Panduan langkah demi langkah untuk pembeli rumah kali pertama di Malaysia — deposit dan kos tersembunyi yang sebenar, cara loan dan margin berfungsi, dan skim 2026 (i-MILIKI, Skim Rumah Pertamaku) yang boleh jimatkan anda beribu-ribu ringgit. Angka disemak dengan sumber rasmi.
Panduan umum untuk 2026 — bukan nasihat kewangan, cukai atau guaman. Kadar, skim dan pengecualian boleh berubah dan tertakluk kepada syarat semasa; sahkan dengan LHDN, bank anda, atau profesional berlesen sebelum membuat keputusan. Panduan penuh membeli hartanah →
Beli rumah pertama ialah pembelian paling besar yang kebanyakan kita buat — dan yang paling mengelirukan, sebab kos sebenar bukan setakat harga rumah. Ramai pembeli kali pertama fokus pada deposit je, kemudian terkejut bila peguam kira duti setem, yuran guaman dan penilaian. Berita baiknya: pembeli rumah pertama di Malaysia dapat layanan khas — pengecualian duti setem yang boleh jimatkan beribu-ribu ringgit, dan skim pinjaman yang boleh kurangkan (atau hapuskan) deposit. Panduan ini terangkan langkah demi langkah, wang tunai sebenar yang anda perlu, dan skim 2026 yang anda mungkin layak — dengan angka yang disemak dengan sumber rasmi.
Proses beli rumah di Malaysia ada tujuh peringkat utama. Faham urutan ni supaya anda tak tersasar mana-mana kos:
Ini bahagian yang paling ramai tersilap kira. Deposit 10% memang paling besar, tapi bukan satu-satunya. Kos pendahuluan di luar harga rumah lazimnya 3–5% tambahan — dan untuk pembeli biasa, itu boleh mencecah puluhan ribu. Yang menariknya: bagi pembeli pertama, sebahagian besar 3–5% ni boleh hilang terus sebab pengecualian duti setem i-MILIKI. Jom lihat setiap item (anggaran 2026):
| Kos | Jumlah lazim | Nota untuk pembeli pertama |
|---|---|---|
| Deposit (bayaran pendahuluan) | 10% harga (tolak fi tempahan) | Boleh jadi 0% jika layak Skim Rumah Pertamaku (SRP) |
| Duti setem MOT (pindah milik) | 1–4% berperingkat | Dikecualikan 100% jika rumah pertama ≤RM500,000 (i-MILIKI) |
| Duti setem perjanjian pinjaman | 0.5% daripada pinjaman | Dikecualikan 100% jika rumah pertama ≤RM500,000 (i-MILIKI) |
| Yuran guaman SPA | ~1–1.25% berperingkat | Ikut Perintah Saraan Peguam Cara; tetap perlu dibayar |
| Yuran guaman perjanjian pinjaman | ~1% berperingkat atas pinjaman | Tetap perlu dibayar |
| Penilaian & kos runcit (carian tanah, setem, dsb.) | RM1,000–RM3,000+ | Untuk subsale; projek baharu selalunya lebih rendah |
Perhatikan: duti setem ialah kos terbesar selepas deposit untuk pembeli biasa — dan itulah tepatnya yang dihapuskan untuk pembeli pertama. Sebab tu status “pembeli pertama” anda berbaloi beribu-ribu ringgit. Pecahan penuh duti setem ada dalam panduan duti setem →.
“Loan rumah pertama” yang orang cari sebenarnya dua soalan: berapa bank bagi pinjam, dan berapa faedah. Untuk margin, bank lazimnya beri sehingga 90% untuk dua hartanah kediaman pertama — maknanya deposit 10%. Tapi menerusi skim rumah pertama (bawah), margin boleh naik ke 100%, jadi anda tak perlu keluar deposit langsung.
Faktor penentu utama ialah DSR (Debt Service Ratio) — jumlah bayaran hutang bulanan anda (kereta, kad, pinjaman peribadi, plus ansuran rumah baharu) dibahagi pendapatan kasar bulanan. Bank guna DSR untuk tentukan sama ada anda layak dan berapa. DSR tinggi sebab hutang sedia ada boleh potong jumlah pinjaman rumah anda — jadi elak buat pinjaman besar lain (contoh kereta baharu) sebelum mohon loan rumah. Sejarah kredit anda (CCRIS/CTOS) pun disemak.
Untuk kadar: pinjaman perumahan di Malaysia terapung mengikut Kadar Dasar Semalaman (OPR) Bank Negara. Setakat Julai 2026, OPR ialah 2.75% (dikekalkan sejak Julai 2025), dan kadar efektif pinjaman rumah biasanya sekitar 3.8%–4.5% setahun bergantung bank dan profil anda. Bandingkan kadar efektif, tempoh lock-in dan ciri flexi — bukan setakat kadar “iklan”. Kalau anda rancang nak ubahsuai selepas beli, ambil kira aliran tunai awal-awal (lihat panduan kos ubahsuai →).
