Tanggungjawab & Kewajipan JMB
Akta Pengurusan Strata 2013 (Malaysia)

Panduan umum untuk 2026 — bukan nasihat guaman. Akta Pengurusan Strata 2013 dan Peraturan-Peraturan 2015 mengawal perkara ini; sahkan butiran khusus dengan Pesuruhjaya Bangunan (COB) atau peguam strata anda. Perlukan bantuan pembaikan/penyelenggaraan strata? Tanya kami →

Badan Pengurusan Bersama (JMB) bukan persatuan sukarela — ia adalah badan korporat yang diwujudkan oleh Akta Pengurusan Strata 2013. Sebagai badan korporat, ia boleh menyaman, disaman, memegang dana, dan memasuki kontrak. Berserta status undang-undang tersebut, terdapat satu set kewajipan berkanun yang wajib ditunaikan oleh JMB dan Jawatankuasa Pengurusan Bersama (JMC) yang dipilih. Gagal menunaikan kewajipan ini bukan sekadar tadbir urus yang lemah; ia boleh mendedahkan badan pengurusan dan ahli jawatankuasanya kepada aduan, perintah, dan liabiliti. Lihat panduan lengkap JMB kami → untuk konteks yang lebih luas.

Gambaran keseluruhan: kedudukan undang-undang JMB

JMB wujud pada tarikh pemaju memanggil AGM pertama — yang mesti berlaku dalam tempoh dua belas (12) bulan dari tarikh milikan kosong diserahkan. Setelah dibentuk, ia adalah badan korporat yang terdiri daripada pemaju dan semua pemilik petak. Pengurusan harian didelegasikan kepada Jawatankuasa Pengurusan Bersama (JMC) yang dipilih. JMB beroperasi di bawah pengawasan Pesuruhjaya Bangunan (COB) di pihak berkuasa tempatan yang berkaitan dan tertakluk kepada bidang kuasa Tribunal Pengurusan Strata untuk pertikaian.

Untuk perbandingan JMB dengan Perbadanan Pengurusan (MC) yang menggantikannya, lihat JMB berbanding MC →.

Kewajipan 1: Menyelenggara dan mengurus harta bersama

Ini adalah kewajipan JMB yang paling ketara dan asas. JMB mesti menyelenggara dan mengurus bangunan dan harta bersama dengan betul serta memastikannya dalam keadaan baik. “Harta bersama” merangkumi segala-galanya di luar petak individu: koridor, lif, tangga, bumbung, fasad, tempat letak kereta, lobi, landskap, kolam renang, gimnasium, perkhidmatan bangunan (tangki air, saliran, infrastruktur elektrik), dan semua peralatan dikongsi bersama.

Dalam amalan ini bermaksud:

• Menjalankan penyelenggaraan pencegahan rutin (pembersihan, pemeriksaan, penyervis peralatan seperti lif, pam, dan penjana).
• Bertindak balas dengan segera terhadap permintaan pembaikan daripada pemilik petak dan penghuni.
• Menugaskan pemeriksaan struktur atau kejuruteraan berkala untuk bangunan yang semakin tua.
• Menyelenggara Perakuan Kelayakan untuk Diduduki (CF) dan sebarang perakuan mesin (contohnya, Perakuan Kelayakan JKKP/DOSH untuk lif).
• Merancang kerja modal menggunakan kumpulan wang penjelas (sinking fund).

JMB yang membiarkan harta bersama mengalami kerosakan serius — dan tidak mengambil sebarang tindakan — melanggar kewajipan berkanunnya dan boleh diperintahkan oleh COB atau Tribunal untuk memulihkan keadaan.

Kewajipan 2: Menentukan dan mengutip caj penyelenggaraan dan caruman kumpulan wang penjelas

JMB mesti menentukan, mengenakan, dan mengutip dua jenis levi daripada semua pemilik petak:

• Caj penyelenggaraan — caruman bulanan tetap untuk menanggung kos operasi pengurusan dan penyelenggaraan harta bersama (pembersihan, keselamatan, utiliti, penyelenggaraan rutin, premium insurans, yuran pengurusan).
• Caruman kumpulan wang penjelas (sinking fund) — dana berasingan yang diketepikan untuk kerja berkala dan utama (pengubahsuaian lif, penggantian bumbung, pengecatan semula luaran, pembaikan struktur utama).

