Milikan Kosong Malaysia:
DLP 24 Bulan Bermula Semasa Serahan

Apa itu milikan kosong (VP)?

VP ialah penyerahan rasmi unit anda yang siap sepenuhnya oleh pemaju, berserta kunci, apabila hartanah sedia untuk diduduki dan CCC telah dikeluarkan. Tarikh VP menjadi titik rujukan untuk tempoh liabiliti kecacatan anda, kewajipan penyelenggaraan, dan hak serta kewajipan lain di bawah Perjanjian Jual Beli (SPA).

Di bawah Akta Pembangunan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (HDA), pemaju mesti menyerahkan VP menjelang tarikh yang dinyatakan dalam SPA berkanun — biasanya 24 bulan dari tarikh SPA untuk hartanah strata (Jadual H) dan 24 bulan untuk perumahan berkembar/teres (Jadual G). Penyerahan lewat mencetuskan hak untuk menuntut ganti rugi tertentu dan ditetapkan (LAD).

Dalam SPA anda, tiga tarikh sering disebut bersama tetapi bermaksud perkara berbeza: tarikh SPA ditandatangani, tarikh pengeluaran pinjaman bank, dan tarikh VP sebenar. Hanya tarikh VP yang mengira untuk DLP dan penyelenggaraan — jangan keliru dengan tarikh pengeluaran pinjaman, yang hanya menentukan bila anda mula membayar ansuran bulanan bank.

CCC dan CF lama

Sijil Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC) — dikeluarkan oleh Orang Yang Mengemukakan Utama projek (arkitek atau jurutera) — mengesahkan bangunan itu siap, selamat dan sesuai untuk diduduki. Ia menggantikan Sijil Kelayakan Menduduki (CF) lama yang dikeluarkan oleh pihak berkuasa tempatan. VP sepatutnya datang bersama CCC yang sah; tanpanya, unit itu tidak sedia dari segi undang-undang untuk diduduki dan berpindah masuk mungkin tidak selamat dan tidak diinsuranskan.

Sentiasa sahkan CCC itu meliputi blok dan tingkat anda. Untuk pembangunan berfasa, setiap blok menerima CCC berasingan apabila siap. Jika pemaju cuba menyerahkan kunci tanpa CCC (kadangkala dipanggil “VP praktikal”), ini bukan VP yang sah dari segi undang-undang — tuntut CCC sebelum menerima kunci, atau sekurang-kurangnya dapatkan pengesahan bertulis daripada pemaju bila CCC dijangka dikeluarkan dan pastikan tarikh VP anda direkodkan mengikut tarikh CCC sebenar, bukan tarikh anda secara fizikal masuk ke unit.

Lewat penyerahan dan tuntutan LAD

Jika pemaju menyerahkan VP selepas tarikh penyerahan SPA, anda berhak menuntut Ganti Rugi Tertentu dan Ditetapkan (LAD) bagi setiap hari kelewatan. Kadar LAD ditetapkan dalam SPA berkanun (Jadual G/H) di bawah HDA dan dikira secara harian dari tarikh VP kontraktual sehingga VP sebenar.

Tuntutan dibuat melalui Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (di bawah KPKT) untuk jumlah dalam bidang kuasanya, atau melalui mahkamah sivil. Jangan biarkan pemaju menekan anda untuk mengetepikan LAD sebagai syarat menerima kunci — anda berhak kepada kedua-dua VP dan LAD. Baca panduan penuh: Tuntut LAD Lewat Serah Kunci →.

Semasa ambil kunci: apa perlu disemak

• Sahkan CCC telah dikeluarkan untuk blok dan unit anda.
• Buat pemeriksaan kecacatan yang menyeluruh sebelum menandatangani sebarang borang penerimaan — dokumenkan setiap kecacatan dengan gambar dan cap masa.
• Uji semua meter (elektrik, air), suis, soket, paip, dan saliran. Uji penyaman udara jika dipasang lebih awal.
• Terima semua kunci, kad akses, alat kawalan jauh tempat letak kereta, dan kunci peti surat.
• Rekodkan tarikh VP yang tepat secara bertulis — ia memulakan jam tempoh liabiliti kecacatan anda.
• Selesaikan sebarang yuran serahan yang diperlukan: deposit penyelenggaraan, caj penyelenggaraan pendahuluan, sumbangan kumpulan wang penjelas, dan deposit utiliti.
• Jangan tandatangani sebarang borang yang bertujuan mengetepikan hak anda untuk menuntut LAD atau pembaikan kecacatan sebagai syarat menerima kunci.

Untuk senarai semak lengkap apa yang perlu diperiksa dan cara mendokumenkannya, lihat Semakan Bocor Hari Serah Kunci → dan Pemeriksaan Kecacatan Rumah →.

