如何合法终止租约
马来西亚（2026年指南）

本指南仅供一般参考，并不构成法律意见。具体法律事宜请咨询持牌马来西亚律师。WhatsApp联系ClickBina，获取租客交替期间的翻新整备协助。

马来西亚租约终止的三种方式

由于马来西亚目前没有生效的《住宅租赁法令》，租赁关系受书面租约本身、《1950年合约法令》以及既有的普通法原则规范。租约可以三种方式终止：

若租约已届满，但租客仍继续占用单位，且房东持续收取租金，依普通法将被视为已成立周期性租约（通常按月计算）。此后任一方均可依约定或合理的通知期终止租约。

马来西亚的通知期

马来西亚对住宅租约没有法定的最低通知期。通知期完全以租约条文为准——常见做法包括：

• 1个月通知期——巴生谷住宅租约中最常见的条款
• 2个月通知期——较长期租约（2–3年）或商业租赁中常见
• 约定的固定结束日期——只需依约履行，无需另行通知

若租约未就通知期作出规定，依普通法，按月计算的周期性租约的通知期为一个日历月。请务必查阅您本身的租约条文。如需一份撰写完善的范本，请参见ClickBina《租约范本》 →。

房东与租客——通知比较

迁出流程——租客步骤

若您是准备终止租约的租客，请依循以下步骤，以保障您的按金并避免争议：

1. 按时向房东送达书面通知，依租约规定办理，并保留一份注明日期的副本。
2. 在迁出日期前结清所有未付租金与水电账单。未付款项将从按金中扣除。
3. 在迁出前修复租客造成的损坏（超出合理磨损部分）——自行修复通常比被房东索赔更便宜。
4. 将单位彻底清洁至交楼状态。使其恢复至交楼盘点表所载的状态。
5. 移走所有个人物品。任何遗留物品可能会被房东处理掉。
6. 与房东一同进行联合检查，依原始盘点清单逐一核对单位状况。
7. 在约定的交楼日期归还所有钥匙、门禁卡与遥控器。
8. 取得交楼的书面确认以及房东的收讫确认。

房东检查清单——租约结束时

• 确认通知已妥善以书面方式送达；记录日期。
• 依原始盘点表（理想情况下是已签署的交楼检查表）进行联合迁出检查。
• 在租客完全迁出前，以注明日期的照片记录所有瑕疵。
• 在租约所载期限内（通常14–30天）提供书面按金扣款明细。
• 及时退还剩余按金。不合理地扣留按金可能使房东面临民事索赔。
• 通知水电公司（国家能源公司TNB、雪兰莪水务SYABAS／Air Selangor、马来西亚煤气公司）将账户转回房东名下。
• 在重新出租前，规划好任何交替维修或翻新工程。

保证金——租约结束时会发生什么

在马来西亚，住宅租约一般会收取：

• 保证金（按金）：2个月租金（视协商情况，有时为1.5–3个月）
• 水电按金：0.5–1个月租金，用作国家能源公司（TNB）／水务账户的保证

租约结束时，房东可从保证金中扣除以下费用：

如需了解完整法律框架，以及如何就不合理扣款提出异议，请参见我们按金规则完整指南 →。

没收条款——房东何时可提前终止

大多数租约都载有没收条款（又称重新占有条款），允许房东在固定期限届满前，于租客出现以下情况时终止租约：

• 拖欠租金（一般定义为逾期14–30天）
• 违反租约的重要条款（例如未经同意转租、在禁止饲养宠物的情况下饲养宠物）
• 将物业用于非法用途

没收条款通常要求房东先发出书面补救通知，给予指定期限，之后才产生重新占有的权利。即使拥有有效的没收条款，房东仍不能自行采取行动——未经法庭命令而实际重新占有单位属违法行为。房东必须向法庭申请收回管有权令。

房东不能做的事——自行驱逐属违法行为

这是本指南中最重要的部分。在马来西亚，房东若未经法庭命令而采取以下任何行为，即属违法行为，可能面临民事责任甚至刑事责任：

• 更换门锁或阻止租客进入物业
• 搬走租客的物品
• 切断水电或网络以迫使租客搬离
• 骚扰、威胁或恐吓租客
• 未经同意或无正当理由多次进入物业

遭遇自行驱逐的租客，可向法庭申请恢复管有权的强制令，并可就所受损失索取赔偿。房东若要在租客不愿配合的情况下收回物业，唯一合法途径是透过法庭——可依《1951年扣押法令》（针对拖欠租金）或提出民事诉讼申请收回管有权令。

如需逐步了解法庭程序，请参见我们驱逐程序完整指南 →。

何时需要提起法庭诉讼

当租客在获得有效通知后仍拒绝迁出时，就需要提起法庭诉讼。两条主要法律途径为：

在展开任何法庭诉讼前，请聘请持牌马来西亚律师。马来西亚律师公会（malaysianbar.org.my）设有执业律师名录。未聘请律师的房东，也可亲自前往相关法庭注册处提出申请。

交楼与盘点检查

一次周全的交楼检查能保障双方权益，并预防按金争议。最佳做法是采用租约开始时双方签署的同一份盘点清单，并：

• 双方一同走遍每一个房间，依入住盘点表核对墙壁、地板、装置与设备。
• 测试所有电器与装置（灯具、风扇、冷气、热水器）。
• 检查所有水喉设备（水龙头、花洒、马桶冲水、水压）。
• 以照片记录任何损坏；清楚标注原有损坏与新损坏。
• 双方签署完成的迁出检查报告。
• 房东在约定期限内提供书面按金扣款说明（如有）。

如需一份可直接使用的检查清单，请参见《租约范本》 →，其中已附有盘点表。

租约结束后——税务与记录

房东在租约结束后，应就所得税合规保留以下记录：

• 马来西亚住宅物业的租金收入须依《1967年所得税法令》课税。请在您的年度内陆税收局（LHDN）电子申报中申报所收取的全部租金（扣除可扣税开支后的净额）。
• 租约、按金记录、维修发票及水电账单请至少保留7年（内陆税收局的稽查追溯期）。
• 若未来出售物业时可能须课征产业盈利税（RPGT），租约记录可用作“持有期”与改善成本的凭证。完整的内陆税收局处理方式，请参见我们租金所得税指南 →。

房东与租客常犯的错误

• 只用口头通知。请务必以书面方式发出通知——WhatsApp讯息也可算数，但正式信函更为妥当。若租约允许电子通讯，电邮亦可接受。
• 没有入住盘点表。若没有经双方签署的入住盘点表，退租时的争议几乎无法公平解决。
• 房东自行驱逐。无论欠租金额多少，未经法庭命令换锁或切断水电都属违法。
• 租客弃租离开。租客若未发通知即离开，但仍持有钥匙（且停止付租），在法律上仍拥有管有权。房东仍须依正当程序处理。
• 忘记水电按金。水电按金与保证金是分开的，须尽快退还（扣除任何未付账单）。
• 没有书面交楼确认。务必取得租客已迁出、钥匙已归还的签署确认。