Kedua-dua levi ini dibahagikan mengikut unit syer — setiap pemilik petak membayar mengikut unit syer yang diperuntukkan bagi petaknya, bukan sebagai bayaran rata seunit. Kadar caruman kumpulan wang penjelas biasanya dinyatakan sebagai peratusan caj penyelenggaraan, walaupun kadar tepat bergantung pada pelan perbelanjaan modal bangunan. Sahkan kadar dengan COB atau jawatankuasa anda.

Pemilik petak yang ingkar dalam levi ini boleh diambil tindakan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013. Untuk proses pemulihan, lihat penunggak caj perkhidmatan →. Untuk cara kadar caj ditetapkan, lihat menetapkan caj penyelenggaraan →.

Kewajipan 3: Mengeffekkan insurans bangunan

JMB mesti mengeffekkan dan mengekalkan insurans ke atas bangunan. Sekurang-kurangnya, ini merangkumi:

• Insurans kebakaran — melindungi bangunan (struktur dan harta bersama) daripada kebakaran dan bahaya berkaitan.
• Insurans liabiliti awam — melindungi JMB daripada liabiliti kepada pihak ketiga yang timbul daripada harta bersama (contohnya, pelawat yang cedera di lobi).

Ini adalah perlindungan minimum berkanun. JMB yang diurus dengan baik juga harus mempertimbangkan perlindungan kerugian ikutan, perlindungan kerosakan mesin untuk lif dan pam, serta indemniti profesional untuk jawatankuasa jika sesuai. Premium insurans adalah sebahagian daripada bajet tahunan yang dibiayai daripada caj penyelenggaraan.

Pemilik petak individu bertanggungjawab ke atas insurans kandungan petak mereka sendiri — insurans JMB tidak melindungi bahagian dalam petak individu, harta milik pemilik petak, atau pemasangan yang dipasang oleh pemilik petak.

Kewajipan 4: Menyimpan akaun yang betul dan mengatur audit

JMB mesti menyediakan dan menyelenggara akaun yang betul bagi kedua-dua akaun penyelenggaraan dan akaun kumpulan wang penjelas. Akaun-akaun ini mesti:

• Disimpan dalam akaun bank yang berasingan atas nama JMB.
• Diselenggarakan dengan rekod tepat bagi semua pendapatan (caj penyelenggaraan yang dikutip, faedah) dan perbelanjaan (kerja, yuran pengurusan, insurans, utiliti).
• Diaudit setiap tahun oleh juruaudit berkelayakan.
• Tersedia untuk pemeriksaan oleh pemilik petak dan COB apabila diminta.

Akaun yang telah diaudit mesti dibentangkan di AGM. Pemilik petak yang tidak dapat melihat akaun — atau yang mengesyaki ketidakaturan — boleh membuat aduan kepada COB atau memfailkan tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata. Lihat senarai semak pematuhan JMB → untuk rekod yang dijangka oleh COB.

Kewajipan 5: Memanggil AGM

JMB (melalui JMC) mesti memanggil AGM pada selang masa yang ditetapkan oleh Akta Pengurusan Strata 2013 dan Peraturan-Peraturannya. AGM ialah mekanisme akauntabiliti utama pemilik petak — inilah tempat jawatankuasa melaporkan pengurusan, membentangkan akaun teraudit, meluluskan bajet, menetapkan kadar caj, dan mengemukakan diri untuk dipilih semula. Gagal mengadakan AGM adalah pelanggaran serius yang boleh dilaporkan oleh pemilik petak kepada COB.

Pemilik petak juga boleh memanggil EGM apabila perkara mendesak memerlukan mesyuarat agung antara AGM. Lihat cara memanggil EGM →.

Kewajipan 6: Menyelenggara daftar dan rekod

JMB mesti menyelenggara satu set daftar dan rekod, termasuk:

• A daftar pemilik petak — nama, alamat, butiran petak, unit syer.
• Minit semua mesyuarat agung dan mesyuarat jawatankuasa.
• Salinan semua kontrak yang dimasuki oleh JMB (kontraktor penyelenggaraan, ejen pengurusan, polisi insurans).
• Undang-undang kecil (yang ditetapkan dan sebarang undang-undang kecil tambahan yang berdaftar dengan COB).
• Semua rekod kewangan, invois, dan penyata bank bagi akaun penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas.
• Sebarang surat-menyurat dengan COB.