Jangan tergesa-gesa pada hari serahan kunci walaupun pemaju atau ejen mereka kelihatan tergesa-gesa. Anda berhak meluangkan masa yang munasabah untuk pemeriksaan sebelum menandatangani, dan sebarang tandatangan pada borang penerimaan tidak sepatutnya menghalang anda daripada melaporkan kecacatan yang ditemui kemudian dalam tempoh DLP — borang penerimaan hanya mengesahkan anda telah menerima kunci, bukan bahawa unit itu bebas kecacatan.

Tempoh liabiliti kecacatan (DLP)

Dari tarikh VP, tempoh liabiliti kecacatan (DLP) 24 bulan anda bermula di bawah HDA. Dalam tempoh ini:

• Laporkan semua kecacatan kepada pemaju secara bertulis — jangan bergantung pada aduan lisan.
• Pemaju mesti membaiki kecacatan dalam DLP tanpa kos kepada anda.
• Jangan mengubah suai di atas kecacatan struktur atau kalis air sebelum pemaju memeriksa dan mengesahkan pembaikan — pengubahsuaian boleh membatalkan tuntutan kecacatan anda untuk item tersebut.
• Jika pemaju enggan membaiki dalam masa yang munasabah, failkan tuntutan di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah.

Untuk kecacatan rumah baharu secara terperinci, lihat Kecacatan Rumah Baharu: Pemaju Enggan Baiki? →; untuk kecacatan bocor dalam tempoh DLP secara khusus, lihat panduan kebocoran DLP kami.

Caj penyelenggaraan dari hari pertama

Anda mula membayar caj penyelenggaraan dari VP — pada mulanya kepada pemaju, yang menguruskan bangunan dan mengendalikan akaun kumpulan wang penyelenggaraan semasa tempoh pra-JMB di bawah Akta Pengurusan Strata 2013. Kadar caj penyelenggaraan dan kadar sumbangan kumpulan wang penjelas ditentukan pada VP dan ditetapkan oleh Pesuruhjaya Bangunan (COB). Anda tidak boleh enggan membayar penyelenggaraan semata-mata kerana kecacatan belum dibaiki — kedua-dua kewajipan berjalan secara berasingan.

Jika anda rasa kadar yang ditetapkan pemaju terlalu tinggi berbanding kemudahan yang disediakan, ini boleh dipertikaikan kemudian di peringkat JMB (selepas mesyuarat pertama) atau dengan aduan kepada COB — tetapi semasa tempoh pra-JMB, anda tetap perlu membayar mengikut kadar yang ditetapkan sambil mengumpul bukti untuk pertikaian tersebut. Elakkan menahan bayaran sendiri; ini hanya akan menambah tunggakan atas nama anda tanpa mengubah kadar itu.

JMB ditubuhkan dalam 12 bulan

Dalam masa 12 bulan selepas menyerahkan VP kepada pemilik petak pertama, pemaju mesti mengadakan mesyuarat Badan Pengurusan Bersama (JMB) pertama. Pada mesyuarat ini, JMB ditubuhkan sebagai badan berkanun yang terdiri daripada semua pemilik petak, dan Jawatankuasa Pengurusan Bersama (JMC) dipilih. Pengurusan kemudian beralih daripada pemaju kepada JMB — pemaju menyerahkan akaun, rekod, dan harta bersama. Lihat AGM Pertama JMB → untuk mekanik serahan penuh.

Kemudian, Perbadanan Pengurusan mengambil alih

Apabila hakmilik strata individu dikeluarkan kepada semua atau kebanyakan pemilik petak, JMB dibubarkan dan digantikan oleh Perbadanan Pengurusan (MC) — badan berkanun kekal semua pemilik hakmilik strata — di bawah Akta Hakmilik Strata 1985. MC mengambil alih pengurusan harta bersama secara kekal dan mengutip caj penyelenggaraan serta sumbangan kumpulan wang penjelas daripada semua pemilik. Lihat Peralihan MC daripada JMB → untuk peralihan penuh.

Kekeliruan paling biasa pemilik baharu ialah menganggap semua “jam” ini bermula pada tarikh yang sama. Sebenarnya, sesetengah bermula pada tarikh VP anda sendiri, sesetengah pada tarikh VP pemilik pertama dalam pembangunan itu (yang mungkin beberapa bulan lebih awal daripada VP anda jika anda menerima kunci dalam gelombang kemudian), dan satu lagi hanya bermula apabila hakmilik strata dikeluarkan — sesuatu yang boleh mengambil masa bertahun-tahun selepas VP. Jadual di bawah meletakkan semuanya bersebelahan supaya anda dapat menandakan tarikh yang betul di kalendar anda.

Jam VP: apa bermula bila

Senarai semak serahan pemilik

Sumber & rujukan rasmi

• Akta Pembangunan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 & Akta Pengurusan Strata 2013 — Jabatan Peguam Negara (lom.agc.gov.my)
• KPKT (Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan) — kpkt.gov.my