Undang-Undang Kecil & Denda Strata
Penalti RM200 (Malaysia)

Panduan umum untuk 2026 — bukan nasihat guaman. Akta Pengurusan Strata 2013 dan Peraturan-Peraturan 2015 mengawal selia perkara ini; sahkan butiran khusus dengan Pesuruhjaya Bangunan (COB) anda atau peguam strata. Perlukan bantuan pembaikan/penyelenggaraan strata? Tanya kami →

Peraturan rumah dalam skim strata berpaksikan undang-undang kecil — peraturan undang-undang yang mengikat setiap pemilik, penduduk, penyewa, dan penghuni. Memahami perbezaan antara undang-undang kecil yang ditetapkan dan undang-undang kecil tambahan adalah titik permulaan untuk mengetahui sama ada sesuatu denda itu sah. Lihat panduan penuh kami tentang undang-undang kecil strata di Malaysia →.

Undang-undang kecil: yang ditetapkan vs tambahan

Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2015 memperuntukkan undang-undang kecil yang ditetapkan yang secara automatik terpakai kepada setiap skim strata di Malaysia. Ini meliputi kewajipan teras: tidak menghalang harta bersama, tidak menyebabkan gangguan, menyelenggara petak anda dalam keadaan baik, dan peraturan asas yang seumpamanya.

JMB atau MC juga boleh meluluskan undang-undang kecil tambahan melalui resolusi khas di mesyuarat agung — ini boleh memperluaskan atau menyesuaikan peraturan untuk bangunan tertentu (contohnya, peraturan mengenai saiz haiwan peliharaan, waktu pengubahsuaian, atau sewaan jangka pendek). Undang-undang kecil tambahan mesti didaftarkan dengan Pesuruhjaya Bangunan (COB) untuk boleh dikuatkuasakan. Peraturan yang tidak pernah diluluskan sebagai undang-undang kecil tambahan yang betul tidak boleh menjadi asas denda yang sah.

Penalti RM200 dijelaskan

Di bawah rangka kerja Akta Pengurusan Strata 2013, penalti maksimum RM200 adalah siling yang lazim disebut bagi pelanggaran undang-undang kecil yang dikenakan oleh badan pengurusan terhadap pemilik atau penduduk. Angka ini berpunca daripada jadual undang-undang kecil yang ditetapkan dalam Peraturan-Peraturan — sahkan peruntukan tepat dan sama ada undang-undang kecil tambahan bangunan anda menetapkan jumlah yang berbeza (lebih rendah) dengan COB atau peguam strata anda.

Perkara penting mengenai had RM200:

• Ia adalah maksimum — jawatankuasa boleh memutuskan untuk mengenakan jumlah yang lebih rendah bagi pelanggaran pertama atau ringan.
• Ia terpakai bagi setiap pelanggaran. Pelanggaran yang berterusan atau berulang boleh masing-masing mencetuskan denda berasingan.
• Ia tidak automatik — jawatankuasa mesti mengikuti proses yang betul (notis, resolusi, rekod) sebelum denda itu sah.
• Ia terpisah daripada sebarang perintah Tribunal Pengurusan Strata atau mahkamah, yang boleh memberikan jumlah yang lebih besar sebagai pampasan atau ganti rugi.

Proses yang betul sebelum denda dikenakan

Denda yang dikenakan tanpa proses yang betul boleh dicabar dan mungkin diketepikan oleh Tribunal. Proses piawai yang patut diikuti oleh jawatankuasa:

1. Kenal pasti pelanggaran — sahkan undang-undang kecil tertentu (yang ditetapkan atau tambahan) yang dilanggar dan oleh siapa.
2. Keluarkan amaran atau notis bertulis — maklumkan pemilik/penduduk tentang pelanggaran yang didakwa, undang-undang kecil tertentu, dan tindakan pembetulan yang diperlukan.
3. Beri peluang yang munasabah untuk membalas atau membaiki — penduduk harus mempunyai peluang untuk menjelaskan atau membetulkan pelanggaran sebelum denda dikenakan.
4. Resolusi jawatankuasa — keputusan untuk mengenakan denda patut dibuat oleh jawatankuasa (bukan secara unilateral oleh pengurus) dan direkodkan dalam minit.
5. Keluarkan denda secara bertulis — nyatakan jumlah, undang-undang kecil yang dilanggar, dan tarikh akhir pembayaran. Maklumkan penduduk tentang hak mereka untuk membantah.

Bagi pelanggaran berkaitan gangguan, lihat juga panduan kami tentang menangani aduan gangguan strata →.

Merekodkan pelanggaran dengan betul

Penyimpanan rekod yang baik melindungi jawatankuasa dan badan pengurusan. Bagi setiap denda yang dikenakan, jawatankuasa harus menyelenggara:

• Penerangan tentang pelanggaran dan tarikh ia diperhatikan.
• Bukti (gambar foto, rakaman keselamatan, aduan bertulis daripada penduduk lain).
• Salinan semua notis bertulis yang diserahkan kepada penduduk, beserta tarikh.
• Resolusi jawatankuasa dan minit yang menunjukkan denda telah diluluskan dengan sewajarnya.
• Bukti penyampaian notis denda kepada penduduk.
• Rekod pembayaran, atau butiran susulan jika tidak dibayar.

