Cara Menukar atau Membubarkan JMB / Jawatankuasanya (Malaysia)

Cara paling mudah untuk menukar jawatankuasa JMB ialah dengan mengundi di AGM — jawatankuasa dipilih semula pada setiap Mesyuarat Agung Tahunan (AGM). Jika keadaan mendesak, pemilik petak boleh memanggil Mesyuarat Agung Luar Biasa (EGM) untuk membuang ahli jawatankuasa atau menggantikan ejen pengurusan. Jika JMB tidak berfungsi atau diuruskan dengan buruk, pemilik petak boleh membuat aduan kepada Pesuruhjaya Bangunan (COB) atau memohon remedi di Tribunal Pengurusan Strata. Apabila hakmilik strata dikeluarkan dan Perbadanan Pengurusan (MC) dibentuk, JMB akan dibubarkan secara automatik dan MC akan mengambil alih.

Oleh Pasukan Editorial ClickBina · Disemak dengan Akta Pengurusan Strata 2013 · Maklumat umum, bukan nasihat guaman · Dikemas kini 25 Mei 2026

Dalam halaman ini
Jawapan ringkas Menukar jawatankuasa di AGM Kelayakan untuk menyertai pilihan raya Memanggil EGM untuk membuang ahli jawatankuasa Proses EGM langkah demi langkah Menggantikan atau melantik ejen pengurusan Mengisi kekosongan semasa dalam jawatankuasa Apabila JMB tidak berfungsi atau diuruskan dengan buruk Meningkatkan aduan kepada COB Remedi Tribunal Pengurusan Strata Pembubaran JMB: apabila MC mengambil alih Perbandingan laluan pembuangan Tip praktikal untuk pemilik petak

Panduan umum untuk 2026 — bukan nasihat guaman. Akta Pengurusan Strata 2013 dan Peraturan-Peraturan 2015 mengawal perkara ini; sahkan butiran khusus dengan Pesuruhjaya Bangunan (COB) atau peguam strata anda. Perlukan bantuan pembaikan/penyelenggaraan strata? Tanya kami →

Jawatankuasa JMB berkhidmat sehingga AGM berikutnya — itulah titik pemulihan semula yang semula jadi. Namun terdapat situasi di mana pemilik petak memerlukan perubahan yang lebih cepat: jawatankuasa yang enggan bertindak, ejen pengurusan yang gagal menunaikan tanggungjawab, atau ahli jawatankuasa tunggal yang tindak-tanduknya menimbulkan masalah. Panduan ini memetakan setiap laluan yang tersedia kepada pemilik petak di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757). Untuk latar belakang mengenai peranan JMB, lihat panduan lengkap JMB kami →.

Menukar jawatankuasa di AGM

Mesyuarat Agung Tahunan (AGM) ialah mekanisme demokratik utama untuk menukar Jawatankuasa Pengurusan Bersama (JMC). Pada setiap AGM:

Penggal jawatankuasa sedia ada tamat dan jawatankuasa baharu dipilih.
Mana-mana pemilik petak yang layak (atau wakilnya) boleh mencalonkan diri atau orang lain yang layak untuk jawatankuasa.
Pengundian dijalankan mengikut unit syer — pemilik petak dengan lebih banyak unit syer membawa lebih banyak undi.
Pemilik petak yang menunggak caj penyelenggaraan atau caruman kumpulan wang penjelas (sinking fund) umumnya tidak berhak mengundi; sahkan dengan COB anda.

Jika pemilik petak yang tidak berpuas hati dapat mengumpulkan sokongan unit syer yang mencukupi sebelum AGM, mereka boleh memilih jawatankuasa baharu sepenuhnya tanpa prosedur khas. Kuncinya ialah persediaan: kenal pasti calon, hubungi pemilik petak lain, dan pastikan penyokong hadir atau melantik proksi.

Untuk butiran mengenai cara AGM dan proses pilihan raya berjalan, lihat mesyuarat AGM strata →.