Rekod-rekod ini mesti tersedia untuk pemeriksaan oleh pemilik petak. Penyimpanan rekod yang betul juga penting untuk serah terima yang lancar kepada MC apabila hakmilik strata dikeluarkan.

Kewajipan 7: Menguatkuasakan undang-undang kecil

JMB mesti menguatkuasakan undang-undang kecil yang mengawal skim tersebut. Undang-undang kecil merangkumi:

• Undang-undang kecil yang ditetapkan di bawah Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2015 — peraturan asas mengenai kacau-ganggu, halangan, penggunaan petak dan harta bersama.
• Undang-undang kecil tambahan yang diluluskan melalui resolusi khas dan berdaftar dengan COB — peraturan khusus bangunan (peraturan haiwan peliharaan, waktu pengubahsuaian, sekatan sewaan jangka pendek, dll.).

Penguatkuasaan bermaksud mengeluarkan amaran, mengenakan denda (sehingga maksimum yang dibenarkan di bawah Peraturan-Peraturan), dan meningkatkan kepada COB atau Tribunal untuk ketidakpatuhan berterusan. JMB mesti menguatkuasakan undang-undang kecil secara konsisten — penguatkuasaan terpilih melemahkan undang-undang kecil dan mendedahkan jawatankuasa kepada cabaran. Untuk rangka kerja denda, lihat peraturan rumah strata & denda →.

Kewajipan 8: Mematuhi notis dan perintah COB

Pesuruhjaya Bangunan mempunyai kuasa penyeliaan ke atas badan-badan pengurusan strata. Di mana COB mengeluarkan notis atau perintah — yang menghendaki JMB menjalankan kerja, mengemukakan rekod, memanggil mesyuarat, atau mengambil tindakan pengurusan tertentu — JMB diwajibkan secara undang-undang untuk mematuhi. Kegagalan mematuhi perintah COB adalah satu lagi pelanggaran Akta Pengurusan Strata 2013 dan boleh mengakibatkan akibat yang semakin serius.

Kewajipan sekilas pandang: jadual ringkasan

Siapa yang menjalankan kewajipan: JMB berbanding JMC berbanding ejen pengurusan

Akibat kegagalan kewajipan berkanun

JMB yang mengabaikan kewajipan berkanunnya terdedah kepada:

• Siasatan dan perintah COB — COB boleh memaksa JMB bertindak, melantik ejen pengurusan, atau mengambil alih pengurusan.
• Tuntutan Tribunal Pengurusan Strata — pemilik petak individu boleh memohon perintah yang menghendaki JMB menunaikan kewajipan, mengemukakan akaun, atau membayar pampasan atas kerugian akibat pengabaian.
• Liabiliti peribadi ahli jawatankuasa — dalam kes ingkar yang disengajakan atau pelanggaran kewajipan fidusiari, ahli jawatankuasa individu mungkin menghadapi liabiliti peribadi, terutamanya apabila badan pengurusan tidak mempunyai insurans atau dana telah disalahgunakan.
• Kesukaran dalam serah terima kepada MC — JMB yang tidak menyelenggara rekod atau akaun yang betul akan menimbulkan masalah serius pada titik serah terima kepada MC.

Tip untuk JMB yang diurus dengan baik

• Pakai pelan pengurusan tahunan bertulis pada permulaan setiap tahun yang menyenaraikan semua kerja penyelenggaraan yang dirancang, tarikh pemeriksaan, pembaharuan insurans, dan tarikh AGM.
• Selenggara fail rekod induk (fizikal atau digital) untuk semua dokumen utama: undang-undang kecil, kontrak, polisi insurans, akaun teraudit, minit AGM, surat-menyurat COB.
• Adakan mesyuarat jawatankuasa yang kerap (bulanan atau sekurang-kurangnya suku tahunan) dan simpan minit yang betul.
• Libatkan juruaudit berkelayakan lebih awal — menunggu saat akhir sebelum AGM berisiko kelewatan dalam pembentangan akaun teraudit.
• Berkomunikasi secara proaktif dengan pemilik petak: siarkan tarikh AGM, edarkan bajet dan draf akaun terlebih dahulu, dan balas pertanyaan pemilik petak dengan segera.
• Dapatkan panduan daripada COB apabila anda tidak pasti mengenai kewajipan anda — jauh lebih baik bertanya dahulu daripada menghadapi aduan kemudian.