Rekod-rekod ini penting sekiranya penduduk membantah denda di Tribunal Pengurusan Strata atau jika badan pengurusan perlu mengambil tindakan pemulihan.

Pelanggaran berulang

Penduduk yang mengulangi pelanggaran yang sama selepas membayar denda boleh didenda semula bagi setiap pelanggaran berikutnya — sehingga siling RM200 setiap kali. Ketidakpatuhan yang berterusan meningkatkan pilihan yang ada kepada badan pengurusan:

• Denda yang semakin meningkat bagi setiap pengulangan (dalam had maksimum yang dibenarkan).
• Rujukan kepada Tribunal Pengurusan Strata untuk perintah pematuhan, bukan sekadar denda.
• Dalam kes serius (bahaya kepada orang lain, kerosakan struktur), badan pengurusan boleh memohon relief segera daripada COB atau Tribunal.

Lihat cara JMB mengendalikan penguatkuasaan dalam panduan tanggungjawab JMB →.

Pelanggaran peraturan rumah yang lazim dan denda biasa

Liabiliti penyewa vs pemilik

Undang-undang kecil mengikat setiap penghuni — bukan sekadar pemilik berdaftar. Walau bagaimanapun, pemilik petak berdaftar tetap bertanggungjawab akhir untuk memastikan penyewa atau penghuni lain mereka mematuhinya. Dalam amalan:

• Badan pengurusan boleh menyampaikan notis kepada pemilik walaupun penyewa yang melakukan pelanggaran, terutamanya jika penyewa tidak diketahui atau tidak dapat dihubungi.
• Pemilik harus memasukkan klausa pematuhan undang-undang kecil dalam perjanjian sewaan mereka dan memaklumkan penyewa tentang peraturan rumah pada awal sewaan. Lihat kewajipan penyewa dalam strata →.
• Denda yang dikenakan terhadap pemilik boleh dipulihkan daripada akaun penyelenggaraan atau dilayan sebagai hutang yang boleh dipulihkan melalui Tribunal.

Cara membantah denda

Jika anda percaya denda dikenakan secara salah, anda mempunyai beberapa pilihan:

1. Tulis kepada jawatankuasa — minta semakan, jelaskan mengapa denda itu salah atau proses tidak diikuti, dan kemukakan bukti anda.
2. Bangkitkan di AGM atau EGM berikutnya — bawa sebagai perkara agenda untuk perbincangan pemilik.
3. Adukan kepada COB — jika badan pengurusan bertindak secara tidak wajar atau denda tidak mempunyai asas undang-undang kecil yang sah, failkan aduan dengan Pesuruhjaya Bangunan di pihak berkuasa tempatan yang berkaitan.
4. Failkan di Tribunal Pengurusan Strata — Tribunal menangani pertikaian antara pemilik/penduduk dan badan pengurusan, termasuk pertikaian mengenai denda. Lihat panduan Tribunal →.

Jangan abaikan denda walaupun anda membantahnya — bantah secara bertulis dengan segera supaya rekod menunjukkan anda bertindak dengan niat baik.

Apa yang pengurusan tidak boleh lakukan

Badan pengurusan mempunyai kuasa yang nyata tetapi terhad. Ia tidak boleh:

• Mengenakan denda bagi peraturan yang hanya merupakan notis pengurusan, bukan undang-undang kecil yang diluluskan dengan sah.
• Melebihi maksimum RM200 setiap pelanggaran melalui resolusi dalaman sahaja (penalti yang lebih tinggi memerlukan penglibatan Tribunal atau mahkamah).
• Menafikan akses kepada harta bersama atau memotong utiliti sebagai penalti — tindakan sedemikian tidak dibenarkan di bawah rejim undang-undang kecil.
• Mengenakan denda secara retroaktif bagi kelakuan yang berlaku sebelum undang-undang kecil yang berkaitan diluluskan.
• Mengenakan denda tanpa resolusi jawatankuasa — pengurus yang bertindak seorang diri tidak memadai.

Tip praktikal untuk jawatankuasa

• Simpan salinan terkini undang-undang kecil yang ditetapkan dan semua undang-undang kecil tambahan yang berdaftar dan berikan salinan kepada setiap penduduk baru.
• Piawaikkan templat notis dan surat denda anda untuk memastikan proses yang betul diikuti secara konsisten.
• Rekodkan setiap denda yang dikenakan dalam minit jawatankuasa dan selenggara fail bukti.
• Sentiasa beri amaran sebelum mendenda bagi pelanggaran pertama yang bersifat ringan — ini menunjukkan keadilan dan lebih sukar dicabar.
• Rujuk COB atau peguam strata sebelum meluluskan undang-undang kecil tambahan baru — proses penggubalan dan pendaftaran mesti betul.

Ringkasan: proses denda undang-undang kecil sepintas lalu