Kelayakan untuk menyertai pilihan raya JMC

Di bawah rangka kerja Akta Pengurusan Strata 2013, ahli JMC umumnya terdiri daripada pemilik petak atau proksi/wakil mereka. Perkara praktikal mengenai kelayakan:

Calon mestilah pemilik berdaftar bagi sebuah petak dalam bangunan tersebut, atau wakil yang diberi kuasa penuh oleh pemilik tersebut (contohnya, pengarah syarikat yang mewakili pemilik korporat).
Seseorang yang menunggak caj penyelenggaraan mungkin tidak layak untuk bertanding — sahkan peraturan tepat dengan COB anda.
Seseorang yang mempunyai konflik kepentingan (contohnya, pengarah syarikat ejen pengurusan bangunan tersebut) harus telus mengenai konflik tersebut; dalam sesetengah kes, kelayakannya mungkin terjejas.
Jawatankuasa kemudian memilih dari kalangan ahlinya sendiri seorang Pengerusi, Setiausaha, dan Bendahari sebagai pemegang jawatan. Lihat panduan pemegang jawatan JMB →.

Memanggil EGM untuk membuang ahli jawatankuasa

Jika ahli jawatankuasa perlu dibuang antara AGM, pemilik petak boleh memanggil Mesyuarat Agung Luar Biasa (EGM). EGM boleh meluluskan resolusi untuk membuang ahli jawatankuasa tertentu atau seluruh jawatankuasa. Ia juga boleh meluluskan resolusi untuk menukar ejen pengurusan.

EGM boleh dipanggil oleh pemilik petak yang memegang bahagian unit syer agregat yang diperlukan (ambang tepat ditetapkan dalam Peraturan-Peraturan — sahkan angka semasa dengan COB anda atau rujuk panduan EGM kami →). Permintaan tersebut mestilah bertulis, menyatakan tujuan mesyuarat, dan diserahkan kepada jawatankuasa.

Proses EGM langkah demi langkah

Sahkan ambang — semak berapa banyak unit syer agregat yang diperlukan untuk memanggil EGM di bawah Peraturan-Peraturan bagi skim anda. Sahkan dengan COB jika tidak pasti.
Kumpulkan penanda tangan yang diperlukan — dapatkan sokongan bertulis daripada pemilik petak yang mencukupi untuk memenuhi ambang tersebut. Setiap pemilik petak harus menandatangani surat permintaan.
Rangka permintaan bertulis — nyatakan tujuan dengan jelas (contohnya, "Untuk mempertimbangkan dan jika difikirkan sesuai, meluluskan resolusi untuk membuang [Nama] daripada Jawatankuasa Pengurusan Bersama") dan serahkan kepada jawatankuasa.
Jawatankuasa mesti memanggil EGM — setelah permintaan sah diterima, jawatankuasa diwajibkan memanggil mesyuarat dalam tempoh yang ditetapkan. Jika ia enggan berbuat demikian, penanda tangan permintaan mungkin berhak untuk memanggil sendiri — sahkan dengan COB.
Keluarkan notis yang sewajarnya — semua pemilik petak mesti menerima notis awal yang mencukupi mengenai EGM dan agenda.
Undian di EGM — resolusi diluluskan atau ditolak oleh undian pemilik petak yang layak yang hadir atau melalui proksi.

Menggantikan atau melantik ejen pengurusan

JMB boleh melantik ejen pengurusan untuk mengendalikan pengurusan harian bagi pihaknya. Jawatankuasa juga boleh memutuskan untuk menggantikan ejen pengurusan yang tidak memuaskan — atau pemilik petak boleh meluluskan resolusi di AGM atau EGM untuk berbuat demikian. Pertimbangan utama:

Semak terma kontrak ejen pengurusan sedia ada — tempoh notis, penamatan atas sebab tertentu, dan kewajipan serah terima.
Ejen pengurusan memegang kunci, kad akses, rekod kewangan, dan kontrak bagi pihak JMB. Senarai semak serah terima yang lengkap adalah penting apabila menukar ejen.
Jalankan proses pemilihan yang kompetitif untuk pengganti — dapatkan sekurang-kurangnya tiga cadangan dan semak rujukan daripada hartanah yang setanding.
Pelantikan baharu harus diratifikasi di mesyuarat agung atau melalui resolusi jawatankuasa (bergantung pada skop kuasa yang diberikan kepada jawatankuasa). Lihat ejen pengurusan berbanding strata yang diurus sendiri →.

