Bolehkah Penghutang Mengundi
di AGM Strata? (Malaysia)

Panduan umum untuk 2026 — bukan nasihat guaman. Akta Pengurusan Strata 2013 dan Peraturan-Peraturan 2015 mengawal selia perkara ini; sahkan butiran khusus dengan Pesuruhjaya Bangunan (COB) anda atau peguam strata. Perlukan bantuan pembaikan/penyelenggaraan strata? Tanya kami →

Mesyuarat Agung Tahunan (AGM) adalah tempat pemilik memilih jawatankuasa, meluluskan belanjawan, menetapkan caj penyelenggaraan, dan memastikan pengurusan bertanggungjawab. Memahami siapa yang berhak mengundi — dan apa yang membuatkan pengundi tidak layak — adalah asas kepada setiap pemilik petak. Untuk konteks tentang cara AGM dijalankan, lihat panduan AGM strata kami →.

Siapa yang berhak mengundi di AGM strata?

Di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, hak mengundi di mesyuarat agung dimiliki oleh pemilik petak berdaftar (tuan punya). Setiap pemilik petak boleh mengundi berdasarkan wajaran unit syer yang diperuntukkan kepada petak mereka — bukan satu undi setiap orang. Peraturan utama:

• Pengundian adalah berdasarkan unit syer — pemilik petak yang lebih besar dengan lebih banyak unit syer mempunyai berat pengundian yang lebih tinggi.
• Pemilik yang tidak dapat hadir boleh melantik proksi untuk mengundi bagi pihak mereka, tertakluk kepada peraturan proksi dalam Peraturan-Peraturan.
• Syarikat atau badan korporat yang memiliki petak mesti melantik wakil untuk mengundi.
• Pemilik bersama sesuatu petak mengundi sebagai satu unit — mereka harus bersetuju tentang cara undi mereka dicast.

Penyewa dan penduduk tanpa hakmilik: tiada hak mengundi

Ini adalah salah satu penjelasan paling penting dalam undang-undang strata: penyewa, pemegang lesen, dan penduduk yang bukan pemilik petak berdaftar tidak mempunyai hak mengundi di mesyuarat agung.

• Penyewa yang telah tinggal di unit selama bertahun-tahun tidak mempunyai undi di AGM.
• Ahli keluarga yang tinggal di unit yang bukan dalam hakmilik tidak boleh mengundi.
• Hanya orang atau entiti yang berdaftar sebagai tuan punya petak (atau proksi yang dilantik dengan betul) boleh mengundi.

Inilah sebabnya pemilik yang menyewakan unit mereka harus mempertimbangkan sama ada mereka mahu hadir (atau melantik proksi) sendiri, berbanding mengandaikan penyewa mereka akan mewakili kepentingan mereka. Lihat kewajipan penyewa dalam strata →.

Penghutang: hak mengundi dan tunggakan

Prinsip di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 ialah pemilik petak yang menunggak Caj (caj penyelenggaraan) atau sumbangan kumpulan wang penjelas (sinking fund) secara amnya tidak berhak mengundi di mesyuarat agung sehingga jumlah tertunggak dibayar penuh. Ini direka untuk mencegah pemilik yang tidak menyumbang secara kewangan daripada mempengaruhi cara wang dibelanjakan.

Implikasi praktikal:

• Jika anda mempunyai sebarang baki tertunggak pada akaun penyelenggaraan atau kumpulan wang penjelas (sinking fund) pada masa AGM, anda mungkin dihalang di meja pendaftaran apabila anda mengemukakan kad mengundi anda.
• Badan pengurusan lazimnya akan menyemak status tunggakan sebelum mengeluarkan kad mengundi semasa pendaftaran.
• Membayar tunggakan sepenuhnya sebelum mesyuarat — walaupun pada hari yang sama — boleh memulihkan kelayakan mengundi anda, tertakluk kepada pengesahan resit oleh pengurusan.

Sahkan peruntukan tepat dan cara bangunan anda menggunakannya dengan COB atau peguam strata anda, kerana butiran khusus boleh berbeza. Untuk rangka kerja yang mengawal pemulihan tunggakan, lihat penghutang caj perkhidmatan →.

Bolehkah penghutang hadir dan bercakap di AGM?

Walaupun hak mengundi terikat kepada status pembayaran, kehadiran di AGM secara amnya terbuka kepada semua pemilik petak berdaftar. Penghutang yang tidak boleh mengundi mungkin masih berhak untuk:

• Hadir mesyuarat sebagai pemerhati.
• Bercakap mengenai perkara agenda, tertakluk kepada budi bicara pengerusi dan peraturan mesyuarat.

Hak khusus penghutang untuk bercakap (tetapi tidak mengundi) adalah perkara prosedur mesyuarat dan, akhirnya, pengurusan mesyuarat oleh pengerusi. Jika anda mempunyai tunggakan, tiba awal, bangkitkan isu pembayaran dengan pengurusan, dan jelaskan status anda sebelum mesyuarat bermula.

