如何出租物业
马来西亚（2026年房东指南）

本指南涵盖马来西亚的住宅物业。商业租赁的规则有所不同。具体情况请咨询合格律师。

房东六大步骤总览

只要掌握顺序，在马来西亚出租物业其实并不复杂。以下是从头到尾的完整流程：

步骤1——整备出租单位

一个整备妥当的单位能争取更好的租金、吸引更优质的租客，也能更快出租。刊登广告前，请依以下顺序处理：

• 先修复结构与防水问题。屋顶漏水、浴室渗水或天花板水渍，对优质租客而言是拒租的理由，也可能使您面临责任索赔。真实预算请参见我们为出租而翻新的费用指南。
• 重新粉刷墙壁，选用中性色调（白色或米白色）。全新的油漆，是任何出租单位每分钱回报最高的整备工程。
• 确保所有水电设施正常运作——水、电、燃气、冷气、热水器。入住时冷气不能运作，是最常见的早期租客投诉。
• 决定全配备还是无配备。全配备单位出租较快，但保养责任也较高。半配备（基本电器：冷气、热水器、抽油烟机／炉具）是巴生谷最常见的折衷方案。
• 彻底清洁单位。经专业清洁的单位，能向准租客传递房东用心经营的讯息。可参见我们的深层清洁服务，用于租前清洁。
• 在交出钥匙前，拍照做完整的盘点记录。注明日期的照片，是您在退租时对抗按金争议的保障。

如需完整的租前装修预算，请参见我们装修费用指南。

步骤2——订定合理租金

定价过高会导致单位空置（空置成本累积得很快）；定价过低则是白白让钱留在桌上。正确做法是研究您物业方圆1公里内同类单位的实际市场行情：

• 在租赁平台搜索同区、同大小、同配备水平、同楼层的类似单位。
• 与熟悉您所在微型市场的BOVAEP持牌代理交叉核实。
• 若您的单位有短板（低楼层、较旧状况、无车位），可略微下调5–10%作为空置折让。
• 计算您的毛租金回酬率：（年租金 ÷ 物业价值）×100。巴生谷公寓一般为4–6%；有地住宅则为3–4.5%。

请参见我们的专门指南：如何订定合理租金 →

步骤3——招租与寻找租客

在马来西亚寻找租客主要有三个渠道：

优质的刊登照片，是投资回报最高的招租工具。自然采光、每个房间的广角拍摄，以及景观或车位的照片，能显著缩短空置期。

步骤4——仔细审核申请人

租客品质决定了您的投资是顺利运作，还是变成管理噩梦。切勿仅凭第一印象接受租客。请参见我们的完整指南：马来西亚租客审核 →

至少应收集：

• 身份证／护照副本——核实其真实且有效。
• 工作或商业收入证明——聘书、薪水单或EA表格。租金与收入比不应超过月总收入的1/3。
• CTOS或CCRIS报告——要求申请人自行提供CTOS报告（ctoscredit.com.my收费RM24.85）。一般认为697分以上属良好水平。
• 前房东推荐——针对曾租过屋的申请人；一通2–3分钟的电话，能透露很多信息。

步骤5——签署租约并盖印

马来西亚目前没有生效的《住宅租赁法令》。房屋及地方政府部（KPKT）提出的相关法令草案自2019年起仍在拟定中，截至2026年5月尚未提呈国会，也尚未成为法律。因此租赁关系目前受《1950年合约法令》与普通法规范。您的租约是约束双方的主要文件。

租约应纳入的重要条款：

• 每月租金、到期日与逾期付款的后果。
• 租期（最常见：1年并附续约选项）与通知期（通常为2个月）。
• 保证金与水电按金的金额。
• 维修责任——各类损坏由谁负责。
• 转租、宠物、装修与住户人数的规定。
• 终止条款，包括租客提前解约时的处理方式。

盖印：租约必须依《1949年印花税法令》，于签署后30天内到任何内陆税收局办事处或透过电子盖印平台盖印。自2025年1月1日起，年租RM2,400的豁免已被取消；印花税按年租金每RM250（或不足RM250的部分）依租期长短计算。最低印花税为RM10。未盖印的租约不能在法庭上作为呈堂证据。依《1949年印花税法令》第三附表，印花税在法律上由租客负责，但实务上房东与租客平摊此费用也很常见。

可先用我们的免费范本作为起点：免费租约范本 →

步骤6——正确收取按金

马来西亚标准的租赁按金结构为：

按金应在租约结束后合理时间内退还（市场惯例为14–30天），扣除任何议定的损坏或欠租扣款。交楼时拍摄的照片盘点证据，对支持任何扣款至关重要。请参见我们的指南：按金规则 →。

是否应聘请持牌物业代理？

一位BOVAEP持牌代理（依《1981年估价师、评估师及产业经纪人法令》注册的房地产代理／REA，或注册地产经纪／REN）可代您处理看房、租客审核与租约拟定。其佣金上限为1个月租金或总租金的10%，两者取其低——通常由房东支付。使用未持牌的“代理”，可能引发佣金纠纷及租约无效的风险。

若您人在海外或外州、管理多个单位，或是首次出租、希望获得专业协助，聘请代理最为合适。业主自行招租能省下佣金，但须投入更多时间在看房与审核上。

法律框架：马来西亚由哪些法律规范租赁？

许多房东惊讶地发现，马来西亚目前没有生效的《住宅租赁法令》。住宅租赁的法律框架建立在：

这意味着租约本身承担了全部的法律分量。一份草拟不周的租约会让双方都暴露在风险之中。若您打算长期出租，可考虑请律师审阅您的标准租约。

税务责任：每位房东都应了解的事

租金收入须依《1967年所得税法令》课税，并须向内陆税收局（LHDN）申报。请参见我们的专门指南：租金所得税与LHDN →

简言之：依内陆税收局第12/2018号公开裁定，被动租金收入依所得税法令第4(d)条评税。您可扣除可扣税开支，包括物业贷款利息、门牌税、地税、火险，以及维修保养费用。净租金收入之后依您的个人所得税税率（累进制，最高30%）课税。

出租前检查清单

交出钥匙前，请确认以下每一项：

首次当房东最常犯的错误

• 省略租客审核。仅凭直觉接受租客，而不核实收入、信用记录或推荐人，是大多数欠租与按金纠纷的根本原因。
• 使用未盖印的租约。若您日后需要对租客采取法律行动，未盖印的租约不能作为呈堂证据。
• 收取按金却没有签署盘点表。若没有注明日期的照片证据证明交楼时的单位状况，退租时要扣除按金几乎无法站得住脚。
• 未向内陆税收局申报租金收入。租金收入须课税。内陆税收局可追溯多年评估未申报的收入，并处以罚款与利息。
• 一开始就把租金订得过高。两个月的空置，成本高于六个月略低于市价的租金。请准确定价；空置的单位在不断流失现金。
• 使用未持牌代理。只有依BOVAEP注册的代理，才能合法收取佣金及拟定租约。未持牌的经营者，对房东与租客双方都构成风险。

资料来源与官方参考

• 《1950年合约法令》（马来西亚）
• 《1949年印花税法令》（马来西亚）——第三附表
• 《1981年估价师、评估师及产业经纪人法令》（马来西亚）
• 内陆税收局（LHDN）——印花税指引
• 内陆税收局第12/2018号公开裁定——不动产出租所得
• 估价师、评估师及产业经纪人局（BOVAEP）——马来西亚地产经纪标准（MEAS）
• 房屋及地方政府部（KPKT）——拟议中的《住宅租赁法令》（草案，尚未成为法律）