Gunakan jadual di bawah untuk menjejaki serah terima daripada ejen pengurusan keluar kepada ejen yang masuk:

Perkara yang diserahkan	Keterangan	Kepada siapa diserahkan	Pengesahan penerimaan?
Semua kunci induk dan kad akses	Pintu harta bersama, bilik loji, lif, penghadang tempat letak kereta	Ejen pengurusan baharu / Pengerusi JMC	Tandatangan bertulis
Rekod kewangan & butiran akaun bank	Penyata akaun penyelenggaraan dan akaun kumpulan wang penjelas (sinking fund), borang mandat bank	Bendahari JMC dan ejen baharu	Bank mengesahkan pemindahan mandat
Kontrak dan perjanjian perkhidmatan	Keselamatan, pembersihan, penyelenggaraan lif, landskap, polisi insurans	Ejen pengurusan baharu	Sahkan tarikh berkuat kuasa dan tempoh notis
Undang-undang kecil dan fail COB	Undang-undang kecil yang ditetapkan, undang-undang kecil tambahan yang berdaftar, fail surat-menyurat COB	Ejen pengurusan baharu / Setiausaha	Semak dengan daftar COB
Daftar pemilik petak dan butiran hubungan	Nama, nombor petak, maklumat hubungan semua pemilik berdaftar	Ejen pengurusan baharu	Sahkan dengan daftar strata
Minit AGM dan mesyuarat jawatankuasa (3 tahun lepas)	Set lengkap minit mesyuarat; resolusi yang diluluskan	Ejen pengurusan baharu / Setiausaha	Set lengkap disahkan
Senarai kerja penyelenggaraan tertunggak	Kerja pembaikan yang belum selesai, perintah kerja terbuka, perkara liabiliti kecacatan	Ejen pengurusan baharu	Semak dan utamakan pada hari pertama
Sistem IT / akses	Log masuk perisian pengurusan bangunan, sistem interkom, sistem tempat letak kereta, akses CCTV	Ejen pengurusan baharu	Uji akses sebelum ejen lama beredar

Mengisi kekosongan semasa dalam jawatankuasa

Apabila ahli jawatankuasa meletak jawatan, hilang kelayakan, atau dibuang antara AGM, kekosongan semasa wujud. Ahli jawatankuasa yang tinggal boleh melantik pemilik petak yang layak untuk mengisi kekosongan tersebut sehingga AGM berikutnya. Pelantikan bersama ini perlu direkodkan dalam minit jawatankuasa. Jika kekosongan menyebabkan jawatankuasa tidak mencapai kuorum untuk bertindak, keadaan menjadi lebih mendesak dan mungkin memerlukan EGM untuk memilih ahli pengganti.

Apabila JMB tidak berfungsi atau diuruskan dengan buruk

Sesetengah JMB secara amalinya tidak berfungsi: pemaju tidak pernah memanggil AGM pertama, jawatankuasa telah berhenti bermesyuarat, dana tidak dapat dipertanggungjawabkan, atau pengurusan telah gagal sepenuhnya. Dalam situasi sedemikian, pemilik petak mempunyai remedi yang lebih kukuh:

Aduan kepada COB — Pesuruhjaya Bangunan mempunyai kuasa di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 untuk menyiasat aduan terhadap JMB dan, apabila wajar, untuk campur tangan (termasuk melantik ejen pengurusan) bagi memulihkan pengurusan yang betul.
Tribunal Pengurusan Strata — pemilik petak boleh memfailkan tuntutan untuk perintah yang menghendaki JMB menunaikan tanggungjawabnya, membuat akaun dana, atau mengambil tindakan pengurusan tertentu.
Tindakan undang-undang — dalam kes serius (penipuan, kecuaian kasar yang menyebabkan kerugian), prosiding mahkamah sivil mungkin sesuai; dapatkan nasihat guaman.

Untuk penerangan lengkap mengenai masalah dan remedi, lihat masalah & pertikaian JMB →.

Meningkatkan aduan kepada Pesuruhjaya Bangunan

COB ialah pengawal selia barisan hadapan untuk pengurusan strata di setiap pihak berkuasa tempatan. Aduan kepada COB hendaklah:

Dibuat secara bertulis, dengan jelas menyatakan fakta, masalah tertentu, dan apa yang anda minta COB lakukan.
Disokong oleh bukti: minit AGM (atau ketiadaannya), surat-menyurat, rekod kewangan, foto harta bersama yang diabaikan.
Mengenal pasti skim strata mengikut nama, alamat, dan butiran hakmilik strata jika ada.

COB boleh menghendaki JMB untuk memanggil mesyuarat, mengemukakan akaun, atau mengambil tindakan pengurusan tertentu. Dalam kes serius, COB boleh melantik ejen pengurusan untuk mengambil alih pengurusan. Cari COB anda di pihak berkuasa tempatan (Majlis Perbandaran atau Dewan Bandaraya) bagi lokasi bangunan anda. Lihat panduan aduan pengurusan strata →.

