Mendaftarkan JMB
dengan Pesuruhjaya Bangunan (Malaysia)

Panduan umum untuk 2026 — bukan nasihat guaman. Akta Pengurusan Strata 2013 dan Peraturan-Peraturan 2015 mengawal perkara ini; sahkan butiran khusus dengan Pesuruhjaya Bangunan (COB) atau peguam strata anda. Perlukan bantuan pembaikan/penyelenggaraan strata? Tanya kami →

Pesuruhjaya Bangunan (COB) ialah tonggak rangka kerja pengawalseliaan pengurusan strata di Malaysia. Setiap JMB mesti berinteraksi dengan COB — daripada memberi notis penubuhannya, mendaftarkan undang-undang kecil tambahan, hingga mematuhi perintah COB. Memahami hubungan ini adalah penting bagi mana-mana ahli jawatankuasa, pemilik petak, atau ejen pengurusan. Untuk konteks JMB yang lebih luas, lihat panduan lengkap JMB kami →.

Apakah Pesuruhjaya Bangunan?

Pesuruhjaya Bangunan (COB) ialah pegawai yang dilantik di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) di pihak berkuasa tempatan yang berkaitan (Majlis Perbandaran, Majlis Bandaraya, atau Dewan Bandaraya) di setiap perbandaran. COB ialah pengawal selia dan pihak berkuasa penyeliaan utama untuk:

• JMB (Badan Pengurusan Bersama) — dari pembentukan hingga MC dibentuk.
• Perbadanan Pengurusan (MC) — badan kekal yang menggantikan JMB setelah hakmilik strata dikeluarkan.
• Sub-MC — jika berkenaan dalam skim strata berbilang kegunaan atau berbilang peringkat.

Ringkasnya: jika anda mempunyai masalah berkaitan strata yang tidak dapat diselesaikan secara dalaman, destinasi pertama anda ialah COB di pihak berkuasa tempatan anda. COB ialah badan quasi-pengawalseliaan — bukan mahkamah, tetapi ia mempunyai kuasa nyata untuk menyiasat, mengeluarkan perintah, dan campur tangan dalam pengurusan.

Kuasa COB di bawah Akta Pengurusan Strata 2013

COB mempunyai kuasa yang luas di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, termasuk:

• Menerima dan memproses pemfailan dan notis daripada JMB dan MC (penubuhan, tarikh AGM, perubahan jawatankuasa, undang-undang kecil tambahan).
• Menyiasat aduan daripada pemilik petak, pemaju, atau pihak lain mengenai pengurusan skim strata.
• Mengeluarkan perintah dan notis kepada JMB atau MC yang memerlukan tindakan tertentu (jalankan kerja, kemukakan rekod, panggil mesyuarat, buat akaun dana).
• Melantik ejen pengurusan untuk mengambil alih pengurusan skim strata jika JMB atau MC diuruskan dengan buruk, tidak berfungsi, atau tidak mampu mengurus.
• Mendaftarkan undang-undang kecil tambahan yang diluluskan oleh JMB atau MC di mesyuarat agung.
• Menjadi pengantara atau berusaha menyelesaikan pertikaian sebelum ia meningkat kepada Tribunal Pengurusan Strata.

Memberi notis penubuhan JMB kepada COB

Setelah AGM pertama dipanggil dan JMB wujud, JMB mesti memberikan notis penubuhannya kepada COB dalam tempoh yang ditetapkan oleh Akta Pengurusan Strata 2013 dan Peraturan-Peraturannya. Keperluan notis ini bersifat kualitatif — jangan bergantung pada sebarang kiraan hari tertentu yang dinyatakan di tempat lain tanpa mengesahkannya secara langsung dengan COB anda, kerana panduan pengawalseliaan mungkin dikemas kini.

Perkara yang harus diliputi dalam notis:

• Nama JMB (biasanya nama bangunan atau skim strata).
• Tarikh AGM pertama dipanggil (iaitu tarikh JMB wujud).
• Butiran bangunan dan skim strata (alamat, butiran hakmilik strata, bilangan petak).
• Butiran ahli JMC yang dipilih dan pemegang jawatan (Pengerusi, Setiausaha, Bendahari) — nama, nombor petak, dan maklumat hubungan.
• Butiran pemaju (memandangkan pemaju juga ahli JMB).

