Pemaju Lewatkan Serah Terima JMB atau AGM Pertama? Pilihan Anda (Malaysia)
PanduanEnglish🔍 CariSebut Harga
Laman Utama › Panduan › Pemaju Lewatkan Serah Terima JMB
⚖ Governans Strata · Serah Terima JMB

Pemaju Lewatkan Serah Terima JMB
Pilihan Anda (Malaysia)

12 bulan sudah berlalu dan tiada AGM pertama dipanggil? Berikut garis masa berkanun, penalti pemaju, dan langkah anda untuk memaksa tindakan.

Sebut Harga PercumaRead in English →
Di bawah Seksyen 17(1) dan 18(1) Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757), pemaju mesti memanggil AGM pertama JMB dalam 12 bulan dari tarikh penyerahan Milikan Kosong (VP). Kegagalan berbuat demikian adalah kesalahan jenayah — denda sehingga RM500,000 dan/atau penjara sehingga 5 tahun. Jika pemaju gagal bertindak, pemilik boleh melaporkan kelewatan kepada Pesuruhjaya Bangunan (COB), yang mempunyai kuasa memanggil mesyuarat itu. KPKT adalah pihak berkuasa persekutuan yang mengawasi penguatkuasaan.

Oleh Pasukan Editorial ClickBina · Disemak dengan Akta Pengurusan Strata 2013 · Maklumat umum, bukan nasihat guaman · Dikemas kini 21 Sep 2026

Dalam halaman ini
Jawapan ringkasGaris masa berkanunPerbandingan garis masa setiap pihakKenapa JMB penting untuk pemilikKewajipan undang-undang & penalti pemajuPeranan & kuasa COBApa pemilik boleh buat: langkah demi langkahHak anda semasa tempoh kelewatanApa berlaku pada & selepas AGM pertamaSenarai semak serah terima

Jawapan ringkas

Pemaju mempunyai 12 bulan dari tarikh VP untuk mengadakan AGM pertama JMB. Jika tidak, pemilik patut: (1) menghantar tuntutan bertulis kepada pemaju memetik Seksyen 17 dan Seksyen 18 SMA 2013; (2) memfailkan aduan dengan Pesuruhjaya Bangunan (COB); (3) mengeskalasi kepada KPKT jika COB tidak bertindak. COB mempunyai kuasa berkanun untuk memanggil mesyuarat itu sendiri jika pemaju enggan.

Garis masa berkanun: apa mesti berlaku dan bila

Akta Pengurusan Strata 2013 menetapkan satu siri pencapaian wajib daripada Milikan Kosong (VP) sehingga pengurusan sepenuhnya dikawal pemilik. Memahami pencapaian ini memberitahu anda dengan tepat bila pemaju melanggar dan apa yang boleh anda tuntut.

PencapaianTarikh akhirRujukan SMA 2013Siapa bertanggungjawab
Serahkan VP dan mula menguruskan harta bersamaPada tarikh VPSeksyen 9Pemaju
Panggil AGM pertama JMBDalam 12 bulan dari VPSeksyen 17(1), 18(1)Pemaju
JMB ditubuhkan; pengurusan dipindah kepada JMBPada AGM pertamaSeksyen 17Pemaju memanggil; pemilik hadir
JMB mendaftar dengan COBDalam 30 hari selepas AGM pertamaSeksyen 20JMB (jawatankuasa baru dipilih)
Pemaju menyerahkan akaun, dokumen, harta bersamaPada atau sejurus selepas AGM pertamaSeksyen 18, 19Pemaju
MC dibentuk (menggantikan JMB)Apabila hakmilik strata dikeluarkan dan didaftarkanBahagian 4 SMALembaga Hakmilik Strata / Pejabat Tanah

Dapatkan harga tepat dalam beberapa minit

WhatsApp gambar kerja anda — kami balas dengan sebut harga segera.

💬 Sebut Harga Segera
Sebut harga percumaHarga tetap, tiada caj tersembunyiKontraktor KL & Selangor berpengalaman

Lihat gambaran keseluruhan penuh di panduan JMB → dan panduan AGM pertama JMB →.

Apa setiap pihak mesti buat — perbandingan garis masa

PihakKewajipanTarikh akhirAkibat kegagalan
PemajuPanggil AGM pertama JMB; beri notis kepada semua pemilik12 bulan dari VPKesalahan jenayah: denda sehingga RM500,000 dan/atau penjara sehingga 5 tahun (s. 17(6))
PemajuSerahkan akaun penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas, dokumen bangunan, kunci dan harta bersamaPada AGM pertamaKesalahan di bawah SMA; COB boleh memaksa penyerahan
JMB (jawatankuasa baru)Daftarkan JMB dengan COB30 hari selepas AGM pertamaJMB tiada kedudukan sah sehingga berdaftar
PemajuPindahkan pengurusan kepada JMBSejurus selepas AGMPengurusan berterusan tanpa kuasa; COB boleh campur tangan

Kenapa JMB penting untuk pemilik

Sehingga JMB ditubuhkan, pemaju mengawal semua aspek pengurusan bangunan — cara harta bersama diselenggara, cara caj ditetapkan, dan cara bangunan dikendalikan. Semakin lama pemaju menangguhkan AGM pertama, semakin lama pemilik tiada suara kolektif atau pengawasan.

