Cara Menubuhkan JMB
Malaysia: Panduan Langkah demi Langkah

Panduan umum untuk 2026 — bukan nasihat guaman. Akta Pengurusan Strata 2013 dan Peraturan-Peraturannya 2015 mengawal perkara ini; sahkan butiran khusus dengan Pesuruhjaya Bangunan (COB) atau peguam strata anda. Perlukan bantuan pembaikan/penyelenggaraan strata? Tanya kami →

Gambaran keseluruhan proses pembentukan JMB

Menubuhkan JMB di Malaysia mengikuti urutan yang jelas di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757). Pemaju mengendalikan peringkat awal; setelah AGM pertama diadakan dan JMC dipilih, pemilik mengambil alih. Proses ini biasanya bermula dari tarikh milikan kosong (VP) hingga JMB beroperasi sepenuhnya — tempoh yang tidak boleh melebihi 12 bulan dari VP mengikut undang-undang.

Untuk gambaran besar mengenai kedudukan JMB dalam kitaran hayat strata, lihat panduan lengkap JMB →.

Peringkat 1: Milikan kosong dan tempoh pengurusan pemaju

Proses pembentukan JMB bermula pada tarikh pemaju menyerahkan milikan kosong (VP) bagi petak-petak dalam pembangunan berstrata. Dari tarikh ini:

• Pemaju memasuki tempoh pengurusannya — ia bertanggungjawab untuk menyelenggara dan mengurus harta bersama serta mengutip Caj daripada pemilik petak sepanjang tempoh ini.
• Pemaju mesti menyelenggara dan mengurus bangunan dengan cara yang sama seperti yang kemudiannya dikehendaki daripada JMB.
• Pemaju mesti mengutip Caj dan sumbangan kumpulan wang penjelas daripada pemilik dan menyimpannya dalam akaun yang berasingan.
• Tempoh pengurusan pemaju berakhir apabila AGM pertama diadakan dan JMB mengambil alih.

Sepanjang tempoh ini, pemilik harus menyimpan rekod semua Caj yang dibayar kepada pemaju, kerana dana ini mesti diserahkan kepada JMB pada AGM pertama.

Peringkat 2: Pemaju mengadakan AGM pertama

Kewajipan paling kritikal pemaju ialah mengadakan AGM pertama JMB dalam tempoh 12 bulan dari tarikh penyerahan milikan kosong. Inilah pencetus yang membawa JMB ke dalam kewujudan.

Perkara penting mengenai kewajipan AGM pertama:

• Tanggungjawab untuk mengadakan AGM pertama terletak pada pemaju, bukan pada pemilik.
• JMB wujud pada tarikh AGM pertama diadakan — bukan sebelum itu.
• Jika pemaju gagal mengadakan AGM pertama dalam tempoh 12 bulan dari VP, pemilik boleh merujuk kepada Pesuruhjaya Bangunan (COB). COB mempunyai kuasa untuk mengambil tindakan terhadap pemaju. Lihat masalah & pertikaian JMB →.
• Notis AGM pertama mesti diberikan kepada semua pemilik petak dalam tempoh yang ditetapkan oleh Peraturan-Peraturan. Sahkan tempoh notis yang tepat dengan COB atau peguam strata anda.

Untuk pecahan terperinci agenda AGM pertama dan kewajipan serah terima pemaju, lihat AGM pertama JMB →.

Apakah yang berlaku di AGM pertama

AGM pertama adalah mesyuarat pengasasan JMB. Agenda utama adalah:

1. Pemaju membentangkan akaun yang diaudit bagi tempoh pengurusan, menunjukkan semua Caj dan sumbangan kumpulan wang penjelas yang dikutip serta perbelanjaan yang ditanggung.
2. Pemaju membentangkan baki akaun penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas yang akan diserahkan kepada JMB.
3. Pemaju membentangkan semua kontrak, pelan siap-bina, waranti, kunci, dan inventori untuk diserahkan.
4. Pemilik petak memilih JMC pertama melalui undi rahsia atau tunjuk tangan (pengundian mengikut unit syer).
5. JMC yang baru dipilih segera memilih pemegang jawatan (Pengerusi, Setiausaha, Bendahari) dari kalangan ahlinya.
6. Mesyuarat menerima pakai atau mengesahkan undang-undang kecil bagi bangunan tersebut.
7. Mesyuarat meluluskan belanjawan dan Caj bagi tempoh pengurusan pertama JMB.

Peringkat 3: Memilih JMC dan pemegang jawatan

Pemilihan JMC di AGM pertama adalah langkah yang penting. Perkara utama:

• Mana-mana pemilik petak (atau proksi atau wakil yang layak) boleh mencalon diri untuk dipilih ke JMC.
• Pengundian adalah mengikut unit syer — pemilik dengan lebih banyak unit syer mengundi secara berkadar lebih.
• Setelah JMC dipilih, ahli-ahli bermesyuarat segera untuk memilih Pengerusi, Setiausaha, dan Bendahari dari kalangan mereka sendiri.
• JMC bertugas sehingga AGM berikutnya, di mana jawatankuasa baharu dipilih.

Untuk panduan lengkap mengenai proses pemilihan, kelayakan, proksi, dan tugas pemegang jawatan, lihat cara melantik jawatankuasa JMB → dan pemegang jawatan JMB →.

Peringkat 4: Memberitahu Pesuruhjaya Bangunan (COB)

Selepas AGM pertama, JMB mesti memberikan notis tentang penubuhannya kepada Pesuruhjaya Bangunan (COB) di pihak berkuasa tempatan yang berkenaan. Langkah ini penting kerana:

• Ia secara rasmi mendaftarkan JMB dalam daftar COB, membolehkan COB menjalankan fungsi pengawasannya.
• Pemfailan JMB berikutnya (contohnya, penyata tahunan, akaun) akan dikemukakan kepada COB.
• Notis tersebut hendaklah mengandungi butiran JMB, bangunan, dan pemegang jawatan yang dipilih.

