买了、继承了或终于要整修一间老房子？这里讲解30至50年后通常会老化的部分、要先做哪些勘查、避免花两次钱的施工次序，以及分阶段预算。
📍 服务范围：吉隆坡、雪兰莪及布城。
30至50年的房子，通常有好几个系统同时老化：原有的电线、镀锌铁水管、屋顶防水垫层和天沟、浴室和墙脚的防水，往往还有白蚁。先勘查，再按这个次序修理：确保安全、止漏，处理白蚁和裂缝，趁墙打开时更换电线和水管，做防水，重铺瓷砖，然后是木工、油漆和最后的清洁。以一间有两间浴室的双层排屋为例，按我们的费用指南计算（2026年巴生谷参考价格范围）：第1阶段，安全与漏水，RM1,300 – RM4,900；第2阶段，管线与湿区，RM27,500 – RM49,000；第3阶段，重新油漆、维修与深度清洁，RM10,000 – RM20,000。合计RM38,800 – RM73,900，不包括新地板、新厨房、白蚁处理或整体外围防水。ClickBina承做全屋翻新并统筹各个工种：请通过WhatsApp把工程详情发给我们报价。
1995年以前建成的房子，占巴生谷排屋、半独立式和独立式洋房的很大比例。三十年已经超过它们当年所用防水层的设计寿命，而镀锌铁水管在马来西亚潮湿的气候下大约只能用20至30年。问题往往一起出现，而不是一个接一个。墙上的潮湿斑、褐色的自来水、跳闸的断路器和拱起的地砖，通常是不同的系统在同一个十年里走到寿命尽头。
我们的老房子防水指南详细解释了漏水方面的问题：失效的防水膜、没有有效防潮层的墙，以及可以用上50年的屋瓦，底下的防水垫层却已变脆，天沟也锈穿了。本指南则涵盖整间房子、各个工种，以及修理的先后次序，让每一面墙只需打开一次。
不是每间老房子都有每一种问题，但这些是要检查的系统。费用是2026年巴生谷的参考价格范围，出自每一行注明的ClickBina指南。
| 系统 | 常见迹象 | 一般修法 | 参考费用（来源指南） |
|---|---|---|---|
| 电线 | 橡胶或布包绝缘电线、两脚插座、没有地线、没有ELCB、断路器跳闸 | 检查，然后针对性升级或全屋重新布线 | 全屋重新布线RM6,000 – RM12,000（2–3房公寓）、RM8,000 – RM15,000（单层排屋）、RM12,000 – RM20,000（双层排屋） — 全屋重新布线费用 |
| 镀锌铁水管 | 自来水生锈或变色、全屋水压低、接头反复漏水 | 趁墙打开时改用PPR重新铺设水管 | 暗装PPR RM4,500 – RM7,500（公寓）、RM6,500 – RM11,000（排屋） — 重新铺设水管费用 |
| 屋顶 | 天花水渍、大雨时漏水、屋脊瓦松脱、屋瓦破裂 | 更换屋瓦和泛水；损坏范围大才翻新整个屋顶 | 破裂或损坏的屋瓦RM600 – RM2,500；泛水RM800 – RM2,000 — 屋顶维修费用 |
| 天沟与落水管 | 墙上有溢水痕迹、天沟下垂、接头生锈 | 清理冲洗、重新调整坡度或更换部分 | 维修RM300 – RM1,500 — 天沟维修 |
| 防水与地面上升潮气 | 底层墙上的水位痕和盐带、油漆起泡、浴室漏水 | 加装防潮层；浴室重做防水 | 防潮层注射每米RM80 – RM150；浴室不打掉RM1,500 – RM3,500，打掉重做RM4,500 – RM9,000 — 老房子防水指南 |
| 白蚁 | 泥道、门框和踢脚线敲起来空心、木材受损 | 检查，然后进行纠正性土壤处理或安装诱饵系统 | 检查免费至RM200；纠正性处理RM1,500 – RM4,000；诱饵系统RM2,500 – RM6,000 — 白蚁处理 |
| 墙壁裂缝 | 批荡上的发丝裂缝，或从门窗角落斜出的较宽裂缝 | 发丝裂缝：填补并油漆。宽于3 mm或在扩大：先找工程师 | 外墙裂缝修补连重新油漆每面墙RM800 – RM3,500；结构工程师约RM500起 — 结构裂缝修补 |
