马来西亚常见的租赁单位损坏
费用、押金扣除与修复方式（2026）

马来西亚没有《住宅租赁法》。押金扣除权利取决于您租赁协议的条款，以及您状况报告中的证据。有争议的扣除可在推事庭提出异议。

正常磨损 vs 损坏：关键区别

在马来西亚房东与租客之间，租期结束时争议最大的地方，就是某项状况究竟属于正常磨损（因日常使用而自然产生的老化，不可扣除）还是租客损坏（可避免的损坏，可从押金扣除）。马来西亚没有法定定义，但马来西亚法院与一般惯例采用与英国法律相同的原则：

租期越短，把某项状况归类为“正常磨损”的门槛就越高——一个12个月前才重新粉刷的单位，除非租客造成损坏，否则不应该又需要重新粉刷。5年的租期则是另一回事。

法律依据：马来西亚的押金扣除

马来西亚的住宅租赁受《1950年合约法令》规范。并没有《住宅租赁法》或租赁押金保障计划。这意味着：

• 以租赁协议为准。您的协议对押金扣除、维修责任与扣除通知所做的规定，即为适用的规则。
• 状况报告就是您的证据。若没有经双方签署并附有照片的入住状况报告，将很难证明损坏是租客造成，而非原本就存在。
• 扣除必须有凭有据。若租客对扣除提出异议并进入诉讼程序，您需要出示入住时的状况（证据）、退租时的状况（证据），以及修复费用（收据或报价单）。
• 争议解决途径为法院。租客若要就押金扣除提出异议，须向推事庭提出申索（最高RM100,000）。这正是为什么妥善的文件记录如此重要——只要证据清楚，大多数纠纷都能在诉讼之前解决。

最佳做法：在租客搬离后14天内，寄送一份书面的扣除明细，附上照片与收据。

马来西亚租赁单位最常见的损坏类型

根据巴生谷常见的租期结束经验，以下是房东在租期结束时最常遇到的损坏类别：

1. 墙面污渍、脏污的油漆，以及相框钉孔造成的洞
2. 污损、刮伤或破裂的地砖或地板
3. 浴室美缝与瓷砖缝隙发霉（因租客通风不足造成）
4. 破损或缺失的固定装置（门把手、橱柜铰链、马桶盖、淋浴屏风）
5. 损坏或脏污的冷气机（租客未清洗滤网）
6. 污损或损坏的家具与软装
7. 破损的窗户插销或玻璃
8. 损坏的电器（冰箱层架、洗衣机滚筒、烤箱架）

墙壁与油漆

重新粉刷是巴生谷房东在租期结束后最常见的支出。重点：

• 正常磨损：家具高度处的轻微磨痕、正常清洁留下的少许痕迹。若单位在租期开始时曾重新粉刷，而这些痕迹是在3年以上后才出现，局部补漆是您能合理要求的上限。
• 可扣除的损坏：钉孔／螺丝孔、蜡笔痕迹、大面积污渍、未经同意涂上的彩色油漆、（因烹饪或吸烟）发黄的天花板。
• 费用（参考价，2026年巴生谷）：
    - 补漆（局部修补）：RM200–RM500
    - 单间房重新粉刷：RM400–RM700
    - 整间公寓单位重新粉刷：RM800–RM2,500
    - 整间排屋重新粉刷：RM2,000–RM5,000

若您每次换租客都重新粉刷，无论实际状况如何，就不能向租客收取全额粉刷费用——只能收取因损坏而多出的部分。请具体记录单位状况，以证明扣除的合理性。

地板损坏

小贴士：铺设地板时保留一批备用的相同瓷砖。瓷砖花色往往会停产，3年后要找到相符的替换瓷砖非常珍贵。

浴室损坏

浴室问题在马来西亚租赁中很常见。最常见的包括：

• 美缝与瓷砖缝隙发霉：因租客未通风而产生的表面霉菌。重新美缝费用RM200–RM600；重新填缝RM150–RM300。若因租客疏忽（通风不足、未清洁）造成，可扣除；若属结构性潮湿，则不可扣除。
• 破损的淋浴屏风或玻璃：撞击损坏，通常可扣除。更换费用视尺寸与类型而定，为RM600–RM1,500。
• 破损的马桶盖或水箱盖：明显损坏，可扣除。更换费用RM80–RM250。
• 污损或损坏的洗手台：漂白剂污渍、撞击造成的缺角。更换费用视类型而定，为RM500–RM2,000。
• 防水层失效：若因租客擅自破坏造成（在地板上钻孔、使用具腐蚀性的清洁剂损坏瓷缝），可扣除。若因老化与正常劣化造成，则属房东责任。整间浴室重新防水：RM2,000–RM5,000。

固定装置、电器与家具

冷气损坏与疏于保养

冷气是租期结束时常见的摩擦点。常见情况：

• 因从未清洗而严重堵塞的滤网：属租客造成。承包商会在换租清洁时收取化学清洗费用（每台RM80–RM150），此项费用可扣除。
• 排水管堵塞导致天花板出现水渍：若因租客未清洗滤网造成，其修复费用可能可扣除。若因机组年龄造成，则属房东维护问题。
• 因雪种泄漏导致压缩机故障：通常属维护问题，非损坏。除非租客对室外机造成实际物理损坏，否则不可扣除。
• 遥控器遗失或损坏：可扣除。更换费用：RM30–RM80。

维修费用参考表（2026年巴生谷）

可扣除 vs 不可扣除：对照表

如何正确处理押金扣除

一套结构化的扣除流程能将纠纷降到最低，若案件升级至法院，这一流程也至关重要：

1. 在租客搬离后3天内进行退租检查。系统性地为每个房间、每个装置、每面墙拍照。
2. 与入住状况报告对照。找出目前状况明显比入住时更差、且以租期长短来看不属于正常磨损的项目。
3. 取得维修报价单或收据。扣除应以承包商开出的实际发票为依据，而非房东自行估算的数字。
4. 在14天内寄出书面明细给租客，逐项列出扣除内容，附上支持的照片与费用。请同时以电邮与WhatsApp发送，作为有时间戳的记录。
5. 尽快退还剩余押金。在没有正当理由的情况下不合理地扣留全部押金，属违反合约。
6. 若有争议：先尝试协商。若无法解决，租客可向推事庭提出申索。您的文件记录——入住报告、照片、收据——就是您的答辩依据。

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另请参见我们的租赁单位翻新费用指南 →与租客交替之间的换租维修指南 →。

如何预防常见损坏（给房东）

• 做一份附照片、由双方签署的详尽入住状况报告。这一份文件几乎决定了每一宗押金纠纷的结果。
• 在租赁协议中明确列出维修责任，包括将冷气滤网清洁列为租客义务。
• 使用耐用的建材：塑胶地板（比实木地板更耐损）；半光或缎光漆面（可擦洗）；大尺寸瓷砖（接缝少，更易清洁）。
• 提供品质较好的配件。廉价的铰链、把手与水龙头配件更容易损坏，长期下来的更换成本，往往高于一开始多花一点钱。
• 在租期中段（6–12个月）进行一次检查。及早发现问题——漏水的水管、堵塞的排水管、正在扩散的霉斑——能避免它们在租期结束时演变成大型维修工程。