一安全的途径，是透过法庭。

先协商还款方案

在向法庭提出申请前，请先考虑直接协商。许多欠租情况，源自暂时的经济困难，而非蓄意不缴租。一份书面协商确定的分期还款方案，能以比诉讼更快、成本更低的方式追回欠款。一份简单的还款协议应当：

• 说明欠款总额，以及其计算方式。
• 订明还款时间表（例如在现有租金之外，每月额外偿还RM500）。
• 说明若未能遵守方案，房东保留立即启动法庭程序的权利。
• 由双方签署并注明日期。

若租客违反还款协议，该协议可作为后续法庭程序中的额外证据。

预防：租客审核与按金规模

最好的欠租应对策略，就是预防。关键的保障措施包括：

• 妥善审核租客再签约——参阅我们的《租客审核指南》 →，了解职业核实、收入与租金比例，以及CTOS／CCRIS查核。
• 预先收取足够的按金：两个月的按金，能为两个月的欠租提供缓冲，避免您立即出现资金缺口。
• 使用妥善拟备的租赁协议，明确列明租金到期日、宽限期、没收条款与催缴通知规定。参阅租赁协议范本 →。
• 要求以LHDN文件佐证的收入证明（薪金单、EA表格），确保租金不超过月总收入的30%至35%。

实例演算——3个月欠租（RM4,500）

情境：月租RM1,500；租客欠租3个月（RM4,500）；仍在占用单位；对非正式催缴没有回应。

总法律费用（自行出庭的小额索偿）：约RM50至RM200的法庭费用。若为收回管有权的原诉传票聘请律师，须另加RM2,000至RM5,000的律师费。

追回单位后——翻新与重新出租

取回空置管有权后，请立即评估单位状况：

• 在动手处理前，先以照片全面记录所有损坏情况。
• 依据实际维修费用与收据，从按金中扣除相应款项。
• 聘请承包商进行《租客交替维修》 →，迅速将单位恢复至可出租状态。
• 每空置一周，就是一周的租金损失——一个翻新妥当的单位，能收取更高租金，也能吸引更好的租客。

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