Pemaju anda ada kewajipan berkanun untuk membaiki kecacatan dalam 24 bulan — panduan ini menunjukkan cara mengeskalasi apabila mereka mengabaikan anda.
Tempoh Liabiliti Kecacatan (DLP) ialah hak berkanun yang terkandung dalam setiap Perjanjian Jual Beli (SPA) bagi hartanah kediaman baharu yang dibeli daripada pemaju berlesen di Malaysia. Ia dikawal oleh Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 (HDR 1989), Jadual G (bertanah) dan Jadual H (strata). Pemaju mesti membaiki sebarang kecacatan, kecutan atau kerosakan yang muncul pada unit anda dalam masa 24 bulan kalendar dari tarikh milikan kosong (VP) — hari anda menerima kunci.
Ini bukan dasar muhibah. Ia satu kewajipan undang-undang mandatori. Pemaju tidak boleh mengetepikannya, dan anda tidak boleh secara tidak sengaja menandatanganinya untuk melepaskan hak itu.
| Jenis hartanah | Tempoh DLP | Bermula dari | Peruntukan |
|---|---|---|---|
| Bertanah (teres, semi-D, banglo) | 24 bulan | Tarikh milikan kosong | HDR 1989, Jadual G, fasal 14(2) |
| Strata (kondo, pangsapuri, servis apartmen) | 24 bulan | Tarikh milikan kosong | HDR 1989, Jadual H, fasal 22(2) |
| Harta bersama (strata) | 24 bulan | Lewat antara VP atau tarikh CCC | HDR 1989, Jadual H, fasal 22(2) |
WhatsApp gambar kerja anda — kami balas dengan sebut harga segera.
💬 Sebut Harga SegeraSetiap rumah baharu ada sedikit kecacatan pada VP — ini normal. Yang tidak normal ialah pemaju yang enggan membaikinya. Untuk senarai semak bahagian demi bahagian yang lengkap (dinding, lantai, elektrik, paip), lihat panduan tuntut kecacatan rumah baru kami → — jadual ringkas di bawah memberi gambaran kategori:
| Kategori | Contoh biasa | Dilindungi DLP? |
|---|---|---|
| Struktur | Retak dinding, mendapan papak lantai, retak halus rasuk | Ya — mungkin ada waranti CIDB lebih panjang |
| Kalis air & rembesan | Bocor bumbung, rembesan bilik air, lembap dinding luar | Ya |
| Jubin | Jubin bergema, jubin retak, garisan grout tidak rata | Ya |
| Pintu & tingkap | Bingkai jongkang, kunci rosak, jurang di tepi bingkai | Ya |
| Paip | Paip bocor, saliran perlahan, pili rosak (dibekalkan pemaju) | Ya (item dibekalkan pemaju) |
| Elektrik | Soket mati, titik lampu tidak berfungsi, masalah DB | Ya (kelengkapan dibekalkan pemaju) |
| Kemasan | Cat mengelupas, plaster tidak standard, screed tidak rata | Ya |
| Harta bersama (strata) | Bocor siling lobi, retak koridor, kecacatan tempat letak kereta | Ya — di bawah DLP 24 bulan yang sama |
Sebelum menulis sepucuk surat pun, bina asas bukti anda. Dokumentasi yang lemah ialah sebab paling biasa tuntutan TTPR menjadi lemah. Gambarkan setiap kecacatan dengan cap tarikh, nomborkan setiap kecacatan pada senarai, catat lokasi tepat, dan rakam sebarang kebocoran aktif dalam video.
Panggilan telefon atau aduan lisan kepada pasukan khidmat pelanggan pemaju tidak mencukupi dari segi undang-undang. Anda mesti mewujudkan jejak kertas: susun Senarai Notis Kecacatan bertulis yang memperincikan setiap kecacatan (dengan nombor, bilik, penerangan dan rujukan gambar), rujuk fasal SPA yang berkaitan — bagi bertanah, sebut Jadual G fasal 14; bagi strata, sebut Jadual H fasal 22 HDR 1989 — dan hantar melalui pos berdaftar DAN e-mel dengan resit bacaan. Hantar notis kedua jika pemaju gagal mengakui dalam masa 14 hari, menyatakan bahawa jika tiada tindakan dalam 14 hari selanjutnya, anda akan memfailkan tuntutan di TTPR.
