Undang-Undang Kecil Strata
(Peraturan Rumah) Dijelaskan

Apakah undang-undang kecil strata?

Undang-undang kecil mengawal selia penggunaan parcel dan harta bersama serta kelakuan penghuni. Di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, ia mengikat semua pemilik, penyewa dan penghuni secara automatik sebaik sahaja mereka menduduki unit — anda tidak perlu menandatanganinya untuk terikat, dan ketidaktahuan bukan pembelaan. Tuan rumah bertanggungjawab memastikan penyewa mereka dimaklumkan tentang dan mematuhi undang-undang kecil.

Undang-undang kecil yang ditetapkan

Jadual Ketiga Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan & Pengurusan) 2015 menetapkan satu set undang-undang kecil lalai yang terpakai kepada setiap skim — meliputi notis dan kelulusan renovasi, tidak menghalang atau merosakkan harta bersama, tiada gangguan atau gangguan jenayah, pelupusan sampah yang betul, memelihara haiwan, meletak kereta di petak yang ditetapkan, dan yang seumpamanya. Ini terpakai kepada setiap skim strata di Semenanjung Malaysia, Putrajaya dan Labuan tanpa pengurusan perlu meluluskan sebarang resolusi tambahan.

Undang-undang kecil tambahan (peraturan rumah)

JMB atau MC boleh menerima pakai undang-undang kecil tambahan melalui resolusi khas pada mesyuarat agung untuk menyesuaikan dengan bangunan dan penghuninya secara khusus — contohnya waktu renovasi khusus, prosedur pindah masuk/keluar, had tempat letak kereta pelawat, sistem tempahan kemudahan, atau sekatan sewaan jangka pendek. Ini mesti difailkan dengan COB dan tidak boleh berlawanan dengan Akta atau set yang ditetapkan. Setelah difailkan, ia mempunyai kuasa yang sama seperti set yang ditetapkan.

Undang-undang kecil ditetapkan lwn tambahan

Contoh undang-undang kecil biasa

• Serahkan permohonan renovasi bertulis dan deposit boleh dikembalikan sebelum kerja bermula; kerja hanya semasa waktu yang diluluskan.
• Tiada pengubahan harta bersama atau fasad bangunan tanpa kebenaran.
• Tiada bunyi bising berlebihan atau gangguan kepada jiran, terutamanya di luar waktu senyap.
• Letak kereta hanya di petak parcel aksesori yang ditetapkan; tiada parkir berganda di kawasan bersama.
• Peraturan mengenai haiwan peliharaan — spesies diluluskan, had saiz, tali leher di kawasan bersama, pelupusan sisa.
• Sampah diletakkan di tong sampah yang ditetapkan pada masa yang ditetapkan.
• Sekatan sewaan jangka pendek (cth. Airbnb) di bangunan yang telah meluluskan resolusi sedemikian.

Apa yang tidak boleh dilakukan oleh undang-undang kecil

• Berlawanan dengan Akta Pengurusan Strata atau peraturannya.
• Bersifat diskriminasi atau menafikan pemilik penggunaan munasabah parcel mereka.
• Mengenakan penalti melebihi apa yang dibenarkan undang-undang.
• Mengambil hak berkanun pemilik (cth. hak mengundi pada mesyuarat agung).

Had ini wujud kerana undang-undang kecil, walaupun dibuat oleh sebahagian besar pemilik melalui resolusi khas, tetap tertakluk kepada Akta Pengurusan Strata sebagai perundangan induk. Sebuah undang-undang kecil tambahan yang cuba, contohnya, melarang sepenuhnya sesuatu kaum atau kumpulan daripada menyewa unit, atau yang cuba menghalang pemilik daripada menghadiri mesyuarat agung, tidak akan sah walaupun ia diluluskan dengan majoriti undi. Pemilik yang berpendapat sesuatu undang-undang kecil melampaui had ini boleh mencabarnya di Tribunal Pengurusan Strata.

Bagaimana undang-undang kecil dikuatkuasakan

Pengurusan boleh mengeluarkan notis bertulis rasmi yang memerlukan pemilik atau penghuni yang melanggar membetulkan pelanggaran, mengenakan caj atau penalti yang dibenarkan oleh undang-undang kecil, dan mendapatkan semula kos munasabah membetulkan pelanggaran yang pemilik yang melanggar gagal betulkan sendiri. Pelanggaran berterusan atau serius boleh dibawa ke Tribunal Pengurusan Strata, yang boleh memerintahkan penghentian pelanggaran, memberikan kos pembetulan, dan malah memberikan ganti rugi. Penguatkuasaan mesti mengikut proses wajar — pengurusan tidak boleh mengambil tindakan sewenang-wenangnya sendiri atau menggunakan cara tidak sah. Setiap notis pelanggaran mesti direkodkan dengan betul (tarikh, keterangan pelanggaran, gambar jika berkenaan) supaya ia boleh disokong jika dipertikaikan kemudian. Untuk mekanik penuh proses denda yang lazim dikenakan bagi pelanggaran undang-undang kecil — termasuk cara mempertikaikan denda yang anda rasa tidak adil — lihat panduan denda peraturan rumah kami →.

Jika anda melanggar undang-undang kecil

Jangkakan notis bertulis untuk membetulkan pelanggaran, menyatakan apa yang perlu dilakukan dan bila. Jika anda patuh dengan segera, perkara itu umumnya berakhir di situ. Jika tidak, pengurusan boleh mengenakan caj, mendapatkan semula kos pembetulan, dan memfailkan tuntutan di Tribunal.

Undang-undang kecil & renovasi anda

Renovasi adalah titik sentuh undang-undang kecil paling biasa dalam kehidupan strata Malaysia — kelulusan sebelum kerja bermula, waktu kerja yang diluluskan (biasanya hanya siang hari hari bekerja), had menghack dinding struktur, keperluan kalis air, dan pembuangan sampah daripada kawasan bersama. Kontraktor berpengalaman yang biasa dengan undang-undang kecil strata menguruskan semua kertas kerja dan pematuhan untuk anda, melindungi deposit anda dan memastikan pelepasan yang lancar.

Sebelum memulakan sebarang renovasi, dapatkan salinan undang-undang kecil bangunan anda daripada pejabat pengurusan dan semak kedua-dua set ditetapkan dan tambahan — banyak bangunan menetapkan waktu kerja yang lebih ketat daripada had piawai, atau memerlukan borang permohonan renovasi khusus dengan lukisan skop kerja disertakan. Memohon kelulusan lewat atau memulakan kerja tanpa kelulusan bertulis adalah punca paling biasa pertikaian deposit renovasi di bangunan strata Malaysia.

Sumber & rujukan rasmi

• Laman Undang-Undang Malaysia (portal AGC) — Akta Pengurusan Strata 2013 & Peraturan-Peraturan 2015 — rujuk teks rasmi.
• KPKT (Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan) — pengurusan strata, COB dan dasar perumahan.