Usaha Sama Tanah (JV) di Malaysia
Struktur, Pembahagian Keuntungan, Risiko & Cukai (2026)

Apa itu usaha sama (JV) hartanah di Malaysia

Usaha sama hartanah menyatukan seorang pemilik tanah dengan seorang pemaju untuk membangunkan tanah yang tidak mampu atau tidak akan dibangunkan oleh mana-mana satu pihak sendirian. Pemilik tanah menyumbang tanah (dan selalunya pengetahuan tempatan serta hubungan); pemaju menyumbang modal, kepakaran perancangan, pengurusan pembinaan dan infrastruktur jualan. Kedua-duanya berkongsi keuntungan — dan risiko — mengikut formula yang dipersetujui lebih awal dalam perjanjian usaha sama.

Amaran. Perjanjian usaha sama melibatkan risiko guaman dan kewangan yang besar. Halaman ini maklumat am sahaja — lantik peguam hartanah berlesen di Malaysia sebelum memasuki apa-apa pengaturan JV, dan kedua-dua pihak patut menggunakan penasihat undang-undang yang berasingan.

JV biasa di Malaysia apabila pemilik tanah persendirian memegang tanah pertanian, perindustrian atau kediaman di lokasi yang baik tetapi tiada pengalaman atau modal untuk membangunkannya; atau apabila pemaju mahu mengakses tanah yang berlokasi baik tanpa membayar harga pengambilan pasaran penuh di hadapan. Dokumen utamanya ialah Perjanjian Usaha Sama (JVA) atau Perjanjian Hak Pembangunan (DRA), ditandatangani sebelum apa-apa kerja pembangunan bermula.

Tiga struktur: JVA kontraktual, JV korporat, dan DRA

Pilihan struktur menentukan siapa memegang hakmilik, bila ia berpindah, dan bagaimana keuntungan sampai kepada anda. Ini tiga bentuk yang digunakan di Malaysia:

Klausa yang mesti ada dalam perjanjian usaha sama

JVA yang dirangka dengan betul sekurang-kurangnya perlu meliputi perkara berikut. Sumbangan dan penilaian tanah: bagaimana tanah itu dinilai (oleh penilai berdaftar yang bebas), pada tarikh apa, dan bagaimana nilai itu menentukan ekuiti atau bahagian keuntungan pemilik tanah. Kewajipan pemaju: skop pembangunan, kelulusan perancangan yang perlu diperoleh, kewajipan pembiayaan, jadual pembinaan dan peringkat serahan.

Mekanisme pembahagian keuntungan: sama ada pemilik tanah menerima unit yang diperuntukkan, jumlah tetap bagi setiap unit yang terjual, peratusan GDV, atau gabungannya. Inilah klausa yang paling banyak dirundingkan. Jadual pemindahan hakmilik: bila hakmilik tanah (atau hakmilik strata/tanah individu) berpindah kepada Syarikat JV atau pemaju, dan apakah jaminan yang diberi kepada pemilik tanah sementara itu — contohnya kaveat ke atas tanah tersebut.

Peruntukan keingkaran dan penamatan: apa yang berlaku kalau pemaju gagal memperoleh kelulusan perancangan, gagal memulakan pembinaan, atau menjadi tidak solven. Pemilik tanah mesti mempunyai hak masuk campur atau hak pemulangan yang jelas. Tarikh siap dan longstop date: tarikh akhir yang tetap untuk projek siap, dengan peruntukan penalti (ganti rugi tertentu) bagi kelewatan. Peruntukan cukai dan kos: siapa menanggung cukai pendapatan, CKHT (kalau tanah dijual kepada JV), SST atas pembinaan, caj pembangunan dan kos sumbangan. Sekatan keluar dan pemindahan: hak keutamaan kalau mana-mana pihak mahu menjual kepentingan JV-nya.

Model pembahagian keuntungan dan unit

Tiada satu pun piawai tunggal untuk pembahagian keuntungan JV di Malaysia — pembahagian itu mencerminkan sumbangan dan kuasa rundingan setiap pihak. Model yang biasa digunakan:

Bahagian pemilik tanah lazimnya ditentukan oleh nilai tanah sebagai nisbah daripada jumlah nilai projek. Kalau tanah bernilai RM5 juta dan jumlah GDV projek ialah RM20 juta, sumbangan tanah ialah 25% — dan angka itulah yang biasanya menjadi sauh julat rundingan.

Risiko pemilik tanah, dan cara melindungi diri

Pemilik tanah menanggung risiko struktur yang paling besar dalam sebuah JV, kerana dialah yang menyumbang aset yang paling tidak boleh diganti, di hadapan sekali.

