CKHT di Malaysia
(Cukai Keuntungan Harta Tanah) 2026

Panduan am untuk 2026 — bukan nasihat undang-undang atau cukai. Kadar dan peraturan berubah mengikut Bajet; sahkan angka semasa dengan LHDN, pihak berkuasa negeri atau profesional berlesen. Baru beli? Tanya kami tentang pengubahsuaian →

Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) dikawal selia oleh Akta CKHT 1976 dan dikenakan oleh LHDN ke atas keuntungan apabila anda melupuskan (menjual) harta tanah atau saham dalam syarikat harta tanah. Kadar bergantung terutamanya kepada tempoh anda memiliki hartanah — semakin lama anda pegang, semakin rendah kadarnya. Tidak seperti cukai pendapatan, CKHT adalah cukai transaksi: ia hanya timbul apabila anda benar-benar menjual, jadi masa pelupusan adalah bahagian utama dalam menguruskan liabiliti anda. Panduan ini menerangkan kadar, pengecualian, dan langkah praktikal yang terlibat dalam pemfailan supaya anda bersedia apabila tiba masa untuk menjual.

Kadar CKHT mengikut tempoh pegangan

Jadi warganegara Malaysia yang memegang hartanah sekurang-kurangnya enam tahun sebelum dijual tidak membayar CKHT ke atas keuntungan tersebut.

Perbandingan impak CKHT: keuntungan sama, tempoh pegangan berbeza

Perbandingan ini menganggap pengecualian sekali seumur hidup TIDAK digunakan dan menggunakan kadar rata tanpa pengecualian individu RM10,000/10%. Liabiliti sebenar mungkin lebih rendah — rujuk LHDN atau penasihat cukai untuk transaksi anda.

Cara keuntungan boleh dikenakan cukai dikira

Secara ringkas:

Keuntungan boleh dikenakan cukai = Harga pelupusan − Harga pemerolehan − kos yang dibenarkan

Potongan yang dibenarkan termasuk yuran guaman, komisen ejen, duti setem yang dibayar, dan kos pengubahsuaian atau penambahbaikan (simpan resit anda — invois pengubahsuaian boleh mengurangkan CKHT anda). CKHT kemudiannya adalah kadar × keuntungan boleh dikenakan cukai.

Contoh pengiraan

Pengecualian yang menjimatkan wang anda

• Pengecualian sekali seumur hidup ke atas keuntungan daripada pelupusan satu kediaman peribadi (warganegara Malaysia).
• Pengecualian RM10,000 atau 10% daripada keuntungan (yang lebih tinggi) setiap pelupusan untuk individu.
• Pindahan antara ahli keluarga — hadiah antara suami isteri, ibu bapa dan anak-anak mungkin dikecualikan (dianggap tiada untung/tiada rugi).
• Pelupusan di bawah wasiat atau faraid (kematian itu sendiri secara amnya bukan peristiwa boleh dicukai).

Syarikat & warga asing

Syarikat membayar 10% dari tahun ke-6 (bukan 0%), dan warga asing membayar kadar rata 30% untuk lima tahun pertama dan 10% selepas itu. Pengecualian kediaman sekali seumur hidup hanya terpakai untuk warganegara. Penjual asing perlu berhati-hati dengan wang tahanan — peguam pembeli menahan peratusan daripada harga jualan untuk diserahkan kepada LHDN menunggu taksiran CKHT.

Pemfailan & pembayaran

Pembeli dan penjual kedua-duanya mesti mengemukakan borang CKHT kepada LHDN (biasanya dalam tempoh 60 hari dari pelupusan). Peguam pembeli biasanya menahan sebahagian daripada harga untuk menyerahkan CKHT bagi pihak penjual. Fail tepat pada masanya untuk mengelakkan penalti. Borang yang diperlukan termasuk CKHT 1A (pelupusan), CKHT 2A (pemerolehan) dan CKHT 3 (tuntutan pengecualian jika berkenaan). Walaupun anda percaya keuntungan bersih anda adalah sifar atau kadar CKHT anda 0%, anda masih dikehendaki mengemukakan borang pulangan dalam tempoh 60 hari. Kegagalan berbuat demikian boleh mengakibatkan penalti pentadbiran walaupun tiada cukai yang sebenarnya perlu dibayar. Peguam konveyans atau ejen cukai anda boleh membantu dengan pemfailan jika anda tidak biasa dengan prosesnya.

Kesilapan biasa yang dilakukan penjual

• Tidak menyimpan resit pengubahsuaian — kos penambahbaikan mengurangkan keuntungan boleh dikenakan cukai anda dan setiap ringgit pengubahsuaian yang tiada resit menjadi keuntungan yang boleh dicukai. Simpan invois dari hari anda membeli.
• Terlepas tempoh pemfailan 60 hari — pulangan lewat dikenakan caj penalti di atas sebarang cukai yang perlu dibayar. Tandakan tarikh dari tarikh pelupusan (biasanya tarikh SPA).
• Terlupa potongan komisen ejen — fi ejen anda adalah kos yang dibenarkan; dapatkan invois dan resit.
• Menggunakan pengecualian sekali seumur hidup terlalu awal — gunakan ia untuk pelupusan dengan keuntungan yang dijangka paling besar, bukan hartanah pertama yang anda jual.
• Keliru tarikh pelupusan — tarikh pelupusan untuk CKHT secara amnya adalah tarikh jualan menjadi tidak bersyarat, yang mungkin berbeza dari tarikh penandatanganan SPA. Sahkan dengan peguam anda.

Cara pengubahsuaian mengurangkan CKHT

Kos pengubahsuaian dan penambahbaikan yang didokumenkan ditolak daripada keuntungan boleh dikenakan cukai anda. Pengubahsuaian dapur, naik taraf bilik air, atau pengubahsuaian dalaman penuh — semuanya dengan invois — boleh mengurangkan CKHT anda dengan ketara. Inilah sebabnya menyimpan resit pengubahsuaian sama pentingnya dengan menyimpan SPA. Pengubahsuaian tersebut mestilah merupakan penambahbaikan kepada hartanah (bukan penyelenggaraan rutin) untuk layak sebagai potongan yang dibenarkan di bawah Akta CKHT. Lihat pengubahsuaian yang menambah nilai → untuk mengetahui naik taraf yang turut meningkatkan harga jualan. Sebagai langkah praktikal, simpan folder khas — fizikal atau digital — untuk semua invois penambahbaikan dari hari anda membeli hartanah.

Tips perancangan

• Pegang 6+ tahun (warganegara) untuk turun kepada 0% CKHT.
• Simpan resit pengubahsuaian — kos penambahbaikan mengurangkan keuntungan boleh dikenakan cukai anda. Pengubahsuaian yang didokumenkan adalah nilai tambah dan potongan cukai sekaligus. Lihat pengubahsuaian yang menambah nilai →.
• Gunakan pengecualian sekali seumur hidup anda secara strategik pada keuntungan yang dijangka paling besar.
• Jika terpaksa jual lebih awal, maksimumkan potongan yang dibenarkan untuk meminimumkan keuntungan boleh dikenakan cukai.