Di bawah Jadual G fasal 14 dan Jadual H fasal 22 HDR 1989, sebaik sahaja dimaklumkan dengan sempurna, pemaju mesti membaiki kecacatan dalam masa yang munasabah. Perjanjian jual beli berkanun memberi pemaju 30 hari dari notis bertulis anda untuk membaikinya, atas kos sendiri bagi kecacatan standard. Kecacatan mendesak (kebocoran bumbung aktif, isu keselamatan struktur) patut ditangani dalam masa 7 hari daripada notis.
Kewajipan pemaju ialah membaiki kecacatan itu, bukan sekadar mengakuinya. Jika pembaikan tidak lengkap, tidak standard, atau kecacatan itu berulang, ia menjadi pelanggaran baharu — dokumenkan semula dan hantar notis bertulis yang lain.
| Situasi | Dilindungi DLP? | Nota |
|---|---|---|
| Retak binaan yang muncul dalam 24 bulan | Ya | Pemaju mesti membaiki atas kos sendiri |
| Bocor bumbung atau bilik air (mutu kerja pemaju) | Ya | Dokumenkan kebocoran secara aktif; hantar notis bertulis serta-merta |
| Jubin bergema atau retak (kecacatan pemasangan) | Ya | Uji ketuk untuk kenal pasti jubin bergema semasa serahan VP |
| Kerosakan disebabkan anda atau penyewa anda | Tidak | Dikecualikan — penyalahgunaan, renovasi, kerosakan hentakan |
| Haus dan lusuh biasa (calar permukaan, cat pudar) | Tidak | Dijangka dengan penggunaan; bukan kecacatan |
| Perkakas atau kelengkapan yang anda pasang sendiri | Tidak | Pemaju hanya bertanggungjawab untuk item yang mereka bekalkan & pasang |
| Kecacatan dilaporkan selepas DLP 24 bulan tamat | Tidak (berkanun) | Remedi common law mungkin masih wujud untuk kecacatan struktur terpendam — dapatkan nasihat guaman |
Jika dua notis bertulis telah dihantar dan pemaju masih gagal bertindak, anda ada tiga laluan eskalasi utama — dan anda boleh mengejar ketiga-tiganya serentak:
Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR) ditubuhkan di bawah Akta 118 khusus untuk pertikaian antara pembeli dan pemaju berlesen. Untuk panduan langkah demi langkah penuh tentang cara mengisi Borang TTPR 1, dokumen yang perlu dilampirkan dan apa yang berlaku semasa perbicaraan, lihat panduan tuntut kecacatan rumah baru kami →. Ringkasan aspek utama:
| Aspek | Perincian |
|---|---|
| Had tuntutan | Sehingga RM50,000 setiap tuntutan |
| Yuran failing | Percuma (tiada caj failing) |
| Peguam | Amnya tidak dibenarkan mewakili pihak — anda hadir sendiri |
| Had masa | Dalam masa 12 bulan dari tarikh CCC, tamat tempoh DLP, atau penamatan SPA — mana yang terpakai |
| Tempat failing | Dalam talian di www.kpkt.gov.my atau di pejabat wilayah KPKT |
| Award TTPR | Boleh mengarahkan pemaju membaiki kecacatan atau membayar kos pembaikan — boleh dikuatkuasakan sebagai penghakiman sivil |
Selain TTPR, anda boleh membuat aduan formal terhadap pemaju kepada Kementerian Kerajaan Tempatan (KPKT) melalui kpkt.gov.my atau portal e-Aduan. KPKT mengawal selia lesen pemaju di bawah Akta 118. Aduan mewujudkan rekod rasmi dan boleh mengakibatkan tindakan penguatkuasaan, amaran pemaju, atau syarat lesen. KPKT tidak boleh terus memberi anda pampasan — itu kekal dengan TTPR atau mahkamah — tetapi tekanan pentadbiran selalunya berkesan bagi pertikaian DLP.
Pertimbangkan melantik peguam jika:
Peguam hartanah boleh menghantar Surat Tuntutan (Letter of Demand) formal sebelum memfailkan di mahkamah, yang selalunya menyelesaikan pertikaian tanpa litigasi. Yuran guaman untuk tuntutan DLP yang mudah biasanya RM1,500–RM5,000 untuk surat-menyurat pra-litigasi; prosiding mahkamah yang dipertikaikan menelan kos jauh lebih tinggi.
Sebaik sahaja DLP tamat, kewajipan berkanun pemaju untuk membaiki terhenti. Selepas titik itu:
WhatsApp kami butiran hartanah anda — kami balas dalam masa sejam.