COB biasanya menyediakan borang yang ditetapkan untuk notis ini. Hubungi pejabat COB pihak berkuasa tempatan anda untuk mendapatkan borang yang betul dan mengesahkan keperluan semasa.

Mengapa pengiktirafan COB penting

Memberitahu COB dan mendapatkan pengiktirafannya penting atas beberapa sebab praktikal:

• Kedudukan undang-undang — JMB yang telah memberikan notis kepada COB dengan betul telah mengesahkan kedudukan undang-undangnya sebagai badan korporat. Ini memudahkan pembukaan akaun bank, pemeteraian kontrak, dan mengambil tindakan undang-undang atas nama JMB.
• Kebolehkuatkuasaan undang-undang kecil — undang-undang kecil tambahan yang diluluskan oleh JMB hanya boleh dikuatkuasakan sepenuhnya setelah didaftarkan dengan COB. Tanpa pendaftaran, denda berdasarkan undang-undang kecil tersebut mungkin boleh dicabar.
• Akses kepada sokongan COB — JMB yang berdaftar dengan COB boleh mendapatkan panduan dan sokongan daripada COB. JMB yang tidak berdaftar kurang berupaya mendapat manfaat daripada campur tangan COB apabila diperlukan.
• Akauntabiliti kepada pemilik petak — pemilik petak boleh mengesahkan dengan COB bahawa JMB dibentuk dengan betul dan akunnya teratur, memberikan lapisan pengawasan luaran ke atas jawatankuasa.

Pemfailan dan kewajipan COB berterusan

Hubungan dengan COB tidak tamat pada pembentukan. Interaksi berterusan termasuk:

• Notifikasi perubahan jawatankuasa — apabila ahli jawatankuasa baharu dipilih di AGM (atau EGM), COB harus diberitahu mengenai komposisi jawatankuasa yang dikemas kini. Sahkan keperluan pemfailan semasa dengan COB anda.
• Notis AGM dan EGM — dalam sesetengah kes Peraturan-Peraturan menghendaki notis atau hasil AGM/EGM difailkan dengan COB. Sahkan dengan COB anda.
• Akaun tahunan — COB mungkin memerlukan salinan akaun teraudit. Sahkan keperluan semasa dengan COB anda.
• Maklum balas kepada perintah dan notis COB — JMB mesti mematuhi sebarang perintah atau notis yang dikeluarkan oleh COB dalam tempoh yang ditetapkan.
• Perubahan ejen pengurusan — jika JMB melantik atau menukar ejen pengurusannya, COB harus diberitahu. Sahkan keperluan dengan COB anda.

Mendaftarkan undang-undang kecil tambahan dengan COB

Apabila JMB meluluskan undang-undang kecil tambahan melalui resolusi khas di mesyuarat agung (contohnya, peraturan haiwan peliharaan, waktu pengubahsuaian, atau sekatan sewaan jangka pendek), undang-undang kecil tambahan tersebut mesti didaftarkan dengan COB untuk boleh dikuatkuasakan. Prosesnya biasanya melibatkan:

1. Meluluskan undang-undang kecil tambahan melalui resolusi khas di AGM atau EGM (notis yang betul, kuorum, dan majoriti yang diperlukan mesti dipenuhi).
2. Menyediakan undang-undang kecil tambahan dalam borang yang ditetapkan.
3. Mengemukakan undang-undang kecil dan resolusi mesyuarat kepada COB untuk pendaftaran, berserta sebarang yuran yang diperlukan.
4. COB mendaftarkan undang-undang kecil dan mengembalikan salinan yang berdaftar kepada JMB.
5. Undang-undang kecil tambahan yang berdaftar kemudian mengikat semua pemilik petak, penghuni, dan pengguna skim tersebut.

Sehingga undang-undang kecil tambahan didaftarkan, ia tidak boleh dikuatkuasakan sepenuhnya dan sebarang denda berdasarkannya mungkin berjaya dicabar. Untuk konteks cara undang-undang kecil tambahan berinteraksi dengan denda, lihat peraturan rumah strata & denda →.