Ada beberapa program kerajaan untuk pembeli pertama. Dua yang paling penting ialah i-MILIKI (pengecualian duti setem) dan Skim Rumah Pertamaku / SRP (pinjaman tanpa deposit) — dan ramai keliru ingat ia sama. Sebenarnya ia dua benda berbeza yang boleh digabung:
| Skim | Apa ia beri | Syarat utama (sahkan versi semasa) |
|---|---|---|
| i-MILIKI (pengecualian duti setem) | Pengecualian duti setem 100% (rumah ≤RM500k) atau 75% (RM500k–RM1 juta), meliputi MOT & perjanjian pinjaman | Warganegara, rumah kediaman pertama, tak pernah miliki hartanah kediaman. Sah untuk SPA sehingga 31 Dis 2027 (Belanjawan 2026) |
| Skim Rumah Pertamaku (SRP) — melalui SJKP | Pembiayaan sehingga 100% (deposit 0%); jaminan kerajaan menampung deposit | Warganegara, rumah pertama, hartanah ≤RM500,000, dihuni sendiri; ada syarat pendapatan isi rumah — semak had semasa di SJKP/bank |
| SJKP / SJKP-MADANI | Jaminan kredit untuk yang tiada slip gaji tetap (bekerja sendiri, gig) | Pembiayaan sehingga had skim; syarat kelayakan di SJKP |
| PR1MA / Residensi Wilayah / Rumah Mesra Rakyat (SPNB) | Rumah mampu milik pada harga terkawal untuk kumpulan sasaran | Had pendapatan & lokasi ikut projek |
Penting: i-MILIKI ialah pengecualian CUKAI (duti setem), bukan pinjaman. SRP pula ialah PINJAMAN tanpa deposit. Pembeli pertama yang layak boleh nikmati kedua-duanya sekali — deposit 0% (SRP) dan duti setem RM0 (i-MILIKI) untuk rumah ≤RM500,000. Sebab syarat pendapatan dan had skim ini kerap dikemas kini, sahkan versi terkini terus dengan SJKP atau bank pelaksana sebelum bergantung padanya.
Duti setem MOT dikira berperingkat atas harga (atau nilai pasaran, mana lebih tinggi): 1% bagi RM100,000 pertama, 2% bagi RM100,001–RM500,000, 3% bagi RM500,001–RM1,000,000, dan 4% melebihi RM1,000,000. Perjanjian pinjaman pula dikenakan 0.5% daripada jumlah pinjaman. Ini kadar rasmi yang sama seperti dalam panduan duti setem → kami.
Untuk pembeli pertama, pengecualian i-MILIKI (dilanjutkan dalam Belanjawan 2026 sehingga 31 Disember 2027) berfungsi begini:
Syarat: warganegara Malaysia, ini rumah kediaman pertama anda, dan anda tak pernah memiliki hartanah kediaman sebelum ini. Sebab dasar cukai boleh berubah setiap belanjawan, sahkan status pengecualian semasa dengan peguam guaman atau LHDN sebelum tandatangan SPA.
Jom lihat kesan sebenar pengecualian pada satu rumah teres subsale RM400,000, pinjaman 90% (RM360,000). Bandingkan pembeli biasa vs pembeli pertama yang layak i-MILIKI (anggaran 2026):
| Item | Pembeli biasa | Pembeli pertama (i-MILIKI) |
|---|---|---|
| Deposit 10% | RM40,000 | RM40,000 (atau RM0 jika SRP) |
| Duti setem MOT | RM7,000 | RM0 (dikecualikan) |
| Duti setem pinjaman (0.5% × 360k) | RM1,800 | RM0 (dikecualikan) |
| Yuran guaman (SPA + pinjaman, anggaran) | ~RM7,000–RM8,500 | ~RM7,000–RM8,500 |
| Penilaian & kos runcit | ~RM1,500–RM2,000 | ~RM1,500–RM2,000 |
| Wang tunai diperlukan (di luar pinjaman) | ~RM57,300–RM59,300 | ~RM48,500–RM50,500 (atau ~RM8,500–RM10,500 jika deposit 0% via SRP) |
Pengecualian duti setem seorang diri jimatkan sekitar RM8,800 di sini — dan jika digabung dengan SRP (deposit 0%), wang tunai pendahuluan boleh turun dari ~RM58,000 ke sekitar RM9,000–RM10,000. Itulah kuasa status pembeli pertama. (Duti setem MOT RM400k = 1%×100k + 2%×300k = RM7,000.)
Lepas dapat kunci, kebanyakan pembeli pertama nak ubahsuai sebelum masuk — dan memang lebih murah buat masa unit kosong (tiada perabot menghalang). Untuk projek baharu, periksa dan tuntut baik pulih kecacatan pemaju dulu, kemudian baru lantik kontraktor. Susun bajet dengan panduan kos ubahsuai rumah →, dan jika perlukan pembiayaan untuk kerja itu, lihat pilihan dalam panduan pinjaman ubahsuai kami. Kunci utama: rancang aliran tunai supaya kos ubahsuai tak “makan” simpanan kecemasan anda sebaik saja dapat rumah.
Baru dapat kunci rumah pertama? ClickBina mengubahsuai rumah baharu — subsale mahupun projek pemaju — di seluruh Lembah Klang, dengan sebut harga bertulis dan terperinci sebelum kerja mula, gambar kemajuan, dan tiada caj mengejut tengah kerja. Kami boleh mula sebaik saja anda dapat milikan kosong supaya anda masuk rumah yang dah siap, bukan tapak kerja. WhatsApp kami pelan unit atau senarai kerja yang anda mahu — kami balas dengan anggaran harga, selalunya hari yang sama. Untuk hal cukai, pinjaman dan guaman, sentiasa sahkan dengan LHDN, bank dan peguam anda — kami fokus pada bahagian ubahsuai.
WhatsApp kami butiran hartanah anda — kami balas dalam masa sejam.