Remedi Tribunal Pengurusan Strata

Tribunal Pengurusan Strata mengadili pertikaian antara pemilik strata, JMB, dan MC. Perintah berkaitan yang boleh dikeluarkan termasuk:

Perintah yang menghendaki badan pengurusan menunaikan kewajipan tertentu (contohnya, memanggil AGM, mengemukakan akaun teraudit, menjalankan kerja pembaikan).
Perintah pembayaran wang (contohnya, pemulihan dana yang diselewengkan, pampasan atas kerugian akibat kegagalan pengurusan).
Perisytiharan mengenai hak dan kewajipan pihak-pihak.

Tribunal umumnya lebih pantas dan murah berbanding mahkamah sivil untuk pertikaian strata yang layak. Lihat panduan Tribunal Pengurusan Strata →.

Pembubaran JMB: apabila MC mengambil alih

JMB ialah badan interim. Setelah hakmilik strata dikeluarkan dan Perbadanan Pengurusan (MC) wujud (pada pembukaan daftar strata/gulungan strata), pemaju diwajibkan memanggil AGM pertama MC. Pada ketika itu:

JMB dibubarkan secara automatik.
Semua dana (akaun penyelenggaraan, kumpulan wang penjelas), rekod, kontrak, kunci, dan dokumen mesti diserahkan kepada MC.
Jawatankuasa pertama MC dipilih di AGM pertamanya.
MC ialah badan korporat kekal yang menggantikan JMB sebagai badan pengurusan bangunan.

Jika pemaju gagal memanggil AGM pertama MC atau membuat serah terima dengan betul, pemilik petak boleh membuat aduan kepada COB atau memfailkan tuntutan di Tribunal. Untuk perbandingan JMB dan MC, lihat JMB berbanding MC →.

Perbandingan laluan pembuangan dan perubahan

Laluan	Bila digunakan	Proses	Hasil	Kelajuan
Pemilihan semula di AGM	Perubahan biasa pada akhir penggal jawatankuasa	Pencalonan + undian di AGM; mengikut unit syer	Jawatankuasa baharu dipilih	Sekali setahun (di AGM)
Permintaan EGM	Pembuangan mendesak antara AGM; penukaran ejen pengurusan	Permintaan bertulis oleh bahagian pemilik petak yang diperlukan → EGM dipanggil → resolusi diundi	Ahli jawatankuasa tertentu dibuang; atau ejen pengurusan diganti	Beberapa minggu (bergantung pada tempoh notis)
Aduan kepada COB	JMB tidak berfungsi; kegagalan pemaju; salah urus	Aduan bertulis dengan bukti kepada COB di pihak berkuasa tempatan	Siasatan COB; campur tangan yang mungkin/ejen pengurusan dilantik	Berbeza-beza; minggu hingga bulan
Permohonan ke Tribunal	Kewajipan tertentu tidak ditunaikan; pertikaian kewangan	Failkan tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata	Perintah yang memerlukan tindakan, pembayaran, atau perisytiharan	Lebih pantas daripada mahkamah; minggu hingga bulan
Pembentukan MC (pembubaran)	Hakmilik strata dikeluarkan; MC wujud	Pemaju memanggil AGM pertama MC; JMB dibubarkan melalui operasi undang-undang	JMB dibubarkan; MC dan jawatankuasanya mengambil alih	Dicetuskan oleh pengeluaran hakmilik strata

Tip praktikal untuk pemilik petak

Bersedia sebelum AGM — kenal pasti calon ahli jawatankuasa, terangkan kebimbangan anda kepada pemilik petak lain, dan sahkan urusan proksi jauh sebelum tarikh mesyuarat.
Dokumentasikan segala-galanya — simpan salinan notis AGM dan EGM, minit, surat-menyurat dengan jawatankuasa, dan penyata kewangan. Anda memerlukan ini jika meningkatkan aduan kepada COB atau Tribunal.
Kekal semasa dalam caj penyelenggaraan — pemilik petak yang menunggak tidak boleh mengundi, yang sangat mengehadkan keupayaan anda untuk menukar jawatankuasa melalui proses demokratik.
Semak ambang EGM lebih awal — sahkan dengan COB berapa banyak unit syer agregat yang diperlukan untuk memanggil EGM sebelum anda mula mengumpul tandatangan.
Bekerja secara kolektif — aduan individu kurang berkesan berbanding kumpulan yang teratur. Sekumpulan pemilik petak yang bersatu padu, menyampaikan kes yang jelas dan berasaskan bukti kepada COB atau Tribunal, jauh lebih berkesan.