Pemaju menjadi tidak solven. Kalau pemaju muflis di tengah projek, pemilik tanah mungkin kehilangan tanah (terutamanya kalau hakmilik sudah berpindah) dan tidak menerima apa-apa. Mitigasi: kekalkan hakmilik, atau masukkan kaveat persendirian ke atas tanah sehingga projek siap; minta bon prestasi atau jaminan syarikat induk. Kelewatan projek. Jadual pembangunan lazimnya melebihi masa. Mitigasi: tegaskan longstop date dengan hak pemulangan yang jelas kalau pemaju belum memulakan pembinaan menjelang tarikh yang ditetapkan.

Tanah dinilai rendah. Pemaju yang tidak jujur boleh berunding berdasarkan penilaian tanah di bawah pasaran, lalu mengecilkan bahagian pemilik tanah. Mitigasi: tempah penilaian oleh penilai berdaftar yang bebas sebelum berunding. Kos pembangunan tidak dijangka yang mengurangkan keuntungan. Di bawah model kongsi keuntungan bersih, pemajulah yang mengawal pelaporan kos. Mitigasi: pilih model peratusan GDV atau kelayakan unit; atau minta audit bebas ke atas akaun pembangunan. Risiko pemindahan hakmilik. Sebaik hakmilik berpindah kepada pemaju atau Syarikat JV, pemilik tanah tidak lagi mempunyai kepentingan proprietari — hanya hak kontraktual. Mitigasi: selaraskan masa pemindahan hakmilik dengan peringkat yang disahkan (kelulusan perancangan, permulaan pembinaan, atau penyerahan sebahagian unit).

Risiko di sebelah pemaju

Bebanan ke atas hakmilik. Pemilik tanah mungkin telah menggadaikan tanah kepada bank, atau mungkin ada kaveat, penyewaan atau pertikaian sedia ada. Lakukan carian tanah dan siasatan hakmilik yang menyeluruh sebelum menandatangani. Risiko perancangan dan zon. Kalau pembangunan yang dipersetujui tidak boleh dibina — zon yang salah, sekatan ketinggian, atau status Tanah Rizab Melayu — projek itu gagal sebelum ia bermula. Buat kajian kebolehlaksanaan perancangan sebelum JV.

Pertikaian pemilik tanah. JV yang melibatkan beberapa pemilik tanah (pemilik bersama, tanah keluarga) membawa risiko pertikaian dalaman. Pastikan semua pemilik bersama yang berdaftar menandatangani JVA dan apa-apa kebenaran pemindahan yang diperlukan — mekanik pemilikan bersama diterangkan dalam panduan pemilikan bersama hartanah →

Tanah Rizab Melayu. Tanah berstatus Rizab Melayu tidak boleh dipindahkan kepada entiti atau pemaju bukan Melayu. Semak hakmilik (Geran atau Pajakan) untuk endorsemen rizab sebelum memasuki JV; sekatan lot Bumiputera yang berlainan diterangkan dalam panduan pelepasan lot Bumi →

Cukai dan duti setem

Kedua-dua pihak patut mendapatkan nasihat cukai profesional sebelum menstrukturkan JV, kerana struktur yang dipilih memberi kesan besar kepada pendedahan cukai.

Akta Cukai Pendapatan 1967 (Akta 53): keuntungan daripada pembangunan hartanah ialah pendapatan perniagaan — boleh dicukai pada kadar korporat (24% untuk Sdn. Bhd.) atau kadar progresif individu untuk JV bukan korporat. Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 (Akta 169): kalau pemilik tanah melupuskan tanah kepada Syarikat JV atau pemaju, CKHT mungkin dikenakan ke atas apa-apa keuntungan, dan kadarnya bergantung pada tempoh pegangan. CKHT tidak dikenakan jika tanah disumbangkan sebagai sumbangan modal bertukar dengan syer (dalam JV korporat), tetapi ini memerlukan penstrukturan yang teliti. Kadar CKHT terperinci mengikut tempoh pegangan ada dalam panduan CKHT Malaysia →

Duti setem ke atas JVA (Akta Setem 1949, Akta 378): JVA yang bertindak sebagai instrumen pemindahan atau yang mewujudkan kepentingan dalam tanah dikenakan duti setem. JVA yang benar-benar kontraktual sahaja — tanpa apa-apa pelupusan tanah — dikenakan duti setem nominal RM10. Kadar duti setem bagi instrumen pemindahan dan pinjaman pula diterangkan dalam panduan duti setem Malaysia →

Caj pembangunan pemaju: caj sumbangan daripada pihak berkuasa tempatan (PBT), levi infrastruktur dan kos peruntukan kuota Bumiputera ditanggung oleh pemaju di bawah kebanyakan JVA — sahkan ini secara bertulis.

DRA, JVA atau jual terus?

