地税与门牌税
详解（2026）

2026年一般性指引——非法律或税务意见。相关规定因州属而异，也会随每年财政预算案调整；请向相关机关或持牌专业人士确认。 买了新房子？向我们咨询装修事宜 →

马来西亚几乎每位业主都要面对两种周期性产业税，而这两者经常被搞混。对一般住宅而言，两者金额都不算高，但一旦忘了缴，就会产生罚款，所以值得花点时间搞清楚。这两项属于持有产业的年度持有成本——不同于购屋时一次性缴纳的印花税与律师费。身为业主，把这两笔费用编入预算，是计算真实持有成本与净租金回报率的一部分。

地税（cukai tanah／cukai petak）

地税是依据国家土地法典，缴给州土地局（Pejabat Tanah）的年度土地税，按土地面积与类别计算。有地住宅按土地面积计税；分层单位则以分层地税（cukai petak）的形式，由州属直接开单给各业主。金额通常不高，且在年初就要缴纳。每英亩（或每平方米）的税率因州属与土地类别而异，因此您产业的实际金额，须以Pejabat Tanah发出的账单为准。相较门牌税，大多数有地住宅业主要缴的地税相对不高。

门牌税（cukai pintu／cukai taksiran）

门牌税缴给您所属的地方议会（Pihak Berkuasa Tempatan／PBT）——例如DBKL（吉隆坡）、MBPJ（八打灵再也）、MBSA（莎阿南）、MPAJ（安邦再也）等——用于道路、排水、垃圾清运与路灯等地方服务。计税基础是产业估计的年租值，乘以议会订定的税率，通常一年分两期缴纳（两张半年账单）。税率与年租值评估，因议会与产业类型而异。年租值一旦重新评估，会影响日后的门牌税账单——议会会定期重新评估产业价值。

分层业主：分层地税＋各项费用

若您拥有公寓或组屋单位，通常须缴纳以下费用：

• 分层地税（cukai petak）——您应分摊的地税份额，由州土地局直接开单。
• 门牌税——缴给地方议会，按您单位的租值计算。
• 维修费——缴给管理机构（JMB或MC），用于电梯、泳池、保安与园艺等公共区域的维护。
• 基金（sinking fund）——每月缴纳的储备金，用于日后的重大维修（例如更换电梯、屋顶重新防水）。参见分层规则指南 →。

快速比较：地税 vs 门牌税

费用大概多少？

以上仅为参考区间。实际金额取决于土地面积、州属、物业类型、议会分区，以及议会目前的租值评估。请以您最新账单上的数字为准。

如何缴纳、何时缴纳

地税通常在年初的头几个月内到期；门牌税则分两期缴纳（一般是2月底与8月底前，但各议会自订确切期限）。大多数州属与地方议会都已提供在线缴费平台。地税由Pejabat Tanah发出年度账单；门牌税则由PBT发出两张半年账单。请保留所有收据——出售产业时经常需要出示。拥有多个单位的房东，可委托代理或物业管理公司代为缴纳。

如果没缴会怎样？

逾期或未缴地税会产生罚款，极端情况下，土地局甚至可依国家土地法典启动没收土地的程序。未缴门牌税会按利息方式累计罚款，议会也可采取包括法律诉讼在内的追讨行动。出售产业前，务必把两者都结清，因为地契在土地局办理转让手续时，需要出示已结清的收据。买方律师在完成交易前，通常都会例行查核是否有未缴的地税与门牌税——若太晚才发现欠款，会拖延甚至复杂化转让手续。

给投资者与房东的提醒

这两项税属于持有产业的成本，计算租金回报率时务必把它们算进去。举例来说，若门牌税每年RM600、地税每年RM150，等于每年有RM750的持有税负，会拉低您的净租金收入。请随时保持缴清状态，避免影响租客的服务申诉（若产业有未缴的门牌税，议会处理起来会更困难），也避免日后出售时节外生枝。

出售时结清欠款

出售产业时，卖方律师通常会要求提供最新的地税与门牌税收据，作为完成交易文件的一部分。任何欠款都必须先结清，土地局才会登记转让手续。身为卖方，请在放盘前先确认两项税款都已缴清，以免完成交易时被拖延。身为买方，则应请律师核实地契上没有任何未缴金额或押记。

给业主的实用建议

• 记下您所属州属与议会的缴费期限，并设定日历提醒，在罚款日期前缴清。
• 把所有收据（实体或扫描件）连同地契与买卖合约一起保存在您的产业档案中。
• 若您把单位出租，请先决定要自己缴纳，还是交给物业管理公司处理。
• 准备把单位出租？参见《出租前装修指南 →》。

资料来源与官方参考

本指南引用马来西亚现行法律与官方机构资料编写而成。请务必向官方来源核实现行税率与规定：

• 马来西亚法律（AGC网站）——1965年国家土地法典——阅读官方条文。
• JKPTG（土地与矿务局）——地契、地税与遗产分配。