Secara khusus, tanpa JMB yang berfungsi:

  • Pemilik tidak boleh mengundi atau meneliti kadar caj perkhidmatan atau belanjawan bangunan.
  • Tiada jawatankuasa bebas untuk menguatkuasakan undang-undang kecil atau mengendalikan aduan.
  • Pemaju mempunyai budi bicara penuh ke atas perbelanjaan penyenggaraan harta bersama.
  • Kecacatan harta bersama semasa tempoh liabiliti kecacatan mungkin tidak ditangani jika tiada JMB untuk merekod dan mengejarnya secara rasmi.

Inilah sebabnya tarikh akhir 12 bulan adalah had berkanun yang tegas, bukan garis panduan. Pada praktiknya, AGM pertama lazimnya diadakan sekitar bulan ke-10 dari VP, apabila cukup peratusan unit telah dihuni.

Kewajipan undang-undang dan penalti pemaju

Seksyen 17 dan 18 SMA 2013 mengenakan kewajipan khusus kepada pemaju:

  • Beri notis bertulis AGM pertama kepada semua pembeli sekurang-kurangnya 14 hari sebelum mesyuarat.
  • Pastikan mesyuarat diadakan tidak lewat daripada 12 bulan dari VP.
  • Pada mesyuarat: bentangkan belanjawan, lantik jawatankuasa pengurusan pertama, serahkan akaun dan dokumen.

Seksyen 17(6) SMA 2013 memperuntukkan bahawa mana-mana pemaju yang gagal mematuhi melakukan kesalahan jenayah yang boleh dihukum apabila disabitkan dengan:

  • Denda tidak melebihi RM500,000, dan/atau
  • Penjara sehingga 5 tahun.

Ini adalah penalti yang ketara — ia memberi pemilik alasan kukuh untuk memaksa pemaju bertindak, dan memberi COB kuasa jelas untuk campur tangan.

Peranan dan kuasa COB

Pesuruhjaya Bangunan (COB) mempunyai peranan khusus dalam menguatkuasakan garis masa serah terima. Di bawah SMA 2013, jika pemaju gagal memanggil AGM pertama, COB:

  • Boleh memanggil AGM pertama JMB sendiri menggantikan pemaju.
  • Boleh menyiasat dan merujuk pemaju untuk pendakwaan di bawah s. 17(6).
  • Boleh mengarahkan pemaju mematuhi kewajipan berkanunnya.
  • Boleh memaksa penyerahan akaun, dana dan dokumen bangunan.

Pejabat COB ditadbir di bawah KPKT (Kementerian Pembangunan Kerajaan Tempatan). Setiap pihak berkuasa tempatan (DBKL, MBPJ, MBSJ, dan lain-lain) mempunyai COB sendiri. Pemilik boleh mengeskalasi melepasi COB tempatan terus kepada KPKT jika COB gagal bertindak.

Apa yang pemilik boleh buat: langkah demi langkah

  1. Kira tarikh akhir 12 bulan anda. Kira 12 bulan dari tarikh surat VP anda. Jika tarikh itu telah berlalu tanpa AGM pertama dipanggil, pemaju sudah melanggar.
  2. Tulis kepada pemaju (surat rasmi, simpan salinan) memetik Seksyen 17 dan 18 SMA 2013 dan menuntut AGM pertama JMB dipanggil dalam 14 hari.
  3. Susun pemilik lain. Surat bersama yang ditandatangani oleh ramai pemilik membawa lebih berat. Gunakan kumpulan WhatsApp bangunan atau papan notis untuk menyelaraskan.
  4. Failkan aduan dengan COB di pihak berkuasa tempatan anda. Sertakan: tarikh VP, nama pemaju, nama bangunan, bukti tiada AGM dipanggil. Minta COB menggunakan kuasanya untuk memanggil mesyuarat di bawah SMA.
  5. Eskalasi kepada KPKT jika COB tempatan tidak bertindak dalam 30 hari. KPKT ialah kementerian persekutuan dengan pengawasan keseluruhan penguatkuasaan pengurusan strata.
  6. Dapatkan nasihat undang-undang daripada peguam hartanah Malaysia jika situasi tidak diselesaikan.

Hak anda semasa tempoh kelewatan

Semasa menunggu AGM pertama, pemilik tidak tanpa hak. Sepanjang tempoh pengurusan pemaju di bawah Seksyen 9 SMA 2013, pemaju kekal bertanggungjawab menyelenggara dan menguruskan harta bersama. Pemilik boleh:

  • Menuntut penyenggaraan harta bersama (lif, tempat letak kereta, landskap, keselamatan). Kewajipan penyenggaraan pemaju tidak terhenti.
  • Memeriksa akaun penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas. Walaupun sebelum JMB dibentuk, pemilik berhak meminta dan memeriksa rekod ini.
  • Mendokumenkan semua kecacatan harta bersama semasa tempoh pengurusan pemaju — ini sebahagian daripada serah terima rasmi dan liabiliti kecacatan pemaju.
  • Terus membayar caj perkhidmatan seperti dibilkan. Menahan bayaran tidak menangguhkan kewajipan anda dan akan mencipta tunggakan.

