Cara Panggil EGM
Strata di Malaysia

Untuk apa EGM digunakan

EGM ialah mekanisme untuk keputusan yang mendesak atau penting sehingga memerlukan input pemilik sebelum mesyuarat tahunan berikutnya. Sebab lazim untuk memanggilnya:

• Meluluskan levi khas atau perbelanjaan besar tidak berbajet.
• Memecat atau menggantikan ahli jawatankuasa atau ejen pengurusan.
• Meluluskan undang-undang kecil tambahan melalui resolusi khas.
• Meluluskan perbelanjaan modal besar daripada kumpulan wang penjelasan.
• Sebarang perkara mendesak yang tidak boleh menunggu AGM.

AGM lwn EGM: perbezaan ringkas

Untuk penjelasan penuh tentang AGM sendiri (kuorum, pengundian, agenda tipikal), lihat panduan Mesyuarat Agung Tahunan strata →.

Siapa boleh memanggil EGM

EGM boleh dipanggil oleh jawatankuasa pengurusan sendiri, atau atas rekuisisi bertulis pemilik yang memenuhi ambang. Hak rekuisisi pemilik inilah yang membolehkan ahli bertindak apabila jawatankuasa tidak mahu.

Ini penting kerana ia bermakna pemilik tidak perlu menunggu jawatankuasa bertindak sendiri, atau menunggu AGM tahunan seterusnya, apabila sesuatu perlu diputuskan segera. Hak rekuisisi ini adalah salah satu mekanisme akauntabiliti paling berkesan yang dimiliki pemilik biasa di bawah rangka kerja pengurusan strata — ia meletakkan kuasa membuat keputusan kembali kepada pemilik apabila jawatankuasa gagal bertindak atau enggan mendengar kebimbangan yang sah.

Merekuisisi EGM sebagai pemilik

1. Kumpulkan sokongan daripada pemilik yang memegang syer yang diperlukan — lazimnya sekurang-kurangnya 25% daripada jumlah unit syer (semak ambang peraturan semasa).
2. Serahkan rekuisisi bertulis kepada pengurusan menyatakan tujuan dan resolusi yang dicadangkan.
3. Pengurusan kemudian mesti memanggil EGM dalam tempoh yang ditetapkan.

Pemberatan anda adalah mengikut unit syer, dan pemilik dalam tunggakan secara amnya tidak boleh dikira ke arah rekuisisi atau pengundian. Ini bermakna bilangan pemilik yang menyokong sahaja tidak mencukupi — anda perlu mengira unit syer gabungan mereka.

Notis & agenda

Notis bertulis yang betul (berserta agenda dan resolusi yang dicadangkan) mesti diberikan kepada semua pemilik sebelum EGM, dalam tempoh masa yang ditetapkan oleh peraturan. Hanya perkara yang dinyatakan dalam notis boleh diputuskan — anda tidak boleh memperkenalkan resolusi baharu pada mesyuarat yang tidak dinyatakan dalam notis. Ini melindungi pemilik yang tidak dapat hadir daripada dikejutkan oleh keputusan yang tidak mereka jangkakan, dan memastikan setiap orang berpeluang menyediakan diri atau menghantar proksi berdasarkan perkara sebenar yang akan dibincangkan. Keperluan notis utama:

• Notis mesti bertulis dan diserahkan kepada setiap pemilik petak.
• Ia mesti menyatakan tarikh, masa, tempat, dan tujuan/resolusi khusus.
• Sebarang dokumen berkaitan resolusi (contohnya pengiraan levi khas, atau akaun yang dipersoalkan) patut disertakan bersama notis.

Memecat jawatankuasa atau ejen pengurusan

Ahli jawatankuasa atau ejen pengurusan boleh dipecat melalui resolusi pada mesyuarat am. EGM ialah laluan apabila ini perlu berlaku sebelum AGM — nyatakan pemecatan (dan sebarang pengganti dicadangkan) dengan jelas dalam rekuisisi dan notis. Lihat peranan jawatankuasa →. Ini sering menjadi sebab paling lazim pemilik memilih untuk merekuisisi EGM — apabila jawatankuasa sedia ada dianggap tidak berfungsi atau tidak bertanggungjawab, dan pemilik tidak sanggup menunggu AGM tahunan untuk membuat perubahan.

Pengundian & resolusi

Perkara rutin diluluskan melalui resolusi biasa (majoriti mudah daripada mereka yang mengundi); perkara penting memerlukan resolusi khas (ambang lebih tinggi — lazimnya 75% atau lebih daripada undi yang dicalonkan, ditambah kiraan unit syer minimum). Undian bertulis (poll), diberatkan mengikut unit syer, boleh dituntut untuk undian yang dipertikaikan dan mengatasi undian angkat tangan.

Perbezaan antara kedua-dua ambang ini sengaja dibuat tinggi bagi resolusi khas — keputusan seperti undang-undang kecil tambahan mempunyai kesan jangka panjang kepada semua pemilik, jadi Akta memerlukan konsensus yang lebih luas berbanding keputusan operasi harian yang boleh diluluskan dengan majoriti mudah sahaja.

Jika rekuisisi anda diabaikan

Jika pengurusan gagal memanggil EGM yang direkuisisi dengan sah dalam tempoh yang ditetapkan, itu adalah pelanggaran Akta — eskalasikan kepada COB dan, jika perlu, Tribunal Pengurusan Strata. Lihat aduan pengurusan strata →. Simpan salinan surat rekuisisi, bukti penghantaran, dan tindak balas (atau kesenyapan) pengurusan — ini adalah bukti anda apabila memfailkan aduan.

Tip praktikal untuk perekuisisi

• Kira unit syer (bukan bilangan pemilik) semasa menyemak anda memenuhi ambang.
• Sahkan status tunggakan pemilik penyokong — mereka yang dalam tunggakan mungkin tidak dikira.
• Rangka resolusi dengan jelas dan khusus — resolusi kabur lebih mudah dicabar.
• Simpan salinan bertandatangan surat rekuisisi dan hantar melalui pos berdaftar atau e-mel untuk mewujudkan rekod bertarikh.
• Kumpulkan sokongan pemilik lain awal — membina konsensus sebelum mesyuarat mengelakkan kejutan pada hari tersebut.
• Semak borang yang ditetapkan — sesetengah rekuisisi memerlukan borang statutori khusus di bawah Peraturan 2015.
• Sebaik anda ada tarikh EGM, edarkan resolusi yang dicadangkan dan dokumen sokongan kepada pemilik lebih awal. Pemilik yang bermaklumat lebih cenderung mengundi secara membina.
• Kehadiran rendah adalah risiko terbesar bagi EGM yang direkuisisi — anda perlukan kuorum, dan anda perlukan cukup undi untuk meluluskan resolusi.

Panduan jenis resolusi

Sumber & rujukan rasmi

Panduan ini merujuk perundangan dan badan rasmi Malaysia. Sentiasa sahkan kadar dan peraturan semasa dengan sumber rasmi:

• Laman Undang-Undang Malaysia (portal AGC) — Peraturan Pengurusan Strata 2015 — baca teks rasmi.
• KPKT (Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan) — pengurusan strata, COB dan dasar perumahan.