FAQ

Soalan Lazim

Bagaimana cara saya menukar jawatankuasa JMB di Malaysia?

Laluan paling mudah ialah AGM — jawatankuasa dipilih semula pada setiap Mesyuarat Agung Tahunan, dengan undian mengikut unit syer. Jika anda memerlukan perubahan yang lebih cepat, pemilik petak yang memegang bahagian unit syer agregat yang diperlukan boleh memanggil EGM untuk membuang ahli jawatankuasa tertentu atau menggantikan ejen pengurusan. Sahkan ambang permintaan dengan COB anda.

Bolehkah saya membuang ahli jawatankuasa JMB antara AGM?

Ya. Pemilik petak boleh memanggil EGM untuk meluluskan resolusi membuang ahli jawatankuasa tertentu atau seluruh jawatankuasa antara AGM. Permintaan mestilah bertulis, disokong oleh pemilik petak yang memegang bahagian unit syer agregat yang diperlukan, dan diserahkan kepada jawatankuasa. Jawatankuasa kemudiannya diwajibkan memanggil EGM dalam tempoh yang ditetapkan.

Bagaimana cara saya memanggil EGM untuk membuang ahli jawatankuasa JMB?

Sahkan ambang permintaan dengan COB anda (peratusan unit syer tepat ditetapkan dalam Peraturan-Peraturan). Kumpulkan sokongan bertulis daripada pemilik petak yang mencukupi untuk memenuhi ambang tersebut, rangka permintaan bertulis yang jelas menyatakan tujuan, dan serahkan kepada jawatankuasa. Jika jawatankuasa gagal memanggil mesyuarat, anda mungkin berhak untuk memanggilnya sendiri — semak dengan COB. Lihat panduan EGM kami untuk proses lengkap.

Bolehkah ejen pengurusan diganti tanpa mesyuarat agung?

Menggantikan ejen pengurusan umumnya memerlukan resolusi jawatankuasa atau resolusi di mesyuarat agung, bergantung pada bagaimana kuasa pengurusan didelegasikan. Semak kontrak ejen pengurusan sedia ada untuk tempoh notis dan proses penamatan. Serah terima yang lengkap (kunci, rekod, akaun) adalah penting apabila menukar ejen.

Apa yang berlaku kepada JMB apabila hakmilik strata dikeluarkan?

Setelah hakmilik strata dikeluarkan dan Perbadanan Pengurusan (MC) wujud pada pembukaan daftar strata, pemaju mesti memanggil AGM pertama MC. JMB kemudiannya dibubarkan secara automatik. Semua dana, akaun, rekod, kontrak, kunci, dan dokumen mesti diserahkan kepada MC.

Apa yang boleh saya lakukan jika jawatankuasa JMB enggan bertindak atau mengurus bangunan dengan buruk?

Anda boleh membuat aduan bertulis kepada Pesuruhjaya Bangunan (COB) di pihak berkuasa tempatan anda, disertai bukti salah urus. COB mempunyai kuasa untuk menyiasat dan campur tangan. Anda juga boleh memfailkan tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata untuk perintah yang menghendaki jawatankuasa menunaikan kewajipan tertentu atau membuat akaun dana. Dalam kes penipuan atau kecuaian kasar yang serius, nasihat guaman mengenai tindakan mahkamah sivil perlu dicari.

Bagaimana jika pemaju tidak pernah memanggil AGM JMB pertama?

Pemilik petak boleh membuat aduan kepada COB, yang boleh menghendaki pemaju memanggil AGM atau campur tangan untuk mewujudkan pengurusan yang betul. Pemilik petak juga boleh memfailkan tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata. Sahkan kedudukan semasa dan butiran hubungan COB tempatan anda dengan pihak berkuasa tempatan bagi lokasi bangunan anda.

Berapa lama masa yang diperlukan untuk mengatur EGM setelah permintaan dikemukakan?

Jawatankuasa mesti memanggil EGM dalam tempoh yang ditetapkan oleh Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata setelah menerima permintaan yang sah. Notis mesyuarat kemudiannya mesti diberikan kepada semua pemilik petak. Dalam amalan, dari permintaan hingga mesyuarat berlangsung biasanya mengambil masa beberapa minggu, bergantung pada tempoh notis yang diperlukan dan seberapa pantas jawatankuasa bertindak.

Cara Menukar atau Membubarkan JMB/ Jawatankuasanya (Malaysia)