租约续约
马来西亚（2026年指南）

本指南仅供一般参考。印花税数字以截至2026年的内陆税收局（LHDN）现行税率为准；盖印花前请到lhdn.hasil.gov.my核实最新税率。若您的单位在续约前需要翻新一下，请WhatsApp联系ClickBina。

续约选项：新协议还是延期信

当马来西亚的租约即将到期时，房东与租客实际上有三个选项：

建议的最佳做法，是每次都签立新协议或延期文件并盖上印花。根据《1949年印花税法令》，未盖印花的协议不能在马来西亚法庭上作为证据（不过可以逾期补盖，但须缴罚款）。

逐步续约流程

1. 在到期前2–3个月开始。让自己有时间在旧协议失效前完成谈判、起草与盖印花。
2. 议定条款：租金金额、期限，以及条件上的任何变动（宠物、转租、装修等）。
3. 起草新协议或延期信。使用涵盖所有重要条款、妥善拟定的范本。请参阅ClickBina租赁协议范本 →。
4. 双方签署。房东与租客（以及任何担保人）签署所有副本，并注明日期。
5. 在签署后30天内盖印花，可到任何LHDN柜台办理（或透过MyStamp电子印花网站）。逾期盖印花仍可办理，但须缴罚款。
6. 若租金上调，调整订金（见下文订金部分）。
7. 若任何户口资料有变，通知水电公司。

马来西亚续约的印花税

租赁协议（包括续约与延期）的印花税受《1949年印花税法令》规范，并经《2024年财政法令》修订（自2025年1月1日起生效）。原有的RM2,400年租豁免已被废除；现在印花税从第一令吉起按全年租金计算，最低RM10。每RM250（或不足RM250的部分）年租的税率：

• 租期1年或以下：每RM250收RM1
• 租期超过1年至3年：每RM250收RM3
• 租期超过3年至5年：每RM250收RM5
• 租期超过5年：每RM250收RM7

印花税通常由房东与租客平均分担，不过协议可另作规定。

印花税计算示例（1年租约）

公式（1年租约）：印花税 = ROUNDUP(年租 ÷ 250) × RM1，最低RM10。租期超过1年者，改用相应税率（每RM250收RM3、RM5或RM7）；若租金有变动，则以平均年租计算。请以LHDN的MyStamp计算器核实：mystamp.hasil.gov.my。

续约时的租金检讨

马来西亚的住宅租约没有法定的租金管制或上限。续约时的租金由双方自由议定。实际上，巴生谷的房东通常这样调整租金：

• 对长期的好租客调整0–5%，在市场稳定的情况下（留住可靠的租客，往往胜过向陌生租客收更高的租金）
• 在租赁需求强劲的地区调整5–15%（例如满家乐Mont Kiara、孟沙Bangsar、白沙罗Damansara），当地市场租金已有变动
• 不加租或略为减租，若市场已经转弱，或为了留住表现良好的租客

在开价之前，先查看市场上同类单位的现行挂牌价，并把空置风险计算在内。一个月租RM2,000的单位空置3个星期，就损失RM1,500租金——相当于一次性吃掉6%的年度加幅。

市场比较基准请参阅我们的如何在马来西亚订定合适租金指南 →。

续住租约——风险与法律地位

如果固定期限租约届满，双方都没有采取行动，但租客继续付租、房东继续收租，法律会按普通法推定成立一份定期（按月）租约。这会给房东带来几项风险：

• 保障减少：任何一方只需一个月通知即可终止定期租约，让您少了规划上的确定性。
• 没有盖印花的文件：一旦发生纠纷，没有一份现行的、盖了印花的协议可以作为呈堂证据。
• 租金冻结在旧水平：没有新协议，加租就没有书面依据。
• 条款过时：多年前议定的条件，可能已不再符合您的需要或现行法律。

在续约手续办理期间，续住1–2个月是可以接受的，但绝不应成为长久安排。请尽快签立新文件并盖印花。

续约时应检讨与更新的条款

续约是收紧或更新协议的好机会。可考虑检讨：

• 租金金额与缴付日期
• 许可用途——确认未经同意不得转租或短租（Airbnb）
• 宠物条款——清楚写明允许或不允许
• 装修与改建条款——未经书面同意不得进行结构改动
• 退租通知期——与您的重新出租时间表配合
• 水电费责任——由谁支付国能（TNB）电费、水费、网络费与管理费
• 维修与保养责任——请参阅我们的房东与租客维修责任指南 →
• 进入条款——确认房东在给予合理通知（24–48小时）后有权检查

费用比较：新协议与延期信

实例计算——月租RM2,000的1年续约

情景：现有1年租约（月租RM2,000）即将届满。房东与租客同意以月租RM2,100再续一年。新协议于2026年6月1日签署。

如何及何时发出不续约通知

若任何一方不打算续约，应在到期前及早以书面发出通知——通常按协议所列为1–2个月。最佳做法：

• 至少在到期前2个月发出通知，让对方有时间找新租客或新单位。
• 不续约通知应写明协议结束日期，并确认租客须在该日期前搬离。
• 确认所有交还事项：交还钥匙日期、共同检查时间、订金退还时限。

如果您不续约，需要为新租客准备单位，请及早WhatsApp联系ClickBina——我们通常能在1–2个星期内完成交接翻新。

续约时订金怎么处理

除非协议另有规定或租金有变，保证金会继续沿用：

• 租金不变：现有订金继续由房东保管；无须调整。
• 租金上调：若订金是月租的固定倍数（例如2个月），租客应补缴订金以反映新租金。请在新协议中清楚写明。
• 没有正式续约（续住）：订金按原有条款继续由房东保管，但若租金非正式地上调，要求补缴就没有书面依据。这是务必签立新文件的另一个理由。

完整的订金规则，请参阅我们的保证金指南 →。

应避免的常见续约错误

• 让租约不知不觉变成续住。按月的定期租约保障较少，加租也没有书面依据。
• 新协议没有盖印花。未盖印花的协议不能在马来西亚法庭上作为证据。逾期盖印花也总比不盖好——在30天内盖印花即可避免罚款。
• 沿用过时的条款。续约是修正问题条款的机会；把一切原封不动照抄的草率续约，就错过了这个机会。
• 忘了补缴订金。若租金上调而订金为2个月租金，房东从新租期第一天起就需要收到增加的订金。
• 续约时没有书面交接记录。续约时做一次简短的共同检查（记录状况与缺陷），可建立新的基准，减少新租期结束时的纠纷。

资料来源与官方参考

本指南提及以下法律、监管机构、官方单位与参考资料。规定、收费与程序可能会变动——请务必向原始来源核实最新情况：

• 内陆税收局（LHDN）——印花税 — 哪些文件须缴印花税及如何征收。
• 《1949年印花税法令》（第378号法令）——总检察署 — 法令官方文本；其后的修订另行刊宪，请核实最新规定。
• 国家能源公司（TNB）——电费 — 现行电费费率与账单项目。

价格如何估算：本指南中的装修或服务价格范围（RM），是2026年巴生谷的一般市场价格范围，整理自承包商报价与供应商价目表。这些并非官方或固定收费——最终价格取决于现场情况，请在现场确认后再做决定。法定费用、罚款、税率与审裁庭上限则以相关法律或官方单位为准，并非来自市场报价。