| 地砖 | 敲起来空心、瓷砖翘起或拱起、破裂 | 更换、重铺或打掉重铺 | 打掉重铺每平方尺RM12 – RM30，另加打掉费RM1.50 – RM3 — 地砖更换 |
| 化粪池（未接驳排污系统的房屋） | 排水慢、有臭味、溢出 | 抽粪清理 | RM250 – RM800 — 水箱与化粪池清洗 |
| 屋顶水箱 | 有沉淀物、盖子不再合适、旧水箱破裂或变脆 | 清洗，或更换水箱 | 清洗RM150 – RM400；新500–1,000 L塑料水箱连安装RM800 – RM1,800 — 我们的水箱费用指南 |
| 铁花与金属件 | 焊接处和底部横杆生锈 | 除锈后重新油漆，或更换 | 低碳钢窗户铁花每平方尺RM80 – RM130 — 我们的金属铁花费用指南 |
| 发霉 | 密闭房间、衣柜和天花上的黑点 | 先解决水气来源，再处理霉菌 | 局部RM800 – RM2,000；整间房RM1,500 – RM4,500 — 霉菌处理 |
各行背后的细节，请看老房子与1990年代以前的电线、PPR与其他水管材料比较、瓦屋顶漏水的位置、空心瓷砖的敲击测试、墙壁潮湿与发霉处理和白蚁诱饵系统如何运作。
没有做这些检查就给出的全屋报价只是猜测，因为最大的费用都在看不见的地方：墙里面、天花上面和地板底下。四项勘查就能解决大部分问题：
在规划预算？装修预算规划器会把您勾选的房间和工种的公布价格范围加起来，让您在任何人报价之前就看到大概范围。
| 勘查 | 由谁进行 | 参考费用 | 它告诉您什么 |
|---|---|---|---|
| 电气安全检查 | 向能源委员会（Suruhanjaya Tenaga）注册的电工 | RM150 – RM400（公寓／小单位）；RM400 – RM900（有地住宅，附测试报告） | 针对性升级是否足够，还是需要全屋重新布线 |
| 白蚁检查 | 持有农药局执照的害虫防治业者 | 免费至RM200 | 白蚁迹象是活跃、不活跃，还是只是有利白蚁的环境；见真正的白蚁报告应该写什么 |
| 漏水与外围勘查 | 防水承包商 | 漏水检测每次RM300 – RM800，与维修分开收费 | 水从哪里进来，以及哪些层要一起处理 |
| 裂缝结构检查 | 结构工程师 | 约RM500起 | 裂缝只是表面问题，还是要先做结构修补 |
把房子的屋龄和您看到的情况告诉每一位勘查人员。如果您是在买房而不是已经拥有这间房子，我们关于二手房隐藏缺陷的指南，列出了买家在完成交易后最常发现的问题。
次序搞错，正是老房子装修超出预算的原因：新浴室为了重新铺设水管又被打开，或者因为潮湿从未处理，重新油漆后又起泡。
很多屋主会把工程分开进行，而不是一次做完。分阶段时，要让每一阶段保护下一阶段。下面的例子是有两间浴室的双层排屋；每个阶段的总额只是表中各范围相加，全部是我们指南中2026年巴生谷的参考价格：
| 阶段 | 包括什么（来源指南） | 阶段总额 |
|---|---|---|
| 1 — 安全与漏水 | 全面电气检查附测试报告RM400 – RM900（电气检查）+ 破裂或损坏的屋瓦RM600 – RM2,500（屋顶维修）+ 天沟／落水管维修RM300 – RM1,500（天沟维修）。白蚁检查免费至RM200另计。 | RM1,300 – RM4,900 |
| 2 — 管线与湿区 | 双层排屋全屋重新布线RM12,000 – RM20,000（全屋重新布线）+ 排屋暗装PPR重新铺设水管RM6,500 – RM11,000（重新铺设水管）+ 两间浴室打掉重做防水，2 × RM4,500 – RM9,000 = RM9,000 – RM18,000（老房子防水） | RM27,500 – RM49,000 |
| 3 — 饰面与清洁 | 全屋重新油漆、深度清洁、所有维修完成并更换老旧设备：排屋的“标准翻新”档次，RM10,000 – RM20,000（出租单位翻新） | RM10,000 – RM20,000 |
