马来西亚先租后买计划
i-Sewa、PR1MA与发展商RTO（2026）

本指南提供一般性资讯。先租后买计划的条款可能变动；申请前请直接向PR1MA（pr1ma.my）、BSN（bsn.com.my）或相关发展商核实最新的资格与价格。

什么是先租后买计划？

先租后买（Rent-to-Own，RTO，或称“租后购”）安排，让您以租客身份入住物业，并在一段固定期限内（通常为5–10年）享有以预先议定价格购买该物业的合约权利（或义务）。您每月支付的一部分金额，可能会被列为“选择权抵扣款”，累积成购买价的一部分，或用于累积日后申请房贷所需的头期款记录。先租后买在马来西亚对以下人士特别有吸引力：

• 目前无法申请银行房贷（收入记录或信用历史不足）
• 缺乏10%头期款所需的现金
• 希望在承诺购买前“先住后买”
• 属首次购屋人士，暂时被市价挤出市场，但预期收入会增长

先租后买在马来西亚的基本运作机制

三种主要的先租后买途径，都有共同的基本架构：

1. 选择权协议：您签署一份先租后买合约，赋予您在期限结束时以议定价格购买该物业的权利（通常也是义务）。
2. 每月付款：您每月支付一笔金额。当中一部分是占用物业的“租金”；另一部分则是累积作购买用途的“选择权抵扣款”或储蓄成分。
3. 资格累积期：您会建立一段付款记录（通常3–5年），银行会接受这段记录作为您日后申请完成购买的房贷时，具备还款能力的证明。
4. 行使购买权：在先租后买期限结束时（或期间内约定的行使窗口），您透过银行贷款以预先议定的价格购买该物业。

马来西亚并没有专门规范先租后买的法令——您的权利与义务完全取决于先租后买合约本身，以及《1950年合约法令》（第136号法令）。

i-Sewa：政府支持的先租后买计划

i-Sewa是财政部旗下、透过国民储蓄银行（BSN）管理的先租后买计划。它让符合资格的马来西亚人，能在经过一段资格租赁期后，享有购买政府或政府关联房屋的选择权。

i-Sewa的可供性取决于当时有哪些房屋项目列入计划。请到bsn.com.my查询最新的房源与资格，或直接联系BSN了解最新条款。

PR1MA先租后买计划

PR1MA（一个马来西亚人民房屋计划，pr1ma.my）在其可负担房屋政策下，曾提供先租后买选项。PR1MA先租后买专属于PR1MA自建的物业，并受PR1MA购屋资格规则限制：

PR1MA先租后买的可供性视个别项目而定，并非所有PR1MA发展项目都提供先租后买选项。请务必直接到pr1ma.my核实。

私人发展商的先租后买配套

许多私人发展商——尤其在市况较弱、需要加速去化未售单位时——会自行推出先租后买计划作为销售工具。这些并非政府计划，而是您与发展商之间的私人合约，条款差异很大：

• 典型架构：您每月支付一笔金额，为期2–5年。期满后，您须申请银行贷款，按原买卖合约价格完成购买。
• 选择权抵扣：部分发展商会把每月部分付款计入头期款；有些则完全不会——请务必仔细阅读细则。
• 隐含利率：每月付款往往隐含比传统购买更高的总成本——请务必在承诺前计算出实际的等效利率。
• 发展商风险：若发展商陷入财务困难，您在先租后买合约下的权利将取决于对方的偿债能力。请查核该物业是否已有分层地契，以及先租后买合约是否已注册。
• 与买卖合约挂钩：最理想的架构，是把先租后买与已签署的买卖合约（SPA）挂钩，让您对该物业的权益，依《1966年房屋发展（监管与执照）法令》（第118号法令）在Schedule H/G项目下受到保障。

计划比较：i-Sewa vs PR1MA先租后买 vs 发展商先租后买

先租后买 vs 传统房贷：哪个成本更低？

如果您能符合房贷申请资格，传统购买几乎总是更划算的途径。先租后买是通往购屋的过渡工具，而不是免溢价的购屋替代方案。参见我们的首次购屋计划指南 →。

谁符合马来西亚先租后买的资格？

资格因计划而异。大多数计划的一般要求包括：

• 马来西亚公民
• 首次购屋人士（政府计划要求）
• 家庭收入须符合该计划的上限（请到相关计划官网核实）
• 目前没有其他物业（适用于PR1MA与i-Sewa）
• 有能力负担每月先租后买付款（由BSN或发展商评估）

签约前须了解的主要风险

• 期满时申请不到房贷的风险。如果您的收入或信用评分未能充分改善，可能无法完成购买——并可能失去已累积的选择权抵扣。
• 价格锁定风险。如果房价大幅下跌，您仍有义务按当初议定的较高价格购买。
• 发展商破产风险（私人发展商计划）。若发展商在物业完工或地契转移前遇上财务困难，您的先租后买付款可能会有风险。
• 提前退出的合约罚则。在先租后买期限届满前退出，往往会没收选择权抵扣，也可能须支付罚款。
• 维修责任不明确。许多先租后买合约要求占用人（即您）从第一天起就负责维修——即使法律上尚未取得产权。
• 隐藏成本——实际利率。请计算先租后买下的总支付金额，与以同一物业价格直接购买的总成本相比较。“先租后买溢价”可能相当可观。

实例演算：RM400,000物业的10年先租后买

仅为示意性说明，并非特定计划的实际报价。以下数字为假设性质，用于演示成本结构：

先租后买的溢价，正是“当下没有头期款”所付出的代价。如果能在2–3年内储够头期款再以传统方式购买，总成本通常低于10年期的先租后买。

先租后买购屋人清单：签约前该问的10个问题

• 我每月付款中有多少比例会计入购买价？
• 如果我最终无法完成购买，已累积的抵扣款项会怎样？
• 购买价在整个先租后买期间是否固定？
• 我是负有购买义务，还是只拥有购买选择权（无义务）？
• 提前退出的罚则是什么？
• 先租后买期间的维修费用由谁负责？
• 如果发展商破产，是否有已注册的权益能保障我的地位？
• 该物业是否已取得完工与合规证明书（CCC）？
• 分层地契（如适用）是否已经存在并已发出？
• 我是否已计算过与传统房贷相比的实际总成本？

若先租后买期满时无法购买该怎么办？

这完全取决于您的先租后买合约：

• 选择权（权利而非义务）：如果合约赋予您的是选择权，您可以选择放弃——但会失去选择权抵扣款以及支付的任何高于纯租金的溢价。
• 购买义务：如果合约要求您必须购买，未能完成可能会被卖方／发展商追究违约责任。大多数合约设有补救期；如果您确实无法取得贷款，请尽早与发展商协商。
• 转为普通租约：部分政府计划允许您在未行使购买权时继续以租客身份留下——按调整后的市价租金。请核实该计划的具体条款。

如果您不确定自己先租后买合约的条款，请聘请马来西亚产业律师在签约前进行审阅。

来源与官方参考资料

• 一个马来西亚人民房屋计划（PR1MA）——pr1ma.my
• 国民储蓄银行（i-Sewa）——bsn.com.my
• 《1950年合约法令》（第136号法令）——总检察署，agc.gov.my
• 《1966年房屋发展（监管与执照）法令》（第118号法令）——KPKT，kpkt.gov.my
• 国家房地产资讯中心（NAPIC）——napic.jpph.gov.my