JMB Enggan Baiki Harta Bersama?
3 Cara Memaksa Mereka Bertindak

Kewajipan berkanun untuk membaiki

Titik permulaan ialah kewajipan berkanun. Di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757):

• Seksyen 21(1)(a) (JMB) — Badan Pengurusan Bersama hendaklah menyenggara dan menguruskan dengan baik bangunan atau tanah yang dicadang dipecahkan kepada petak dan harta bersama, serta menyimpannya dalam keadaan baik dan boleh diservis.
• Seksyen 59(1) (MC) — Perbadanan Pengurusan mempunyai kewajipan yang sama sebaik sahaja hakmilik strata dikeluarkan.

Kewajipan ini bukan budi bicara. Ia adalah obligasi undang-undang yang dikenakan oleh Parlimen ke atas badan pengurusan sebagai balasan kuasa mengutip caj penyelenggaraan dan sumbangan kumpulan wang penjelas daripada pemilik. Kewajipan membaiki harta bersama tidak bersyarat kepada persetujuan pengurusan atau jumlah dana yang ada.

Apa yang dikira harta bersama

Memahami sama ada kecacatan itu harta bersama — dan oleh itu tanggungjawab pengurusan — adalah langkah analisis pertama:

Jika anda tidak pasti sama ada kecacatan itu jatuh pada harta bersama, rujuk hakmilik strata anda dan pelan bangunan yang diluluskan, atau minta penentuan daripada COB.

Kenapa pengurusan mungkin enggan (dan kenapa itu tidak penting dari segi undang-undang)

Badan pengurusan sering memberi alasan berikut untuk tidak menjalankan pembaikan. Tiada satu pun alasan ini melepaskan mereka daripada kewajipan berkanun mereka:

• “Kami tiada cukup dana.” Pengurusan mesti mengutip caj penyelenggaraan dan sumbangan kumpulan wang penjelas yang mencukupi untuk memenuhi kewajipan penyelenggaraan mereka. Jika dana benar-benar tidak mencukupi, pengurusan mesti mengadakan EGM atau AGM untuk meluluskan levi khas — bukan mengabaikan pembaikan.
• “Kami akan buat bila ada masa.” Penangguhan tanpa had terhadap penyelenggaraan penting adalah pelanggaran kewajipan berkanun jika ia menyebabkan hartanah rosak teruk.
• “Itu bukan tanggungjawab kami.” Jika ia harta bersama, ia tanggungjawab mereka. Jika ada pertikaian sebenar tentang pengelasan, minta penentuan COB.
• “Jawatankuasa mengundi menentangnya.” Undi jawatankuasa tidak boleh mengatasi kewajipan berkanun. Ahli jawatankuasa pengurusan yang mengundi mengabaikan penyelenggaraan boleh bertanggungan secara peribadi kerana melanggar kewajipan fidusiari.

Pilihan eskalasi dibandingkan

Langkah demi langkah: eskalasi bertulis dalam pengurusan

Sebelum melibatkan COB atau Tribunal, beri pengurusan jejak kertas yang jelas dan bertarikh:

• Langkah 1 — Permintaan bertulis kepada pengurusan. Tulis surat atau e-mel kepada JMB/MC mengenal pasti kecacatan, lokasinya (harta bersama), risiko atau kerosakan yang ditimbulkannya, dan meminta pembaikan dalam jangka masa yang dinyatakan (14–30 hari adalah munasabah). Simpan bukti pengakuan atau penghantaran.
• Langkah 2 — Susulan. Jika tiada respons atau tindakan dalam tempoh yang diberikan, hantar surat susulan menyatakan ketidakpatuhan dengan kewajipan Seksyen 21(1)(a) / Seksyen 59(1) SMA 2013, dan menyatakan anda akan eskalasi kepada COB dalam 7 hari jika tiada tindakan disahkan.
• Langkah 3 — Eskalasi dalaman. Jika pengurus bangunan tidak responsif, tulis terus kepada pengerusi jawatankuasa JMB/MC atau ejen pengurusan (jika ada) dalam kapasiti penyeliaan mereka.
• Langkah 4 — Salin kepada COB. Menghantar surat susulan anda serentak kepada COB menandakan anda serius dan kadangkala mendorong pengurusan bertindak tanpa siasatan formal.

Menggunakan AGM untuk memaksa tindakan

Setiap JMB dan MC diwajibkan di bawah SMA 2013 untuk mengadakan Mesyuarat Agung Tahunan (AGM). Sebagai pemilik petak, anda berhak menghadiri, membangkitkan isu dan mengundi. Jika pengurusan gagal menjalankan pembaikan, gunakan AGM untuk:

• Bangkitkan pembaikan tertentu sebagai item agenda — minta ia dimasukkan dalam notis AGM secara bertulis sekurang-kurangnya 14 hari sebelum mesyuarat.
• Cadangkan atau sokong resolusi mengarahkan pengurusan menjalankan pembaikan dalam tempoh yang dinyatakan.
• Jika majoriti menyokong resolusi itu, pengurusan kemudian terikat dengan resolusi AGM selain kewajipan berkanun mereka.
• Jika pengurusan tidak layak secara asas, anda juga boleh memulakan pertukaran jawatankuasa pengurusan pada AGM atau EGM.