Apa berlaku pada dan selepas AGM pertama

AGM pertama JMB adalah peristiwa penting. Pada mesyuarat ini, perkara berikut mesti berlaku: pemilihan Jawatankuasa Pengurusan Bersama (JMC) pertama, pembentangan dan kelulusan belanjawan penyelenggaraan, penyerahan akaun, dan penyerahan dokumen serta harta bersama bangunan. Dalam 30 hari AGM, JMC baru mesti mendaftarkan JMB dengan COB. Sehingga berdaftar, JMB tidak boleh menjalankan kuasanya secara sah. Lihat panduan pendaftaran JMB → dan panduan AGM pertama → untuk mekanik penuh mesyuarat itu.

Senarai semak serah terima untuk pemilik

ItemApa perlu disahkanKenapa ia penting
Tarikh VP didokumenkanSahkan tarikh VP tepat daripada surat anda; kira tarikh akhir 12 bulanMenentukan bila pemaju melanggar
Notis AGM diterimaSekurang-kurangnya 14 hari notis bertulis diperlukan; termasuk agenda dan belanjawan dicadangkanNotis tidak sah boleh dicabar; AGM tidak dikira dipanggil dengan betul
Akaun diserahkanBaki akaun penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas dipindahkan kepada JMB secara bertulisMengelakkan pemaju menahan dana
Dokumen bangunan diserahkanPelan siap bina, manual peralatan, kontrak servisJMB perlu ini untuk mengurus dengan berkesan dan menuntut waranti
JMB berdaftar dengan COBDalam 30 hari AGM pertama; dapatkan nombor pendaftaran COBJMB tiada kedudukan sah tanpa pendaftaran
Belanjawan pertama diluluskanBelanjawan dibentang dan diundi di AGM; kadar caj perkhidmatan disahkanSebarang caj di luar proses ini tidak sah
⚠️ Jika pemaju anda melepasi tanda 12 bulan tanpa memanggil AGM pertama, bertindak segera — setiap bulan tambahan kelewatan bermakna kawalan pemaju yang lebih lama ke atas dana dan penyenggaraan. COB mempunyai kuasa dan kewajipan untuk campur tangan.

📖 Panduan berkaitan: JMB Enggan Baiki Harta Bersama? · Penceroboh atau Penghuni Haram · Kumpulan Wang Penjelasan Disalahguna? · Pertikaian Laluan Masuk Kongsi · Bolehkah JMB Potong Kad Akses

FAQ

Soalan Lazim

Berapa lama pemaju perlu memanggil AGM pertama JMB?
Pemaju mempunyai 12 bulan dari tarikh Milikan Kosong (VP) untuk memanggil AGM pertama JMB, di bawah Seksyen 17(1) dan 18(1) SMA 2013.
Apa berlaku jika pemaju tidak memanggil AGM pertama dalam masa?
Ia adalah kesalahan jenayah di bawah s. 17(6) SMA 2013, dihukum dengan denda sehingga RM500,000 dan/atau penjara sehingga 5 tahun. Pemilik boleh mengadu kepada COB, yang boleh memanggil mesyuarat itu sendiri.
Bolehkah COB memanggil AGM pertama menggantikan pemaju?
Ya. Jika pemaju gagal bertindak, COB mempunyai kuasa berkanun untuk memanggil AGM pertama JMB sendiri dan boleh merujuk pemaju untuk pendakwaan.
Apa hak saya semasa pemaju masih menguruskan bangunan?
Anda boleh menuntut penyenggaraan harta bersama, memeriksa akaun penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas, dan mendokumenkan kecacatan — tetapi anda mesti terus membayar caj perkhidmatan seperti dibilkan.
Bolehkah saya berhenti membayar caj perkhidmatan jika pemaju melewatkan AGM?
Tidak. Menahan bayaran tidak menangguhkan kewajipan anda dan akan mencipta tunggakan — kewajipan pemaju menyelenggara tidak terhenti walaupun AGM lewat.
Berapa lama JMB perlu mendaftar dengan COB selepas AGM pertama?
Dalam 30 hari selepas AGM pertama, di bawah Seksyen 20 SMA 2013. JMB tidak boleh menjalankan kuasanya secara sah sehingga berdaftar.
Ke mana saya patut mengeskalasi jika COB tempatan tidak bertindak?
Eskalasi kepada KPKT (Kementerian Pembangunan Kerajaan Tempatan), kementerian persekutuan dengan pengawasan keseluruhan penguatkuasaan pengurusan strata.

Perlukan Bantuan untuk Hartanah Strata Anda?

WhatsApp kami butiran hartanah anda — kami balas dalam masa sejam.

WhatsApp ClickBinaRead in English
💬 Sebut Harga Segera