| 三个阶段合计 | RM1,300 – RM4,900 + RM27,500 – RM49,000 + RM10,000 – RM20,000 | RM38,800 – RM73,900 |
不包括：检查发现白蚁活动时的白蚁处理（纠正性处理RM1,500 – RM4,000）、新地砖（按面积计算，每平方尺RM12 – RM30另加打掉费）、新厨房，以及整体外围防水，我们的老房子防水指南把以勘查为基础的整体防水工程定在RM12,000 – RM50,000+。如果是包括新厨房和格局改动的全面装修，请用装修费用计算器按面积编预算（轻度翻新约每平方尺RM50–90，中档全面装修RM90–150，高档RM150–220+），范围与扩建请看排屋装修指南，其他房屋类型请看全面装修费用指南。
空置多年的房子（一间没人住的rumah lama，或等待遗产处理的房子），除了屋龄带来的问题，还有自己的一份清单：
我们的拍卖屋（lelong）装修指南有一份头两个星期的检查清单，适用于任何长期空置的房子。入住之前，空置排屋的入住深度清洁一般为RM600 – RM900+。
继承的家族房子往往是家里最旧的房子，继承人一开始很少对怎样处理它意见一致。先决定用途，因为用途决定要花多少钱：
| 计划 | 房子要做什么 | 延伸阅读 |
|---|---|---|
| 按现状出售 | 只要安全、像样：止漏、修好任何危险的地方、清空并深度清洁。饰面留给买家选择。 | 能提升房产价值的装修（出售部分） |
| 出租 | 为耐用而翻新：排屋标准翻新RM10,000 – RM20,000，中档全面升级RM30,000 – RM70,000。 | 出租单位翻新费用和为出租而装修 |
| 自住 | 本页的完整流程：勘查、确保安全、管线、防水、饰面。 | 上面的分阶段预算 |
有一点法律问题：在遗产完成管理、地契过户之前，谁可以授权在房子里施工，要问遗产管理人或您的律师。我们关于房产继承和伊斯兰继承法（faraid）与穆斯林遗产的指南，解释了遗嘱认证、遗产管理书和过户；很多继承人会在地契过户后才装修。
在较旧的公寓、服务式公寓或组屋里，同样的老化也会发生，但不是全部都由您负责。大楼的立管、总水管、屋顶和公共区域，由管理层（JMB或MC）负责。单位内部的电线、水管、浴室和饰面则是您的。2–3房公寓全屋重新布线RM6,000 – RM12,000，暗装PPR重新铺设水管RM4,500 – RM7,500。浴室漏水到楼下单位，是旧公寓的典型纠纷，所以重铺瓷砖时要重做防水。任何工程开始前先向管理层申请，并遵守分层装修规定。
老房子装修涉及一些本身有法律要求的工种。无论请谁，都要问清楚这些：
我们承做全屋翻新并统筹各个工种，按照上面的次序，为巴生谷各地的老房子、继承的房子和长期空置的房子施工。我们承接的工程包括打掉与重铺瓷砖、霉菌处理、铁花、水箱供应与清洗、疏通排水管、橱柜翻新和衣柜维修，以及深度清洁、入住清洁和装修后清洁。请通过WhatsApp把房子的情况、问题位置和任何旧图则发给我们，获取报价。装修上门勘查免费。价格是固定价格，没有隐藏费用，我们会在一小时内回复。
本指南提到以下监管机构和官方机构。规定、费用和程序会改变 — 请务必向来源确认最新情况：
价格如何估算：本页每一个RM数字，都原样引自旁边注明的ClickBina费用指南（全屋重新布线、重新铺设水管、屋顶维修、天沟维修、老房子防水、白蚁处理、房产检查、结构裂缝修补、地砖更换、化粪池清洗、水箱、金属铁花、霉菌处理、电气检查、漏水检测、出租单位翻新和清洁）。这些是2026年巴生谷的一般市场价格范围，根据承包商报价和供应商价格表整理而成，并非官方或固定收费。阶段总额只是分阶段预算表中各范围的简单相加。您的房子只有在完成上述勘查后，才能准确报价。
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