Memfailkan aduan dengan COB

Mana-mana pemilik petak (atau pemaju) boleh membuat aduan dengan COB mengenai pengurusan skim strata. Alasan untuk aduan termasuk:

• Kegagalan pemaju memanggil AGM pertama dalam tempoh dua belas bulan dari milikan kosong.
• Kegagalan JMB menyelenggara harta bersama atau mengutip caj penyelenggaraan dengan betul.
• Jawatankuasa yang enggan mengemukakan akaun teraudit atau mengadakan AGM.
• Penyelewengan atau salah urus akaun penyelenggaraan atau kumpulan wang penjelas (sinking fund).
• JMB yang tidak berfungsi atau diabaikan.
• Keengganan mendaftarkan undang-undang kecil tambahan yang diluluskan dengan betul di mesyuarat agung.

Aduan harus bertulis, menyatakan fakta dan kebimbangan khusus dengan jelas, dan disokong oleh bukti dokumentari (notis AGM, minit, surat-menyurat, rekod kewangan, foto harta bersama yang diabaikan). Berikan nama skim strata, alamat, dan butiran hakmilik strata. Lihat juga panduan aduan pengurusan strata →.

Cara mencari dan menghubungi COB anda

COB beroperasi di pihak berkuasa tempatan yang berkaitan bagi lokasi bangunan anda. Pihak berkuasa tempatan akan menjadi salah satu daripada yang berikut, bergantung pada lokasi bangunan anda:

• Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL) — untuk hartanah di Kuala Lumpur.
• Majlis Bandaraya Petaling Jaya (MBPJ) — untuk hartanah di Petaling Jaya.
• Majlis Bandaraya Shah Alam (MBSA) — untuk hartanah di Shah Alam.
• Majlis Bandaraya Subang Jaya (MBSJ) — untuk hartanah di Subang Jaya.
• Majlis Perbandaran Ampang Jaya (MPAJ), Majlis Perbandaran Sepang (MPS), dll. — untuk hartanah di perbandaran lain.

Untuk mencari COB khusus anda: lawati laman web rasmi pihak berkuasa tempatan anda dan cari jabatan Pengurusan Strata atau Pesuruhjaya Bangunan, atau hubungi pusat pertukaran utama dan tanya mengenai pejabat COB. Bawa nama dan alamat skim strata anda apabila menghubungi mereka — mereka akan mengesahkan pejabat mana yang mengendalikan bangunan anda.

COB berbanding Tribunal Pengurusan Strata: bila menggunakan masing-masing

Kedua-dua COB dan Tribunal Pengurusan Strata adalah saluran untuk menyelesaikan pertikaian strata, tetapi masing-masing menjalankan fungsi yang berbeza:

Lihat panduan Tribunal Pengurusan Strata → untuk butiran cara memfail di Tribunal.

Interaksi COB pada setiap peringkat kitaran hayat JMB

Tip untuk kekal patuh COB

• Failkan notis penubuhan JMB dengan segera selepas AGM pertama — jangan tunggu sehingga penghujung tempoh yang ditetapkan. Semak dengan COB anda untuk borang yang betul dan keperluan semasa.
• Daftarkan semua undang-undang kecil tambahan dengan COB serta-merta selepas diluluskan di mesyuarat agung. Undang-undang kecil tambahan yang tidak berdaftar adalah risiko penguatkuasaan.
• Simpan butiran hubungan COB dalam fail rekod JMB dan kemas kininya setiap kali ada perubahan pegawai COB atau penstrukturan semula pihak berkuasa tempatan.
• Balas semua notis dan perintah COB dengan segera — walaupun anda tidak bersetuju dengan perintah tersebut, akuinya secara bertulis dan nyatakan pendirian anda. Mengabaikan surat-menyurat COB adalah respons yang paling buruk.
• Apabila ragu-ragu mengenai kewajipan tertentu — tarikh akhir pemfailan, proses undang-undang kecil, format akaun — hubungi pejabat COB dan tanya. Mereka berada di sana untuk membantu dan juga untuk mengawal selia.
• Semak senarai semak pematuhan JMB kami → untuk senarai praktikal dokumen dan pemfailan yang perlu disimpan.