Hak Tuan Rumah & Penyewa di Malaysia (2026)

Di Malaysia, hak tuan rumah dan penyewa dikawal oleh perjanjian sewaan ditambah undang-undang biasa (tiada Akta Sewaan lagi). Tuan rumah boleh mengutip sewa dan menuntut ganti rugi atau sewa tertunggak; penyewa berhak mendapat ketenangan menikmati hartanah dan pemulangan deposit mereka. Yang penting, tuan rumah tidak boleh mengunci keluar penyewa atau memutuskan bekalan utiliti secara sah — pengusiran mesti mengikuti proses undang-undang.

Oleh Pasukan Editorial ClickBina · Disemak dengan Akta Pengurusan Strata 2013 · Maklumat umum, bukan nasihat guaman · Dikemas kini 25 Mei 2026

Dalam halaman ini
Jawapan ringkas Hak tuan rumah Hak penyewa Apa yang tuan rumah tidak boleh lakukan Pengusiran melalui cara sah Siapa yang bayar untuk pembaikan?Pertikaian deposit Jadual perbandingan hak Akta Distres 1951 Tips untuk kedua-dua pihak Menyediakan hartanah

Panduan umum untuk 2026 — bukan nasihat guaman. Hal-hal sewaan dan pindah milik bergantung kepada kontrak dan keadaan anda; dapatkan nasihat peguam untuk situasi anda. Mahu sedia hartanah? Tanya kami →

Oleh sebab Malaysia tiada Akta Sewaan Kediaman yang berkuat kuasa, perjanjian sewaan adalah dokumen terpenting — ia mendefinisikan kebanyakan hak dan kewajipan. Di mana perjanjian tidak menyebut, undang-undang biasa dan Akta Kontrak 1950 mengisi jurang tersebut. Perjanjian yang jelas dan setem melindungi kedua-dua pihak. Ketiadaan Akta khusus bermakna mahkamah menerapkan prinsip kontrak umum kepada pertikaian sewaan, yang menjadikan perkataan dalam perjanjian amat penting. Lihat panduan perjanjian sewaan → kami untuk apa yang perlu disertakan.

Hak tuan rumah

Menerima sewa tepat pada masanya dan penuh seperti yang dipersetujui dalam sewaan.
Menuntut deposit sewa terhadap sewa tertunggak, utiliti belum selesai atau kerosakan melebihi haus dan lusuh yang wajar.
Mengambil tindakan undang-undang untuk pelanggaran perjanjian sewaan (cth, sewa tertunggak, memindahkan sewaan tanpa kebenaran).
Mendapatkan semula hartanah pada akhir tempoh atau selepas penamatan yang sah dengan notis yang sesuai.
Menggunakan Akta Distres 1951 (melalui mahkamah) untuk mendapatkan semula sewa tertunggak sehingga tempoh tertentu dengan menyita barangan penyewa.
Memeriksa hartanah dengan notis yang munasabah seperti yang dinyatakan dalam perjanjian.

Hak penyewa

Ketenangan menikmati hartanah tanpa gangguan haram daripada tuan rumah.
Pemulangan deposit sewa, tolak potongan yang sah dan didokumenkan, pada akhir sewaan.
Hartanah dalam keadaan yang dipersetujui semasa masuk (mengikut inventori dan laporan keadaan).
Notis awal yang munasabah sebelum tuan rumah masuk, mengikut syarat perjanjian.
Perlindungan daripada pengusiran haram — pengusiran kendiri oleh tuan rumah adalah menyalahi undang-undang.
Terus menghuni semasa tempoh sewaan selagi kewajipan dipenuhi.

Apa yang tuan rumah tidak boleh lakukan secara sah

Menukar kunci atau mengunci keluar penyewa untuk memaksanya pergi.
Memutuskan bekalan air atau elektrik untuk menekan penyewa supaya berpindah atau membayar.
Merampas barangan penyewa tanpa perintah mahkamah di bawah Akta Distres.
Masuk tanpa notis yang munasabah atau kebenaran penyewa (kecuali dalam kecemasan sebenar).
Mengganggu atau mengancam penyewa untuk berpindah sebelum tempoh sewaan tamat.

Tindakan “kendiri” ini adalah menyalahi undang-undang walaupun penyewa dalam keadaan tertunggak — tuan rumah mesti menggunakan laluan undang-undang yang betul. Menggunakan cara kendiri mendedahkan tuan rumah kepada tuntutan balas untuk pengusiran haram dan ganti rugi yang mungkin.

