马来西亚Airbnb合法吗？
短期出租法律指南（2026）

本指南仅供一般参考，不构成法律意见。马来西亚关于短期出租的法律与地方议会政策仍在演变。刊登前请务必向建筑物管理机构、地方议会与合格律师核实最新规定。WhatsApp联系ClickBina协助您准备单位。

马来西亚没有统一的全国性Airbnb法律

与部分已订立专属短期出租立法的国家不同，截至2026年，马来西亚尚无专属的全国性短期出租 （STR）法令。这造成了一个由不同层级规定拼接而成的局面：

• 分层附则（对公寓业主而言最直接的限制）
• 地方议会附则与指引（DBKL、八打灵市政局、莎阿南市政局、梳邦再也市政局等）
• 全国房屋法令（房屋发展法令，并不直接适用于售后出租）
• 所得税（内陆税收局——短期出租收入须课税）
• 旅游与酒店业相关规定（民宿业者须向MOTAC注册）

由此产生的结果是：同一条街上，某栋建筑物允许刊登的单位，隔壁一栋却可能被禁止。

分层附则——最直接的实际风险

对分层物业（公寓、服务式公寓、SOHO、SoVo）的业主而言，联合管理机构（JMB）或 管理机构（MC）的附则是最直接的法律限制。根据《2013年分层管理法令》（SMA 2013），联合管理 机构／管理机构可制定额外附则（在法定的附表H附则之外），以规范单位的使用方式；此类附则一旦在大会上 通过，即对全体单位业主与占用人具约束力。

许多巴生谷的分层建筑物已通过以下附则：

• 明文禁止将单位出租少于最短期限（通常为3个月或1年）。
• 禁止将单位用作酒店、旅舍或服务式公寓——此措辞涵盖Airbnb。
• 要求就任何出租（无论短期或长期）事先取得管理机构的书面批准。
• 依据SMA 2013第34条（违反附则）征收罚款或采取执法行动，包括暂停使用设施或提起法律程序。

即使附则未明文规定，管理机构依据SMA 2013第70条，对共用财产的管理仍拥有广泛裁量权，实务 上可能以滋扰为由（访客过多、噪音、安全顾虑）拒绝或限制短期出租。

《2013年分层管理法令》（SMA 2013）——相关条文

《2013年分层管理法令》（第757号法令）是规范西马与联邦直辖区分层物业的主要法令。与短期 出租相关的关键条文：

沙巴与砂拉越有各自的分层立法（分层地契法令与管理法令），条文内容大致相近。

有地物业 vs 分层物业：适用规定不同

不同产业类型所受的法律限制差异显著：

持有商用或混合用途地契的服务式公寓与SoVo单位，通常更适合做短期出租 ——它们不受纯住宅单位相同的用途限制。不过，即使是这类单位，仍须遵守建筑附则与地方议会的 批准要求。

地方议会立场——DBKL及其他

巴生谷各地方议会对住宅短期出租发布了不尽相同的指引：

• 吉隆坡市政局（DBKL）——DBKL已发布指引，指出将住宅单位用于短期住宿（定义为短于特定最短期限，通常为30天以下）须依据《1976年城乡规划法令》（第172号法令）取得相关规划机构的更改用途批准。若未取得该批准，在纯住宅分区营运短期住宿，技术上即属规划违规。实务上执法情况并不一致，但部分案例已发出正式通知。
• 八打灵市政局（MBPJ）及雪兰莪其他地方政府机构——立场相近；住宅分区物业的短期出租可能需要更改用途批准或营运执照。
• 发出罚款与停止营运通知——地方议会有权依据地方政府附则发出停止活动通知。

相关监管环境仍在演变，投入短期出租营运前，请务必向您所属的地方议会查证最新立场。

旅游执照与MOTAC注册

根据（经修订的）《1992年旅游业法令》，提供有偿住宿的业者可能须向马来西亚旅游、 艺术及文化部（MOTAC）注册。MOTAC旗下的民宿计划为接待访客的屋主提供了正式的注册途径，但该 计划主要针对乡郊／郊区自住式民宿，而非都市型Airbnb式营运。

• 未取得相关执照或注册便营运商业性短期出租，业主可能须承担《1992年旅游业法令》下的执法后果。
• 《2017年旅游税法令》对住宿提供者（包括促成此类入住的短期出租平台）征收旅游税（依类别每间房每晚RM2.50至RM25.00）。Airbnb本身会为透过其平台在马来西亚完成的订房代收并缴纳此税——但业者仍应自行确认最新的合规状况。

