提前终止租约
马来西亚（2026年指南）

本指南仅供一般参考，不构成法律意见。请就您具体的租赁情况咨询持牌马来西亚律师。在WhatsApp联系ClickBina，物业交吉后可快速完成翻新整理。

在马来西亚可以提前终止租约吗？

可以——但后果几乎完全取决于您的租赁协议内容。由于马来西亚没有《住宅租赁法令》，住宅租客并没有法定的提前退租权利。一切都由租赁协议与《1950年合约法令》规管。三种最常见的情况是：

提前终止条款详解

一份拟定完善的马来西亚租赁协议，会订有提前终止条款（在公司租赁单位中有时称为“外交条款”），并说明：

• 何时可以行使：通常只能在最短租期之后行使（例如2年期协议的头6个月或12个月内不可使用）
• 所需通知期：通常为1至2个月的书面通知
• 罚款：部分条款要求支付1至2个月租金作为解约金；另一些则要求没收押金
• 押金处理：押金是扣除合理款项后退还，还是全数没收

若您的协议没有提前终止条款，可参考租赁协议范本 →，了解完善的条款该如何撰写。今后签订的每一份协议，都应纳入此类条款。

租客提前退租——权利与后果

若您是租客，想在固定租期结束前搬离：

1. 检查协议是否订有提前终止条款。若有，须严格依照程序办理（在指定期限内发出书面通知）。
2. 若没有该条款，提前搬离在技术上即属违约。房东可能：

• 将按金没收，作为议定损害赔偿金
• 就剩余租期的未到期租金提出索偿（在民事法庭提出金钱索偿诉讼）
• 若押金不足以弥补全部损失，以上两项可同时进行

实务上，大多数房东会接受没收全部按金作为和解方式，尤其是剩余租期不长，或单位能迅速重新出租的情况。若单位在原定租期届满前已重新租出，房东的实际损失就会减少，而《1950年合约法令》第74条规定，损害赔偿须按实际损失计算，而非让房东意外获利。根据普通法，房东有责任尽快重新出租单位，以减轻损失。

房东提前终止——权利与限制

房东只能在有限情况下，合法地在固定租期结束前终止租约：

• 因租客违约而触发没收（重新占有）条款：包括拖欠租金、未经同意转租、非法使用单位，或其他重大违约行为。房东仍须发出书面通知，若租客不配合，则须取得法庭发出的收回物业命令。
• 双方协议：双方以书面同意提前交还租赁单位。
• 出售物业：在马来西亚，固定期限的租约不因物业出售而失效——新业主须承受原有租约。房东不能单纯因为想出售物业而终止租约。

若房东在没有正当法律理由（即未触发有效的没收条款，也没有法庭命令）的情况下终止租约，租客可就失去住所及搬迁费用向房东提出损害赔偿索偿。

押金的处理方式

费用与罚款比较

双方协议退租——最干净的方式

当双方同意提前终止租约时，应准备一份交还契约（或简单的交还信函），并由双方签署。内容应包括：

• 议定的交还日期（租客搬离并归还钥匙的日期）
• 任何和解款项（例如以部分押金没收代替通知期）
• 押金退还金额及付款日期
• 交还时单位的状况（或联合检查的详情）
• 确认双方均无其他索偿要求

双方协议交还在法律上不产生任何费用（交还本身无需缴付印花税），也完全无需上法庭。当情况有变时，这是双方最快速、也最体面的退租方式。

房东不能做的事

无论租客是否违约，马来西亚的房东在没有法庭命令的情况下，都不能采取以下任何行动：

• 更换门锁阻止租客进入——即使租金未缴，此举仍属违法
• 切断水电或网络，令单位无法居住
• 搬走或处置租客的家具或物品
• 违反租客意愿进入并占用单位
• 恐吓或骚扰租客，迫使其搬离

上述行为可能构成非法侵入、非法干扰财物，及/或《刑事法典》（第574号法令）下的刑事恐吓。租客可申请紧急强制令以恢复管有权，并要求损害赔偿。房东合法的途径是通过民事法庭取得收回物业的法庭命令，或就欠租而言，根据《1951年扣押法令》申请扣押令。有关法庭驱逐程序的完整说明，请参阅我们的马来西亚驱逐程序指南 →。

房东何时需要法庭命令

若租客在以下情况后仍拒绝搬离：

• 依没收条款送达有效通知；或
• 在固定租期届满时送达通知；或
• 双方已协议交还，但租客未在约定日期搬离

……房东必须根据《2012年法庭规则》，向推事庭或高庭（Sessions Court）申请收回物业命令。这是授权法庭执达员强制执行交吉的法律机制。建议透过马来西亚律师公会名录聘请律师。

协商提前退租——实用建议

无论您是房东还是租客，协商退租几乎总是比上法庭更便宜、更快速。以下是实用建议：

• 及早坦诚沟通。若您知道自己需要搬离，应尽快告知对方。突然离开会造成不快，也会带来法律风险。
• 以书面提出具体方案。“我将于7月31日前搬离，归还所有钥匙，双方同意押金全数没收作为和解”，远比漫无边际的对话来得有效。
• 房东：可提出退还部分押金，以换取快速、干脆的退租。配合的租客比拖延不走的租客更有价值。
• 租客：可主动提出寻找通过房东审核的替代租客。若房东接受，可大幅降低您的风险。
• 将所有协议以书面确认（WhatsApp、电邮或正式信函）——口头协议不具法律约束力。

实例演算——租客提前4个月退租

情境：一年期租约（每月RM2,000）。租客希望在第8个月搬离（尚余4个月租期）。协议订有提前终止条款，要求提前2个月书面通知，并没收按金（RM4,000，相当于2个月租金）。租客在第6个月依规定发出2个月书面通知。

若协议没有提前终止条款，房东理论上可就4个月的未到期租金（RM8,000）提出索偿，并扣除因迅速重新出租而收回的款项。押金（RM4,000）将用作抵扣。实务上，若单位能在3周内重新租出，房东的实际损失其实很小，法庭也不会让房东因此获得意外利益。

提前退租双方检查清单

• ✅ 已在正确日期向对方发出书面通知
• ✅ 在搬离日期前已结清所有欠租及水电账单
• ✅ 租客在搬离前已修复所造成的一切损坏（超出合理损耗部分）
• ✅ 已依原始入住清单进行联合检查
• ✅ 已归还所有钥匙、门禁卡及遥控器
• ✅ 押金和解方案已以书面达成，并由双方签署
• ✅ 水电户口已转回房东名下
• ✅ 已签署交还契约或双方退租信函（如属协议退租）
• ✅ 已联系ClickBina索取翻新整理报价——单位越快重新上市，房东损失的空置租金就越少

有关整个租赁周期的更多信息，请参阅我们的马来西亚租约终止指南 →与租赁协议指南 →。