Pengusiran melalui cara sah

Untuk mengusir penyewa yang ingkar atau kekal selepas tamat tempoh, tuan rumah mesti mengikuti proses yang betul: keluarkan notis bertulis mengikut perjanjian (dan/atau Akta Kontrak 1950), kemudian jika penyewa enggan berpindah, dapatkan perintah mahkamah untuk milikan (di bawah Akta Relief Spesifik 1950 atau setara). Akta Distres 1951 menyediakan mekanisme untuk mendapatkan semula sewa tertunggak melalui distres barangan yang diperintahkan mahkamah. Ia lebih lambat daripada mengunci pintu, tetapi laluan yang sah mengelakkan tuntutan balas dan memberi tuan rumah perintah mahkamah yang boleh dikuatkuasakan oleh bailif.

Siapa yang bayar untuk pembaikan?

Ia bergantung kepada perjanjian, tetapi konvensyen dan undang-undang biasa menetapkan bahawa: tuan rumah menguruskan pembaikan struktur dan utama serta penyelenggaraan pemasangan tetap (pendawaian, paip, pemanas air, bumbung), manakala penyewa menanggung penyelenggaraan kecil, barangan pakai habis dan sebarang kerosakan yang disebabkan mereka melebihi penggunaan biasa. Nyatakan ini dengan tepat dalam perjanjian — contohnya, nyatakan bahawa tuan rumah mengganti pemanas air jika rosak kerana usia, manakala penyewa mengganti mentol lampu dan fius. Untuk pembaikan pertukaran penyewa dan penyegaran semula, lihat panduan ubahsuai-untuk-disewa →.

Pertikaian deposit

Konflik paling biasa antara tuan rumah dan penyewa. Tuan rumah boleh memotong untuk sewa/utiliti tertunggak dan kerosakan melebihi haus dan lusuh yang wajar, tetapi bukan untuk penuaan biasa hartanah. Inventori dan laporan keadaan dengan gambar foto semasa masuk dan keluar adalah perlindungan terbaik untuk kedua-dua pihak — ia menghapuskan kekaburan tentang sama ada kerosakan wujud sebelum sewaan atau disebabkan oleh penyewa. Lihat peraturan deposit sewa → untuk pecahan penuh potongan yang dibenarkan dan masa pemulangan.

Hak secara ringkas: tuan rumah vs penyewa

Isu	Tuan rumah	Penyewa
Sewa	Berhak menerima tepat masa; boleh saman untuk tunggakan	Wajib bayar seperti dipersetujui; berhak mendapat resit
Deposit	Boleh tahan untuk sewa tertunggak, kerosakan melebihi haus & lusuh	Berhak mendapat pemulangan, tolak potongan yang sah
Pembaikan (struktur)	Bertanggungjawab atas struktur, pemasangan tetap	Boleh minta; tuan rumah mesti pulih dalam masa munasabah
Pembaikan (kecil)	Umumnya tidak bertanggungjawab atas kerosakan penyewa	Bertanggungjawab atas penyelenggaraan kecil dan kerosakan sendiri
Kemasukan	Mesti beri notis munasabah; periksa seperti dipersetujui	Berhak menolak kemasukan tanpa notis (kecuali kecemasan)
Pengusiran	Mesti ikut proses undang-undang; tiada cara kendiri	Tidak boleh diusir tanpa proses dan notis yang sewajarnya

Akta Distres 1951: mendapatkan semula tunggakan sewa

Apabila penyewa dalam keadaan tertunggak, Akta Distres 1951 membenarkan tuan rumah memohon kepada mahkamah untuk perintah distres, yang membenarkan penyitaan dan penjualan barangan penyewa sehingga nilai tunggakan. Ini adalah proses yang diselia mahkamah; tuan rumah tidak boleh secara unilateral merampas barangan. Akta ini mengehadkan tempoh tunggakan yang boleh didapatkan semula dan menetapkan keperluan prosedur. Ia adalah salah satu alat undang-undang yang tersedia di samping tuntutan sivil biasa untuk jumlah tunggakan.