短期出租收入的税务义务

短期出租收入在马来西亚须课税。所得税处理方式取决于该活动被归类为营业收入或 被动租金收入：

• 被动租金收入（《1967年所得税法令》第4(d)条）——若您单纯出租单位，不提供酒店式服务，收入将按租金收入处理，以您的边际税率课税。可扣除项目包括房贷利息、门牌税、管理费及相关开支。
• 营业收入（《1967年所得税法令》第4(a)条）——若您经营多个单位、提供服务（清洁、床品、礼宾），或以商业化方式运作，内陆税收局（LHDN）可能将收入重新归类为营业收入，这会影响可扣除项目、税务处理及销售与服务税（SST）方面的考量。
• 旅游税——如上所述，可能适用《2017年旅游税法令》。Airbnb会为透过其平台在马来西亚完成的交易代收并缴纳旅游税。

请咨询注册税务代理以确定您短期出租营运的正确分类。参见我们的租金回报率计算指南 →，了解如何在 扣除税费与成本后估算净回报。

保险——为何标准保单不适用于短期出租

马来西亚标准住宅保险保单通常将商业活动排除在承保范围之外。若您的单位用于短期出租却未向 保险公司披露，任何损坏理赔（火灾、水灾、访客损坏）都可能因未披露重大事实，而被保险公司拒绝 理赔。短期出租业者应：

• 向住宅保险公司披露短期出租用途，或投保专门的短期出租保险。
• 理解Airbnb的AirCover房东保障属于平台保证，并非正式保险的替代品，且附带各种条件与除外事项。
• 确认房贷银行（若有贷款）同意短期出租用途——部分房贷条款禁止抵押物业作商业用途。

房东面临的实际风险

• 违反附则的罚款与执法。联合管理机构／管理机构可征收罚款、暂停门禁卡使用，并将事件转介至分层管理仲裁庭（SMT）或法院。仲裁庭可发出具约束力的裁决，包括要求业主停止短期出租营运。
• 违反房贷条款。若您的房贷条款限制物业仅供自住或长期住宅用途，短期出租可能使您违反贷款协议。
• 邻居与居民投诉。在分层建筑物中，访客高周转率会引发噪音、安全与设施使用方面的疑虑，其他居民会正式向管理机构提出。
• 税务申报不足。内陆税收局会稽查租金收入。未申报或申报不足的短期出租收入，将依《1967年所得税法令》承担罚则。
• 访客造成的损坏。短期访客造成损坏的风险高于长期租客；若每次订房都没有妥善的按金安排，追讨将十分困难。

刊登Airbnb前的检查清单

• ☑ 查阅建筑物的附则与住户守则——向联合管理机构／管理机构秘书索取现行核准的附则，确认短期出租是否获准或被禁止。
• ☑ 查阅您的地契或单位地契——确认核准用途未被限制为仅供住宅用途。
• ☑ 取得所需的地方议会批准——向DBKL／八打灵市政局／相关议会查询您所在地区短期住宿的更改用途要求。
• ☑ 检视房贷合约——确认并无限制商业或短期出租的条款。
• ☑ 更新保险——向保险公司披露短期出租用途，或投保专门保单。
• ☑ 向内陆税收局申报短期出租收入——将收入计入您的年度报税表。
• ☑ 确认旅游税合规——Airbnb会为平台订房代收此税，但若您使用多个订房渠道，须自行核实。
• ☑ 将单位准备至酒店式水准——短期出租访客期望较高的呈现水准。参见我们的家具配置指南 →。

短期 vs 长期出租：回报比较

在活跃的旅游或商业地段，短期出租的毛收入潜力可能明显更高。但计入成本、空置率、管理与 风险后，净回报往往与长期出租相近——有时甚至更差：

对多数巴生谷私人房东而言，一旦计入完整的成本与风险，将单位出租给经过筛选的长期租客， 通常能带来更佳的风险调整后回报。短期出租更适合持有商用地契单位、拥有专业管理与明确合规安排的经营者。

相关指南：租金回报率计算 → · 按金规定 → · 家具 vs 无家具出租 → · 分层附则指南 →

资料来源与官方参考

• 《2013年分层管理法令》（第757号法令）—马来西亚总检察署：第32条（附则）、第34条（罚则）、第70条（管理权力）
• 《1976年城乡规划法令》（第172号法令）—更改用途要求
• 《1992年旅游业法令》（第482号法令）—住宿提供者注册
• 《2017年旅游税法令》（第791号法令）—每间房每晚RM2.50–RM25.00的住宿税
• 《1967年所得税法令》（第53号法令）—第4(a)条营业收入；第4(d)条租金收入
• 吉隆坡市政局（DBKL）—关于住宅更改用途作短期住宿的规划指引