Notis mesti diberikan dalam tempoh yang ditetapkan oleh Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2015. Sahkan keperluan tepat, borang, dan tarikh akhir dengan pejabat COB pihak berkuasa tempatan anda. Untuk panduan lengkap mengenai urusan COB, lihat pendaftaran JMB dengan COB →.

Peringkat 5: Membuka akaun bank

JMB mesti membuka dan mengendalikan dua akaun bank yang berasingan atas namanya sendiri:

Perkara utama mengenai akaun-akaun tersebut:

• Kedua-dua akaun mesti atas nama JMB — bukan atas nama ahli jawatankuasa secara individu atau nama ejen pengurusan.
• Pemaju mesti memindahkan baki penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas sedia ada yang dipegang sepanjang tempoh pengurusan ke dalam akaun-akaun ini pada AGM pertama.
• Akaun-akaun tersebut tertakluk kepada audit tahunan dan mesti dibentangkan kepada pemilik pada setiap AGM.
• Baki akaun kumpulan wang penjelas tidak boleh digunakan untuk perbelanjaan operasi — ia adalah rizab modal yang dilindungi.

Peringkat 6: Mengesahkan dan menguatkuasakan undang-undang kecil

Undang-undang kecil yang ditetapkan di bawah Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2015 terpakai secara automatik kepada setiap skim strata. AGM pertama JMB adalah peluang yang baik untuk:

• Mengesahkan bahawa semua pemilik dan penghuni menerima salinan undang-undang kecil yang ditetapkan.
• Mempertimbangkan sama ada undang-undang kecil tambahan diperlukan untuk bangunan tertentu (contohnya, peraturan haiwan peliharaan, waktu renovasi, sekatan sewaan jangka pendek). Undang-undang kecil tambahan mesti diluluskan melalui resolusi khas dan didaftarkan dengan COB untuk boleh dikuatkuasakan.
• Memaklumkan semua pemilik mengenai proses penguatkuasaan undang-undang kecil: amaran → denda (sehingga maksimum yang ditetapkan) → Tribunal Pengurusan Strata. Lihat peraturan rumah strata & denda →.

Peringkat 7: Mengambil alih pengurusan daripada pemaju

Pada AGM pertama, atau sejurus selepasnya, pemaju mesti menyerahkan perkara berikut kepada JMB yang baru dibentuk:

• Akaun yang diaudit bagi tempoh pengurusan pemaju.
• Baki akaun penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas (dipindahkan ke akaun JMB).
• Semua kontrak yang dimeterai sepanjang tempoh pengurusan pemaju (penyelenggaraan, keselamatan, pembersihan, lif, dan lain-lain).
• Pelan siap-bina, pelan strata, lukisan kejuruteraan, dan waranti bagi bangunan dan harta bersama.
• Kunci, kad akses, dan inventori bagi semua kawasan bersama, bilik loji, dan peralatan.
• Mana-mana dokumen lain yang berkaitan dengan pengurusan bangunan.

JMC harus menyediakan senarai semak serah terima yang formal dan memastikan semua perkara ditandatangani sebelum pemaju dibebaskan daripada kewajipan pengurusannya. Untuk maklumat lanjut mengenai isu serah terima, lihat serah terima pemaju kepada JMB →.

Senarai semak pembentukan: dari VP hingga JMB beroperasi sepenuhnya

Apakah jika pemaju tidak bertindak?

Jika pemaju gagal mengadakan AGM pertama dalam tempoh 12 bulan dari VP, atau gagal melengkapkan serah terima, pemilik mempunyai beberapa remedi:

1. Tulis kepada pemaju secara rasmi meminta agar ia memenuhi kewajipannya di bawah APS 2013 dan menyebut tarikh akhir 12 bulan.
2. Adukan kepada Pesuruhjaya Bangunan (COB) — COB mempunyai kuasa untuk mengarahkan pemaju mengadakan AGM dan mengambil tindakan penguatkuasaan untuk ketidakpatuhan.
3. Failkan di Tribunal Pengurusan Strata — untuk pertikaian mengenai kegagalan pemaju menyerahkan dana, akaun, atau dokumen, Tribunal adalah forum pakar. Lihat Tribunal Pengurusan Strata →.

Langkah seterusnya selepas JMB ditubuhkan

Setelah JMB beroperasi, JMC perlu:

• Menyemak semua kontrak era pemaju (penyelenggaraan, keselamatan, pembersihan, lif) dan memutuskan sama ada untuk meneruskan, merunding semula, atau menawarkan semula.
• Menjalankan tinjauan keadaan harta bersama untuk mengenal pasti sebarang kecacatan atau kewajipan rektifikasi pemaju yang belum selesai.
• Menyediakan sistem untuk mengutip Caj dan mengejar penunggak dengan segera.
• Mempertimbangkan pelantikan ejen pengurusan profesional jika jawatankuasa tidak mempunyai kapasiti untuk mengurus bangunan dari hari ke hari. Lihat ejen pengurusan vs pengurusan sendiri →.
• Merancang untuk AGM berikutnya — akaun mesti diaudit dan diedarkan; jawatankuasa dipilih semula setiap tahun. Lihat mesyuarat AGM strata →.
• Memantau permohonan hakmilik strata — setelah hakmilik strata dikeluarkan dan MC ditubuhkan, JMB akan dibubarkan dan serah terima kepada MC perlu diuruskan.