Kaedah pemulihan tunggakan	Bila digunakan	Mahkamah diperlukan?
Akta Distres 1951	Sewaan berterusan; sewa tidak dibayar; barangan ada di premis	Ya — perintah distres
Tuntutan sivil (Mahkamah Majistret)	Sebarang jumlah tunggakan dalam bidang kuasa	Ya — hutang penghakiman
Perintah mahkamah untuk milikan	Menamatkan sewaan; mendapatkan milikan kosong	Ya — perintah milikan
Pemforfitan (melalui mahkamah)	Pelanggaran serius syarat sewaan	Ya — perintah pemforfitan

Tips untuk kedua-dua pihak

Tuan rumah: gunakan perjanjian bersetem yang terperinci, sediakan inventori dengan gambar, dan jangan sekali-kali menggunakan kunci atau memutus utiliti — laluan undang-undang, walaupun lebih lambat, adalah satu-satunya cara yang selamat.
Penyewa: dokumentasikan keadaan unit dengan teliti semasa masuk, bayar tepat masa melalui pemindahan bank, dan dapatkan resit untuk semua bayaran.
Kedua-dua: simpan semua komunikasi dan rekod bayaran secara bertulis — e-mel atau pesanan aplikasi mewujudkan rekod bertimestam.

Menyediakan hartanah untuk disewa

Unit yang dipersembahkan dan diselenggara dengan baik menarik penyewa yang lebih baik, mendapat sewa lebih tinggi dan menjana lebih sedikit pertikaian pembaikan. Lihat panduan ubahsuai-untuk-disewa → kami untuk spesifikasi tahan lama yang mesra penyewa dan panduan pembersihan mendalam → kami untuk kos pembersihan akhir sewaan dan pertukaran penyewa.

FAQ

Soalan Lazim

Bolehkah tuan rumah mengunci keluar penyewa atau memutuskan utiliti di Malaysia?

Tidak. Mengunci keluar penyewa atau memutuskan bekalan air dan elektrik untuk memaksanya keluar adalah menyalahi undang-undang, walaupun sewa tertunggak. Tuan rumah mesti mengikuti proses pengusiran undang-undang, termasuk perintah mahkamah jika perlu.

Adakah Akta Sewaan di Malaysia?

Tidak pada masa ini. Hak tuan rumah dan penyewa berpunca daripada perjanjian sewaan ditambah undang-undang biasa dan Akta Kontrak 1950, itulah sebabnya perjanjian yang terperinci dan bersetem adalah amat penting.

Bagaimana tuan rumah mengusir penyewa secara sah?

Dengan mengeluarkan notis mengikut perjanjian dan, jika perlu, mendapatkan perintah mahkamah untuk milikan di bawah Akta Relief Spesifik 1950. Akta Distres 1951 membenarkan pemulihan sewa tertunggak melalui proses yang diselia mahkamah. Pengusiran cara kendiri adalah haram.

Siapa yang bertanggungjawab untuk pembaikan dalam hartanah yang disewa?

Secara konvensyen tuan rumah menguruskan pembaikan struktur dan utama serta pemasangan tetap, manakala penyewa menanggung penyelenggaraan kecil dan sebarang kerosakan yang mereka sebabkan. Perjanjian perlu menyatakan ini dengan jelas bagi setiap pihak.

Bolehkah tuan rumah menahan deposit?

Hanya untuk sebab yang sah — sewa atau utiliti tertunggak, atau kerosakan melebihi haus dan lusuh yang wajar. Penuaan biasa tidak boleh dipotong. Inventori masuk/keluar dengan gambar melindungi kedua-dua pihak.

Apakah hak yang dimiliki penyewa?

Ketenangan menikmati hartanah, unit dalam keadaan yang dipersetujui, notis munasabah sebelum kemasukan, pemulangan deposit tolak potongan yang sah, dan perlindungan daripada pengusiran haram.

Apakah Akta Distres 1951?

Ia membenarkan tuan rumah memohon kepada mahkamah untuk perintah menyita dan menjual barangan penyewa bagi mendapatkan semula sewa tertunggak, sehingga jumlah yang ditetapkan. Ini adalah proses yang diselia mahkamah — tuan rumah tidak boleh secara unilateral mengambil barangan penyewa.

Apa yang patut dilakukan tuan rumah jika penyewa berhenti membayar sewa?

Pertama, keluarkan notis bertulis formal tentang ingkar mengikut perjanjian. Jika sewa tertunggak berterusan, dapatkan nasihat guaman tentang memohon perintah distres di bawah Akta Distres 1951 atau memfailkan tuntutan sivil untuk tunggakan dan perintah mahkamah untuk milikan.

Hak Tuan Rumah & Penyewadi Malaysia (2026)