Akta 757
Akta Pengurusan Strata 2013, Diterangkan

Apa itu Akta 757?

Akta Pengurusan Strata 2013 ialah undang-undang yang mengawal cara bangunan berpetak — pangsapuri, kondominium, kedai pejabat dan hartanah bercampur — disenggara dan diuruskan selepas ia dijual kepada pembeli. Nombor rasminya ialah Akta 757, dan itulah sebabnya orang menyebutnya "Akta 757".

Menurut muka surat hadapan teks rasmi, Tarikh Perkenan Diraja bagi Akta ini ialah 5 Februari 2013 dan tarikh penyiaran dalam Warta ialah 8 Februari 2013. Dua tarikh itu bukan tarikh kuat kuasa — lihat bahagian di bawah, kerana inilah perkara yang paling kerap disalah faham tentang Akta ini.

Di mana Akta ini terpakai — dan di mana tidak

Akta ini hanya terpakai bagi Semenanjung Malaysia dan Wilayah Persekutuan Labuan.

Ini penting dan sering terlepas pandang. Jika hartanah anda di Sabah atau Sarawak, Akta 757 bukan undang-undang yang terpakai kepada anda — kedua-dua negeri itu mempunyai rangka kerja strata mereka sendiri. Sebelum anda memetik mana-mana seksyen dalam pertikaian, pastikan dahulu bangunan anda memang berada dalam bidang kuasa Akta ini.

Bila Akta ini berkuat kuasa? Tiada satu tarikh nasional

Banyak laman web menyatakan satu tarikh tunggal bagi permulaan kuat kuasa Akta 757. Teks Akta sendiri tidak berbuat demikian.

Akta mula berkuat kuasa di setiap Negeri pada tarikh yang ditetapkan oleh Menteri — selepas berunding dengan Pihak Berkuasa Negeri — melalui pemberitahuan dalam Warta, dan tarikh yang berlainan boleh ditetapkan bagi kawasan pihak berkuasa tempatan yang berlainan.

Bagi W.P. Kuala Lumpur, W.P. Labuan dan W.P. Putrajaya, tarikh kuat kuasa ditetapkan oleh Menteri yang bertanggungjawab bagi Wilayah Persekutuan melalui pemberitahuan dalam Warta.

Maksud praktikalnya: permulaan kuat kuasa boleh berbeza mengikut Negeri, dan malah mengikut kawasan pihak berkuasa tempatan. Jika sesuatu tempoh dalam kes anda dikira "dari permulaan kuat kuasa Akta", tarikh yang betul ialah tarikh dalam pemberitahuan Warta bagi kawasan anda — bukan satu tarikh umum yang anda baca di internet. Pejabat Pesuruhjaya Bangunan (COB) di pihak berkuasa tempatan anda boleh mengesahkannya.

Susunan Akta: sebelas Bahagian

Akta 757 disusun mengikut perjalanan hidup sesebuah bangunan berpetak, dari sebelum ia dijual sehingga pertikaian yang timbul bertahun-tahun kemudian. Mengetahui Bahagian mana yang mengawal keadaan anda menjimatkan banyak masa.

Tiga fasa pengurusan strata

Struktur Akta berpaksikan satu idea: siapa yang memegang tanggungjawab menguruskan bangunan pada masa ini. Tanggungjawab itu berpindah dua kali.

Pentadbiran keseluruhan Akta terletak pada Pesuruhjaya Bangunan. Seksyen 4 memperuntukkan pelantikan pesuruhjaya bangunan, timbalan dan pegawai lain.

Fasa pemaju: dua akaun yang wajib dibuka

Sebelum JMB wujud, pemaju menguruskan bangunan — tetapi Akta tidak membiarkan wang itu bercampur dengan wang syarikat pemaju.

• Seksyen 10 — pemaju hendaklah menubuhkan akaun penyenggaraan.
• Seksyen 11 — pemaju hendaklah menubuhkan akaun kumpulan wang penjelas.
• Seksyen 13 — larangan pemungutan wang sebelum akaun dibuka.
• Seksyen 15 — penyerahan oleh pemaju kepada badan pengurusan bersama.

Dua akaun berasingan ini — akaun penyenggaraan untuk perbelanjaan harian, dan akaun kumpulan wang penjelas (sinking fund) untuk kerja besar yang berulang seperti mengecat semula blok atau menaik taraf lif — kekal berasingan sepanjang hayat bangunan itu.

Bila JMB wajib ditubuhkan (seksyen 17)

Suatu badan pengurusan bersama hendaklah ditubuhkan apabila mesyuarat agung tahunan pertamanya diadakan — tidak lewat daripada dua belas bulan dari tarikh penyerahan milikan kosong sesuatu petak kepada pembeli (atau, jika milikan kosong diserahkan sebelum Akta berkuat kuasa, dua belas bulan dari permulaan kuat kuasa).

