Harta Bersama Strata
Diterangkan

Salah satu punca kekeliruan strata yang paling biasa — dan salah satu pencetus pertikaian yang paling kerap — ialah sempadan tepat antara apa yang anda miliki secara individu dan apa yang dikongsi oleh bangunan. Memahami ini dengan betul penting untuk pembaikan, renovasi, kebocoran antara tingkat, tuntutan insurans dan penetapan liabiliti. Sempadan yang tepat ditentukan oleh pelan strata yang didaftarkan di pejabat tanah, yang boleh diakses oleh setiap pemilik melalui peguam mereka atau pendaftaran tanah. Jika ragu-ragu, semak pelan berbanding membuat andaian.

Lot (parcel) lwn harta bersama

Bagi pemilik baharu, istilah “lot”, “harta bersama” dan “lot aksesori” boleh kelihatan bertindih, tetapi setiap satu membawa implikasi undang-undang yang sangat berbeza untuk pemilikan, penyenggaraan dan liabiliti. Memahami perbezaan ini sejak awal akan menjimatkan banyak kekeliruan apabila isu penyenggaraan atau renovasi timbul kelak.

Lot anda ialah unit yang anda miliki — secara amnya ruang dalaman yang dibatasi oleh dinding, lantai dan siling. Dinding, papak lantai dan siling itu sendiri, dan hampir semua yang lain — struktur, perkhidmatan dan kemudahan yang dikongsi — adalah harta bersama yang dimiliki secara kolektif oleh semua pemilik lot mengikut kongsi yang ditetapkan oleh unit syer (share units). Jika sesuatu tidak jelas berada dalam sempadan lot anda pada pelan strata, ia berkemungkinan besar adalah harta bersama.

Apa yang dikira sebagai harta bersama

• Koridor, tangga, lobi dan lif.
• Bumbung, asas, dinding struktur, tiang dan rasuk.
• Dinding luar dan fasad bangunan.
• Longkang, paip, pendawaian dan tangki bersama yang menyervis lebih daripada satu lot.
• Kemudahan — kolam renang, gimnasium, taman, kawasan letak kereta bersama, pondok pengawal, taman permainan.
• Tanah tempat bangunan berdiri (dan kawasan bersama di atasnya).

Lot aksesori

Lot aksesori ialah kawasan yang digunakan bersama, dan kepunyaan, lot utama tertentu — paling biasa petak letak kereta atau bilik stor khas. Ia ditunjukkan pada pelan strata, mungkin membawa unit syer sendiri, dan tidak boleh dijual, dicaj atau dipindahkan secara berasingan daripada lot utamanya. Apabila membeli unit, sahkan lot aksesori yang disertakan — ia menjejaskan nilai aset, caj dan hak letak kereta anda.

Harta bersama terhad

Harta bersama terhad ialah harta bersama yang ditetapkan untuk kegunaan eksklusif sebahagian (bukan semua) lot — contohnya lobi lif, koridor, atau kemudahan rekreasi yang menservis hanya satu blok atau menara dalam pembangunan berbilang blok. Ia diwujudkan oleh badan pengurusan dan disenggara untuk kegunaan eksklusif lot yang mendapat manfaat. Pemilik di blok lain tidak berhak menggunakannya.

Jenis lot dibandingkan

Siapa menyelenggara apa

Inilah sebabnya caj penyelenggaraan → anda membiayai penyenggaraan kawasan bersama, manakala pembaikan dan renovasi dalaman anda sendiri adalah tanggungjawab dan kos anda sendiri.

Bolehkah anda mengubah suai harta bersama?

Tidak — anda tidak boleh mengubah suai, menceroboh atau menduduki secara eksklusif harta bersama tanpa kebenaran daripada badan pengurusan. Ini termasuk fasad dan dinding luar, koridor, paip dan pendawaian bersama, dan bumbung. Renovasi mesti kekal dalam sempadan lot anda dan mematuhi undang-undang kecil (by-laws).

Tanggungjawab pembaikan

Apabila sesuatu rosak atau bocor, menentukan tanggungjawab pembaikan bergantung kepada sama ada item itu berada dalam sempadan lot anda atau merupakan sebahagian harta bersama. Soalan utama: adakah item itu menservis unit anda sahaja, atau beberapa unit? Dan adakah ia berada dalam sempadan lot pada pelan strata?

• Paip atau saluran yang menservis unit anda sahaja (dalam sempadan lot anda) — tanggungjawab anda.
• Paip bersama yang menservis beberapa unit (melalui struktur atau kawasan bersama) — tanggungjawab MC.
• Dinding luar dan fasad bangunan — harta bersama; tanggungjawab MC.
• Kecacatan di dalam unit anda (jubin lantai, dinding dalaman, tingkap anda) — tanggungjawab anda.
• Longkang atau membran bumbung bersama yang menservis bangunan — tanggungjawab MC.

Pelan strata adalah rujukan muktamad

Jika terdapat pertikaian sebenar tentang sama ada sesuatu item adalah harta bersama atau sebahagian lot, dapatkan salinan pelan strata daripada pejabat tanah atau minta pihak pengurusan untuk pelan strata as-built. Pelan itu adalah dokumen muktamad — ia mengatasi sebarang persefahaman tidak formal tentang “sebelah mana ia berada”.

Pertikaian biasa

Kebanyakan pertikaian harta bersama berpunca daripada andaian yang tidak disemak — pemilik atau pihak pengurusan menganggap sesuatu kawasan atau item termasuk dalam sempadan tertentu tanpa merujuk pelan strata sebenar. Menyemak pelan sebelum bertindak, bukan selepas pertikaian tercetus, boleh menjimatkan masa, wang dan hubungan jiran yang tegang.

• Menceroboh koridor atau kawasan bersama dengan rak kasut, basikal, pasu tanaman atau pembinaan tanpa kebenaran di luar pintu lot.
• Kebocoran antara tingkat — paip siapa dan siapa bertanggungjawab untuk pembaikan. Ini adalah pertikaian strata yang paling kerap di Malaysia.
• Penggunaan eksklusif atau tanpa kebenaran petak letak kereta yang merupakan harta bersama (bukan lot aksesori yang diperuntukkan secara individu).
• Perubahan tanpa kebenaran kepada fasad atau dinding luar — termasuk penggantian tingkap, pemasangan grill, dan bracket kompresor aircond pada dinding luar.

Kebanyakan pertikaian diselesaikan dengan merujuk kepada pelan strata dan undang-undang kecil, atau dinaikkan ke Tribunal Pengurusan Strata → jika pihak-pihak tidak dapat bersetuju.

Sumber & rujukan rasmi

• Laman Undang-Undang Malaysia (portal AGC) — Akta Pengurusan Strata 2013 & Akta Hakmilik Strata 1985 — rujuk teks rasmi.
• KPKT (Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan) — pengurusan strata, COB dan dasar perumahan.