Jawatankuasa Pengurusan Strata
Peranan & Tugas

Apakah jawatankuasa pengurusan

Jawatankuasa ialah badan eksekutif JMB atau MC →: Jawatankuasa Pengurusan Bersama (JMC) di bawah JMB, atau Majlis di bawah MC. Ia menguruskan urusan harian — melantik ejen pengurusan, meluluskan perbelanjaan, menguatkuasakan undang-undang kecil — dalam had yang ditetapkan oleh resolusi pemilik di mesyuarat agung. Jawatankuasa tidak mempunyai kuasa tanpa had: keputusan besar, seperti perbelanjaan besar kumpulan wang penjelasan atau undang-undang kecil tambahan, memerlukan kelulusan pemilik.

Bagaimana ia dipilih

Ahli dipilih oleh pemilik di AGM (lihat AGM & mesyuarat strata →). Terdapat siling berkanun bagi bilangan ahli, dan mereka berkhidmat sehingga AGM berikutnya, apabila pemilihan diadakan semula. Mana-mana pemilik yang layak boleh mencalonkan diri sendiri atau dicalonkan oleh pemilik lain. Kehadiran pengundi yang rendah adalah lazim — bermakna sebilangan kecil pemilik yang bermotivasi boleh menentukan siapa mengurus bangunan itu. Butiran penuh proses pencalonan dan pemilihan ada dalam panduan melantik jawatankuasa JMB →.

Siapa yang layak

• Menjadi pemilik petak (atau wakil dibenarkan mengikut syarat).
• Tidak bertunggak caj penyelenggaraan atau kumpulan wang penjelasan — penghutang secara automatik hilang kelayakan.
• Bukan bankrap yang belum dilepaskan atau hilang kelayakan lain di bawah Akta.

Menjelaskan caj anda sebelum hari pencalonan dan AGM adalah penting jika anda mahu bertanding. Pihak pengurusan akan menyemak status tunggakan sebelum membenarkan sesuatu pencalonan.

Pemegang jawatan

Selepas dipilih, jawatankuasa memilih pemegang jawatan daripada kalangan mereka sendiri: seorang pengerusi (mempengerusikan mesyuarat jawatankuasa, menandatangani dokumen), seorang setiausaha (menyimpan rekod, mengeluarkan notis, menjawab surat-menyurat), dan seorang bendahari (menguruskan akaun, menyediakan bajet, mengawasi pembayaran). Bersama-sama mereka mengemudi skim itu di antara mesyuarat agung pemilik. Butiran penuh peranan setiap jawatan ada dalam panduan pemegang jawatan JMB →.

Tugas & kuasa

• Menyelenggara dan menguruskan harta bersama kepada standard yang munasabah.
• Mengutip caj dan kumpulan wang penjelasan serta membajet secara bertanggungjawab; mengejar penghutang.
• Menguatkuasakan undang-undang kecil secara adil dan konsisten.
• Menyimpan akaun yang diaudit dengan betul dan memastikan bangunan diinsuranskan pada nilai penggantian penuh.
• Melantik dan menyelia ejen pengurusan berlesen atau kakitangan pengurusan.
• Bertindak dengan suci hati demi kepentingan semua pemilik, bukan untuk manfaat peribadi.

Senarai penuh kewajipan berkanun jawatankuasa di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 ada dalam panduan tanggungjawab & kewajipan JMB →.

JMC lwn Majlis: perbezaan utama

Kewajipan jawatankuasa & akibat kealpaan

Pemecatan & akauntabiliti

Ahli jawatankuasa boleh dipecat di mesyuarat agung melalui resolusi biasa atau khas, bergantung pada keadaan tertentu. Jika terdapat bukti salah laku, penyelewengan dana, atau kegagalan berterusan menjalankan tugas, pemilik boleh menuntut EGM bertujuan memecat seorang atau lebih ahli. COB juga boleh campur tangan, mengarahkan jawatankuasa menjalankan tugasnya, atau mengambil alih pengurusan jika jawatankuasa gagal. Pemilik boleh membawa pertikaian tentang kelakuan jawatankuasa ke Tribunal Pengurusan Strata →. Ahli mesti sentiasa mengelakkan konflik kepentingan dan mendedahkan sebarang kepentingan peribadi atau kewangan dalam mana-mana kontrak yang dipertimbangkan jawatankuasa — kegagalan berbuat demikian adalah pelanggaran kewajipan mereka kepada semua pemilik. Proses menukar atau membubarkan jawatankuasa dijelaskan penuh dalam panduan menukar atau membubarkan JMB →.

Tanda-tanda jawatankuasa bermasalah

• Akaun tidak diaudit atau tidak dibentangkan di AGM — tanda amaran serius.
• Baki kumpulan wang penjelasan sangat rendah atau telah dibelanjakan tanpa penjelasan di mesyuarat agung.
• Kontraktor yang sama memenangi setiap kontrak pada kadar melebihi pasaran — kemungkinan konflik kepentingan.
• AGM tidak diadakan, ditangguhkan dengan ketara, atau diadakan dengan notis tidak teratur atau tidak mencukupi.
• Pelanggaran undang-undang kecil (contohnya letak kereta haram, renovasi tanpa kelulusan) sering diabaikan.
• Ahli jawatankuasa tidak dapat dihubungi atau tidak responsif kepada pertanyaan pemilik.

Jika anda melihat tanda-tanda ini, penyelesaian paling berkesan ialah menghadiri AGM seterusnya bersama pemilik lain yang prihatin, mengundi ahli jawatankuasa baharu yang lebih berkemampuan, dan membangkitkan isu secara formal supaya ia direkodkan dalam minit mesyuarat.

Kenapa anda patut pertimbangkan menyertainya

Jawatankuasa yang berkemampuan dan jujur mengekalkan caj yang adil, bangunan yang terselenggara dengan baik, dan nilai hartanah anda terpelihara. Jika jawatankuasa anda diuruskan dengan buruk, bertanding untuk jawatankuasa (setelah caj anda dijelaskan dan terkini) adalah cara paling langsung dan berkesan untuk membaikinya. Komitmen masa agak sederhana — biasanya mesyuarat jawatankuasa bulanan — tetapi kesannya kepada bangunan boleh besar.

Ramai pemilik mengelak menyertai jawatankuasa kerana risau ia mengambil terlalu banyak masa atau membawa liabiliti peribadi. Dalam kebanyakan pemajuan, beban kerja sebenar tertumpu pada beberapa hari sebelum AGM dan mesyuarat jawatankuasa bulanan yang singkat; kebanyakan urusan harian (kontraktor, penyelenggaraan, aduan) diuruskan oleh ejen pengurusan berlesen di bawah arahan jawatankuasa, bukan oleh ahli jawatankuasa itu sendiri secara peribadi. Seorang pemilik yang menyertai jawatankuasa kerana mahu melihat perubahan sebenar sering mendapati sumbangan mereka jauh lebih berpengaruh berbanding mengadu sahaja dari pinggir.

Sumber & rujukan rasmi

• Laman Undang-Undang Malaysia (portal AGC) — Akta Pengurusan Strata 2013 — rujuk teks rasmi.
• KPKT (Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan) — dasar pengurusan strata, COB dan perumahan.