Perkara yang sering tidak disedari pemilik: JMB bukan sekadar jawatankuasa.

• JMB ialah pertubuhan perbadanan yang kekal turun-temurun dan mempunyai meterai perbadanan.
• JMB boleh membawa guaman dan dibawa guaman terhadapnya atas namanya sendiri.
• JMB terdiri daripada pemaju dan pembeli.

Kerana JMB terdiri daripada pemaju dan pembeli, pemaju tidak terkeluar daripada gambar pada hari JMB ditubuhkan — ia menjadi salah satu ahli badan itu.

Mesyuarat agung tahunan pertama — dan denda pemaju

Oleh sebab JMB ditubuhkan pada mesyuarat agung tahunan pertamanya, kegagalan mengadakan mesyuarat itu menahan seluruh proses. Akta melayan kegagalan ini dengan serius.

Seksyen 18(2). Pemaju yang gagal mengadakan mesyuarat agung tahunan pertama JMB melakukan suatu kesalahan dan boleh, apabila disabitkan, didenda tidak melebihi RM250,000 atau dipenjarakan tidak melebihi tiga tahun, atau kedua-duanya.

Notis bertulis mesyuarat agung tahunan pertama hendaklah diberikan kepada semua pembeli tidak kurang daripada 14 hari sebelum mesyuarat, dan satu salinan dipamerkan di tempat yang mudah dilihat.

Pemaju hendaklah membentangkan belanjawan tahunan bagi tempoh dua belas bulan bermula hari pertama bulan berikutan tarikh mesyuarat agung tahunan pertama itu.

Kewajipan JMB di bawah seksyen 21

Seksyen 21(1) menyenaraikan kewajipan JMB, antaranya:

• menyenggara dan menguruskan bangunan dan harta bersama, dan menjaganya dalam keadaan baik;
• menentukan dan mengenakan Caj yang didepositkan ke dalam akaun penyenggaraan;
• menentukan dan mengenakan caruman kepada kumpulan wang penjelas;
• mengambil insurans mengikut Akta ini;
• mematuhi notis atau perintah pihak berkuasa tempatan berkenaan harta bersama.

Seksyen 22 mewujudkan jawatankuasa pengurusan bersama (JMC) yang menjalankan kerja harian; seksyen 25 memperuntukkan bahawa pemunya petak hendaklah membayar caj, dan caruman kepada kumpulan wang penjelas, kepada jmb. Seksyen 27 pula mengawal pembubaran JMB apabila Perbadanan Pengurusan mengambil alih.

Pada mesyuarat agung tahunan pertama Perbadanan Pengurusan, seksyen 58 menetapkan agenda yang wajib — termasuk menentukan bilangan anggota jawatankuasa, menimbangkan belanjawan pemaju, mengesahkan atau mengubah Caj, dan menentukan kadar bunga bagi caj pembayaran lewat. Perhatikan yang terakhir itu: kadar bunga lewat bayar ditentukan oleh mesyuarat, bukan ditetapkan oleh Akta.

Tribunal Pengurusan Strata: had RM250,000

Bahagian IX menubuhkan Tribunal Pengurusan Strata — forum yang jauh lebih murah dan lebih pantas daripada mahkamah bagi kebanyakan pertikaian strata.

Seksyen 105(2) itu jarang disebut tetapi boleh menentukan sesuatu kes: kerana Akta Had Masa 1953 tidak terpakai bagi prosiding Tribunal, tuntutan lama tidak semestinya terhalang di Tribunal dengan cara yang sama seperti di mahkamah.

Peraturan subsidiari & apa maksudnya untuk anda

Akta 757 tidak berdiri sendiri. Dua set peraturan di bawahnya membawa banyak butiran harian yang sebenarnya digunakan oleh jawatankuasa:

• Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Tribunal Pengurusan Strata) 2015 — P.U.(A) 103
• Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2015 — P.U.(A) 107

Jika anda ahli jawatankuasa JMB atau MC, tiga perkara berbaloi disemak hari ini: sama ada mesyuarat agung tahunan anda diadakan dalam tempoh yang betul, sama ada akaun penyenggaraan dan akaun kumpulan wang penjelas benar-benar berasingan, dan sama ada kadar bunga lewat bayar yang anda kenakan pernah diluluskan dalam mesyuarat. Ketiga-tiganya berpunca terus daripada seksyen yang disenaraikan di atas.

Teks rasmi: Undang-Undang Malaysia, Akta 757 — Akta Pengurusan Strata 2013, terbitan KPKT. Halaman ini ringkasan rujukan, bukan nasihat guaman — bagi pertikaian sebenar, rujuk teks penuh Akta dan Pejabat Pesuruhjaya Bangunan (COB) anda.