Duti Setem di Malaysia
(MOT & Pinjaman) 2026

Panduan am untuk 2026 — bukan nasihat undang-undang atau cukai. Kadar dan peraturan berubah mengikut Bajet; sahkan angka semasa dengan LHDN, pihak berkuasa negeri atau profesional berlesen. Baru beli? Tanya kami tentang pengubahsuaian →

Duti setem ialah cukai ke atas dokumen undang-undang, dikawal selia oleh Akta Setem 1949 dan ditadbir oleh LHDN (Lembaga Hasil Dalam Negeri). Apabila anda membeli hartanah, anda membayarnya ke atas dua dokumen: pindah milik (MOT/Borang 14A) dan perjanjian pinjaman. Ini merupakan salah satu kos pendahuluan “tersembunyi” terbesar apabila membeli, jadi rancangkan lebih awal. Tidak seperti kos pengubahsuaian atau perabot, duti setem adalah perbelanjaan satu kali yang tidak dapat dielakkan dan perlu dibayar sebelum anda menerima kunci, itulah sebabnya pembeli bijak mengirakannya dari awal lagi semasa mencari hartanah. Memahami cara sistem bertingkat berfungsi — dan mengetahui tentang pengecualian yang mungkin layak — boleh membuat perbezaan yang ketara kepada jumlah wang tunai yang perlu anda ketepikan.

Kadar duti setem MOT (Memorandum Pindah Milik)

Duti dikenakan ke atas yang lebih tinggi antara harga belian atau nilai pasaran. Ianya bertingkat (marginal), jadi setiap band dikenakan kadarnya sendiri — bukan keseluruhan harga pada kadar tertinggi.

Duti setem perjanjian pinjaman

Jika anda mengambil pinjaman perumahan, perjanjian pinjaman distam pada kadar rata 0.5% daripada jumlah pinjaman. Bagi pinjaman RM450,000, itu adalah RM2,250. Pembeli tunai tidak perlu membayar ini langsung. Duti setem pinjaman perlu dibayar bersama yuran guaman apabila anda menandatangani dokumen pinjaman, jadi ambil kira ia dalam perancangan wang tunai pendahuluan anda.

Contoh pengiraan: hartanah RM600,000 dengan pinjaman 90%

Pengecualian & skim pembeli rumah pertama

Kerajaan kadang kala menawarkan pengecualian atau diskaun duti setem — lazimnya untuk pembeli rumah pertama sehingga had harga tertentu, dan di bawah insentif Bajet tertentu. Ini berubah setiap tahun, jadi semak Bajet semasa dan pengumuman LHDN (atau tanya peguam anda) sebelum menganggap pengecualian terpakai. Apabila pengecualian berkuat kuasa, ia biasanya meliputi duti MOT sepenuhnya atau sebahagiannya pada bahagian yang layak, dan kadang kala duti pinjaman juga. Sentiasa dapatkan pengesahan bertulis daripada peguam anda bahawa insentif tertentu terpakai untuk transaksi anda.

Kos duti setem pada pelbagai harga hartanah

Angka-angka ini menggunakan skala bertingkat standard. Pengecualian pembeli pertama atau insentif Bajet pada tahun tertentu boleh mengurangkan jumlah ini — sahkan dengan LHDN atau peguam anda.

Jangan lupa yuran guaman

Selain duti setem, anda membayar yuran guaman untuk SPA dan dokumen pinjaman, berdasarkan skala yang ditetapkan (kira-kira 1% bagi RM500,000 pertama, lebih rendah di atasnya), ditambah dengan kos pengurusan. Secara keseluruhannya, kos pendahuluan di luar harga hartanah biasanya 3–5%. Lihat panduan kos beli hartanah → dan panduan yuran guaman →.

Cara & tempat bayar

Peguam konveyans anda biasanya menguruskan pengecapan melalui sistem STAMPS LHDN sebagai sebahagian daripada transaksi. Anda juga boleh menilai sendiri dan membayar melalui portal duti setem LHDN. Simpan sijil setem — ia merupakan bukti bahawa dokumen tersebut sah dari segi undang-undang. Duti setem MOT biasanya perlu dibayar dalam tempoh 30 hari selepas instrumen dilaksanakan, dan duti setem pinjaman dibayar apabila perjanjian pinjaman ditandatangani. Peguam anda akan memaklumkan tentang masa yang tepat dan mengutip dana daripada anda.

Kesilapan biasa yang perlu dielakkan

• Menganggap kadar yang sama terpakai untuk keseluruhan harga — struktur bertingkat bermaksud hanya bahagian dalam setiap band dikenakan cukai pada kadar tersebut. Hartanah RM600,000 dikenakan 1%, 2% dan 3% secara progresif, bukan 3% pada keseluruhan jumlah.
• Terlupa duti pinjaman — 0.5% daripada pinjaman adalah bayaran berasingan yang ramai pembeli terlepas pandang sehingga mereka menerima bil peguam. Rancangkan bersama yuran guaman.
• Tidak bertanya tentang pengecualian — jika anda pembeli pertama, sahkan sama ada pengecualian Bajet semasa terpakai sebelum mengira keperluan wang tunai anda. Pengecualian yang anda terlepas tidak boleh dituntut secara retroaktif.
• Menggunakan harga belian sahaja — jika nilai pasaran (dari penilai) lebih tinggi, duti setem dikenakan pada angka yang lebih tinggi. Ini boleh mengejutkan pembeli dalam urusan jual beli di bawah harga pasaran.
• Tidak menyimpan sijil setem — dokumen yang distam adalah bukti transaksi yang sah dan boleh dikuatkuasakan dari segi undang-undang. Simpan bersama SPA dan dokumen hakmilik anda.

Garis masa & gambaran keseluruhan proses

Duti setem pada MOT biasanya diproses selepas SPA ditandatangani dan pinjaman diluluskan, sebelum atau semasa pendaftaran pindah milik. Peguam anda mengutip dana dan menguruskan penghantaran STAMPS. Garis masa dari penandatanganan SPA hingga pendaftaran MOT untuk subsale yang telah siap pembinaan biasanya 3–4 bulan. Untuk projek pelancaran baru yang masih di bawah hakmilik induk, pindah milik berlaku apabila hakmilik individu dikeluarkan, yang boleh mengambil masa beberapa tahun lagi. Memahami garis masa ini membantu anda merancang masa wang duti setem akan digunakan supaya anda tidak terkesan antara deposit SPA dan penyelesaian pindah milik. Bincang dengan peguam anda dari awal tentang jangkaan masa bagi setiap peristiwa pembayaran.

Selepas beli — merancang pengubahsuaian

Duti setem dan yuran guaman mengambil sebahagian daripada belanjawan pendahuluan anda, jadi rancang pengubahsuaian dengan realistik. Panduan kos pengubahsuaian → dan panduan pengubahsuaian kondo → kami membantu anda membuat anggaran, dan jika ia unit baru, tuntut kecacatan dahulu — lihat pemeriksaan kecacatan →.