Untuk cara memanggil EGM, lihat Panduan Lengkap JMB →.

Prosedur aduan COB

Pesuruhjaya Bangunan (COB) ialah pihak berkuasa kawal selia yang dilantik di bawah majlis bandaran atau perbandaran tempatan bertanggungjawab menguatkuasakan SMA 2013 (Bahagian I — pelantikan dan kuasa COB). Memfailkan aduan COB adalah percuma dan tidak memerlukan peguam. Berikut yang perlu dibawa:

• Penerangan bertulis tentang kecacatan, lokasinya (mengenal pasti ia sebagai harta bersama), dan risiko atau kerosakan yang ditimbulkannya.
• Salinan aduan bertulis anda kepada pengurusan dan sebarang respons yang diterima (atau kesenyapan, jika tiada respons).
• Gambar dan video kecacatan.
• Sebarang sebut harga pembaikan yang diperoleh.

COB boleh:

• Menyiasat dan membuat penentuan tanggungjawab.
• Mengeluarkan arahan formal kepada pengurusan untuk menjalankan pembaikan dalam tempoh yang dinyatakan.
• Mengenakan denda ke atas pengurusan atau ahli jawatankuasa individu kerana ketidakpatuhan dengan arahan.

Tuntutan Tribunal Pengurusan Strata

Tribunal Pengurusan Strata (SMT) mempunyai bidang kuasa jelas untuk mendengar pertikaian tentang pelaksanaan atau kegagalan melaksanakan fungsi, kewajipan atau kuasa yang diberikan oleh SMA 2013 (Jadual Keempat) — yang secara langsung meliputi kegagalan JMB atau MC membaiki harta bersama. Tribunal boleh mengeluarkan perintah mengikat yang mewajibkan pengurusan menjalankan pembaikan tertentu, dan boleh mengawardkan pampasan atas kerugian dan kerosakan akibat kelewatan berbuat demikian. Award boleh dikuatkuasakan seperti penghakiman mahkamah sivil.

• Failkan tuntutan anda di strata.my atau secara peribadi di pejabat COB berkenaan.
• Bidang kuasa: tuntutan sehingga RM250,000.
• Tiada perwakilan peguam diperlukan (Tribunal boleh membenarkan peguam dalam kes kesukaran).
• Award dalam masa 60 hari dari tarikh pendengaran pertama.

Bolehkah anda tahan bayaran caj penyelenggaraan?

Tidak — dan ini adalah perkara penting yang ramai pemilik salah faham. Menahan atau memotong caj penyelenggaraan kerana pengurusan gagal membaiki bukan remedi yang dibenarkan di bawah SMA 2013. Caj penyelenggaraan adalah kewajipan berkanun ke atas pemilik petak, dan SMA 2013 memberi pengurusan hak mengejar penunggak melalui Tribunal tidak kira pertikaian penyelenggaraan. Jika anda menahan caj penyelenggaraan, anda mungkin akhirnya menjadi defendan dalam tuntutan Tribunal yang difailkan pengurusan sementara aduan pembaikan anda belum selesai.

Laluan yang betul ialah: teruskan membayar caj penyelenggaraan sambil pada masa yang sama mengejar pengurusan melalui COB dan/atau Tribunal untuk pembaikan itu.

Kumpulan wang penjelas dan pembaikan mendesak

Kumpulan wang penjelas ialah dana yang diasingkan di bawah SMA 2013 khusus untuk pembaikan besar dan perbelanjaan modal ke atas harta bersama — contohnya menggantikan pam air, membaiki bumbung, atau naik taraf lif besar-besaran. Jika pengurusan enggan membaiki kerana dakwaan kekurangan dana, minta salinan baki kumpulan wang penjelas dan akaun teraudit terkini — anda mempunyai hak berkanun untuk memeriksanya.

Jika kumpulan wang penjelas mempunyai baki mencukupi untuk pembaikan berkenaan, pengurusan tiada alasan kewangan yang sah untuk kelewatan. Sertakan ini dalam aduan bertulis dan pemfailan COB anda.

Bukti yang perlu dikumpul

• Gambar dan video kecacatan, bertarikh dan bercap masa.
• Permintaan pembaikan bertulis yang dihantar kepada pengurusan (e-mel atau surat, dengan pengesahan penghantaran).
• Respons pengurusan (atau dokumentasi bahawa tiada respons diterima).
• Sebut harga pembaikan daripada kontraktor berdaftar CIDB yang mengukur kos pembaikan.
• Minit mesyuarat AGM atau jawatankuasa yang menunjukkan pembaikan itu dibangkitkan dan keputusan yang dibuat (atau tidak dibuat).
• Akaun pengurusan dan baki kumpulan wang penjelas — minta di bawah hak pemeriksaan berkanun anda.
• Penilaian kerosakan jika kecacatan itu menyebabkan kerosakan berbangkit kepada unit anda atau unit lain.

Sumber & rujukan rasmi

• Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) — Jabatan Peguam Negara (lom.agc.gov.my)
• Portal Tribunal Pengurusan Strata — strata.my (KPKT)
• KPKT (Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan) — kpkt.gov.my