Cara belanjawan dan Caj diluluskan di AGM

Salah satu perkara paling penting di setiap AGM ialah kelulusan belanjawan tahunan dan caj penyelenggaraan (Caj). Begini cara ia berfungsi:

1. Jawatankuasa (atau pengurusan) menyediakan draf belanjawan untuk tahun akan datang, meliputi penyelenggaraan, insurans, kumpulan wang penjelas (sinking fund), dan perbelanjaan lain.
2. Belanjawan dibentangkan di AGM. Pemilik mempunyai peluang untuk mempersoal atau mencabar item terperinci.
3. Caj diperuntukkan berdasarkan unit syer — sumbangan setiap pemilik adalah berkadar dengan unit syer yang diperuntukkan kepada petak mereka, bukan bayaran rata setiap unit.
4. Belanjawan diluluskan melalui resolusi biasa (majoriti mudah undi yang dicast oleh mereka yang berhak mengundi). Pemilik yang menunggak dikecualikan daripada mengundi perkara kritikal ini.

Untuk penjelasan lebih lengkap tentang cara caj dikira dan ditetapkan, lihat menetapkan caj penyelenggaraan →.

Membantah caj yang dianggap terlalu tinggi

Jika anda percaya caj penyelenggaraan adalah berlebihan atau belanjawan diuruskan dengan buruk, anda mempunyai beberapa pilihan:

1. Bangkitkan soalan di AGM — minta pengurusan mewajarkan item belanjawan tertentu. Minta pecahan terperinci perbelanjaan.
2. Undi menentang resolusi belanjawan — jika anda tidak menunggak dan mempunyai hak mengundi, castkan undi anda.
3. Cadangkan pindaan — bawa cadangan balas khusus ke mesyuarat (contohnya, kurangkan item belanjawan dan bawa simpanan ke hadapan).
4. Requisisi EGM — jika AGM tidak dapat menyelesaikan isu, pemilik yang memegang bahagian yang diperlukan boleh memanggil Mesyuarat Agung Luar Biasa (EGM) untuk meninjau semula belanjawan atau mempertanggungjawabkan jawatankuasa. Lihat cara memanggil EGM →.

Paling penting, cara terbaik untuk memastikan suara anda dikira dalam undi belanjawan ialah menyelesaikan tunggakan anda sebelum mesyuarat.

Memanggil EGM atas pertikaian belanjawan

Jika majoriti pemilik tidak berpuas hati dengan cara wang diuruskan — atau belanjawan yang diluluskan di AGM adalah tidak teratur — pemilik yang memegang bahagian yang diperlukan (lazimnya sekurang-kurangnya 25% daripada agregat unit syer, sahkan dengan peraturan anda) boleh requisisi EGM. Di EGM mereka boleh:

• Meluluskan resolusi untuk menyemak semula belanjawan atau mengurangkan kadar caj.
• Memecat jawatankuasa dan memilih jawatankuasa baru.
• Melantik atau menggantikan ejen pengurusan.
• Meluluskan sebarang resolusi lain yang berada dalam bidang kuasa mesyuarat agung.

Meningkatkan kepada COB atau Tribunal

Jika jawatankuasa enggan bertindak atas kebimbangan pemilik, menetapkan caj tanpa proses belanjawan yang betul, atau mengurus akaun dengan buruk, pemilik boleh:

• Failkan aduan dengan Pesuruhjaya Bangunan (COB) — COB mempunyai kuasa untuk menyiasat dan campur tangan dalam skim yang diurus dengan buruk.
• Failkan tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata — untuk pertikaian tentang caj, akaun, atau kelakuan badan pengurusan. Lihat panduan Tribunal Pengurusan Strata →.

Mencegah kehilangan hak mengundi

Kehilangan undi anda di mesyuarat paling penting tahun ini kerana bil yang tidak dibayar boleh dielakkan. Langkah praktikal:

• Sediakan arahan tetap atau debit langsung untuk membayar caj penyelenggaraan anda bulanan — hapuskan risiko terlupa.
• Semak baki akaun anda dengan pengurusan seminggu sebelum AGM untuk mengesahkan anda bersih dari tunggakan.
• Jika anda membantah sesuatu caj, bayar di bawah protes dan kemudian bantah melalui saluran yang betul — jangan tangguh pembayaran dan berisiko kehilangan undi anda.
• Jika anda tidak dapat hadir, lantik proksi — walaupun anda tidak menunggak, proksi memastikan unit syer anda dikira dalam undi yang rapat.

Jadual perbandingan hak mengundi

Tip praktikal untuk pemilik petak

• Kekalkan pembayaran caj penyelenggaraan yang terkini — ini adalah cara paling berkesan untuk melindungi hak mengundi anda.
• Hadiri AGM dan baca akaun terlebih dahulu — pemilik yang bermaklumat bertanya soalan yang lebih baik dan mengesan kesilapan.
• Jika anda tidak bersetuju dengan kadar caj, gunakan AGM (atau EGM) sebagai forum — bukan tidak membayar.
• Lantik proksi jika anda tidak dapat hadir — unit syer anda penting dalam sebarang undi yang rapat.
• Simpan rekod setiap pembayaran penyelenggaraan — resit, penyata bank — sekiranya terdapat pertikaian tentang status tunggakan.

Pilihan pemilik apabila pertikaian timbul: rujukan pantas