DRA ialah varian di mana pemilik tanah melesenkan pemaju untuk membangunkan tanah tanpa memindahkan hakmilik. Pemaju membayar pemilik tanah satu premium pembangunan (di hadapan atau berperingkat) dan/atau memperuntukkan unit pada penyiapan praktikal. Bezanya yang utama daripada JVA penuh: pemilik tanah mengekalkan hakmilik tanah sepanjang tempoh itu (atau sehingga pemindahan pada peringkat lewat yang ditakrifkan); pemaju memperoleh kelulusan perancangan dan pembiayaan menggunakan DRA sebagai jaminan — walaupun sesetengah bank menuntut hakmilik digadaikan, yang merumitkan struktur DRA tulen; dan pemilik tanah menanggung risiko kemuflisan pemaju yang lebih rendah, tetapi mungkin mempunyai pandangan harian yang lebih sedikit ke dalam projek itu.

Proses langkah demi langkah, dan tanda amaran

Urutan yang lazim di Malaysia. Pendekatan awal dan terma asas: pemaju dan pemilik tanah bersetuju pada terma luas — struktur, julat pembahagian keuntungan, anggaran jadual — dalam term sheet atau Surat Hasrat yang tidak mengikat. Usaha wajar: pemaju membuat carian hakmilik, kebolehlaksanaan perancangan dan siasatan tanah; pemilik tanah pula mengesahkan rekod prestasi, kedudukan kewangan dan projek sedia ada pemaju. Penilaian bebas: pemilik tanah menempah penilai berdaftar untuk menetapkan nilai tanah; pemaju menempah penilaian GDV.

Rundingan JVA atau DRA: kedua-dua pihak melantik peguam yang berasingan untuk berunding dan merangka perjanjian — peringkat ini lazimnya mengambil 1 hingga 3 bulan. Pelaksanaan dan pendaftaran: JVA ditandatangani oleh semua pihak dan disetemkan; kalau kaveat hendak dimasukkan, peguam pemilik tanah memfailkannya di pejabat tanah yang berkenaan. Perancangan dan kelulusan: pemaju memohon perintah pembangunan (DO), kelulusan pelan bangunan (BPA) dan kelulusan kawal selia lain — ini boleh mengambil 12 hingga 24 bulan. Pembinaan, dengan kemas kini peringkat kepada pemilik tanah mengikut JVA. Penyiapan dan pengagihan keuntungan apabila VP atau CCC dikeluarkan.

Tanda amaran yang patut menghentikan rundingan. Pemaju meminta pemilik tanah memindahkan hakmilik sebelum kelulusan perancangan diperoleh. Tiada penilaian tanah bebas — hanya anggaran pemaju sendiri. JVA tanpa longstop date atau tanpa klausa pemulangan kalau pembinaan tidak bermula. Pemaju tidak dapat memberikan penyata kewangan beraudit bagi projek terakhirnya yang siap. Tanah yang mempunyai gadaian bank atau kaveat sedia ada yang pemaju tidak dapat jelaskan. Tanah keluarga dengan beberapa pemilik bersama yang tidak semuanya telah bersetuju atau dirujuk. Tanah Rizab Melayu atau lot Bumiputera dengan sekatan yang belum diselesaikan. Dan tempoh rundingan yang luar biasa pendek — itu taktik tekanan, bukan kecekapan. Istilah hartanah yang muncul dalam dokumen ini diterangkan dalam glosari istilah hartanah →

Kenapa pilih ClickBina

Kami kontraktor renovasi dan penyelenggaraan di Lembah Klang, bukan firma guaman dan bukan pemaju. Untuk bangunan atau unit yang terhasil daripada sesebuah usaha sama, kerja kami datang kemudian — memeriksa keadaan sebenar bangunan atau unit yang terhasil, menulis apa yang perlu dibaiki dalam bahasa yang boleh dibaca pihak lain, dan memberi sebut harga berpecah ikut item supaya angka itu boleh dibandingkan baris demi baris.

Bahagian guaman dan bahagian penilaian perlu profesional yang betul. Struktur usaha sama menentukan siapa memegang hakmilik, siapa menanggung risiko dan siapa membayar cukai yang mana — dan kesilapan di peringkat itu tidak boleh dibaiki dengan kontrak susulan. Lantik peguam hartanah berlesen anda sendiri, berasingan daripada peguam pihak satu lagi, dan seorang penilai berdaftar untuk nilai tanah, sebelum anda menandatangani apa-apa.

Halaman ini maklumat undang-undang am untuk pemilik tanah dan pemaju di Malaysia, bukan nasihat guaman dan bukan nasihat cukai untuk keadaan anda. Julat pembahagian di halaman ini ialah julat yang dirundingkan di pasaran, bukan kadar berkanun; RM10 yang disebut ialah duti setem nominal ke atas JVA yang benar-benar kontraktual di bawah Akta Setem 1949. Rujukan berkanun: Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 56), Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 (Akta 169), Akta Cukai Pendapatan 1967 (Akta 53) dan Akta Setem 1949 (Akta 378); Tanah Rizab Melayu tertakluk kepada Enakmen Negeri masing-masing.