Oleh Pasukan Editorial ClickBina · Disemak dengan Akta Pengurusan Strata 2013 · Maklumat umum, bukan nasihat guaman · Dikemas kini 21 Sep 2026
Siapa bertanggungjawab dari segi undang-undang: pemilik atau penyewa?
Di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757), kewajipan membayar caj penyelenggaraan (juga dipanggil caj penyelenggaraan atau caj pengurusan) terletak pada tuan punya — pemilik berdaftar petak tersebut. Penyewa bukan pihak dalam hubungan antara badan pengurusan dan pemilik. JMB atau MC tidak boleh menyaman seorang penyewa atas tunggakan caj penyelenggaraan, dan penyewa tidak berhutang apa-apa secara langsung kepada badan pengurusan.
Ini adalah kedudukan asas. Tetapi ia tidak bermakna penyewa kebal daripada kesan praktikal akibat kegagalan tuan rumah — seperti yang diterangkan dalam bahagian di bawah.
Untuk cara badan pengurusan sepatutnya menguruskan penunggak, lihat: Panduan Penunggak Caj Perkhidmatan → dan cara JMB/MC boleh (atau tidak boleh) menyekat kad akses.
Jadual perbandingan liabiliti
| Kewajipan / pendedahan | Pemilik (tuan rumah) | Penyewa |
|---|
| Liabiliti undang-undang untuk caj penyelenggaraan di bawah SMA 2013 | Ya — liabiliti utama | Tidak — tiada liabiliti langsung |
| Badan pengurusan boleh saman atas tunggakan | Ya | Tidak |
| Kad akses boleh dinyahaktifkan selepas notis | Ya (kad pemilik) | Berkemungkinan (jika kad terikat pada unit, bukan individu) |
| Boleh dihalang daripada masuk unit | Tidak — menyalahi undang-undang | Tidak — menyalahi undang-undang |
| Utiliti boleh diputuskan oleh pengurusan | Tidak — menyalahi undang-undang | Tidak — menyalahi undang-undang |
| Akses kemudahan boleh disekat | Secara bersyarat (dengan undang-undang kecil yang sah) | Kesan sampingan mungkin berlaku |
| Hak mengundi boleh digantung di AGM | Ya (jika menunggak) | Tidak berkenaan (penyewa tiada hak mengundi) |
| Liabiliti kepada tuan rumah di bawah perjanjian penyewaan | Bergantung klausa penyewaan | Bergantung klausa penyewaan |
Dapatkan harga tepat dalam beberapa minit
WhatsApp gambar kerja anda — kami balas dengan sebut harga segera.
💬 Sebut Harga SegeraSebut harga percumaHarga tetap, tiada caj tersembunyiKontraktor KL & Selangor berpengalaman
Kesan sampingan kepada penyewa
Walaupun penyewa tidak berhutang apa-apa kepada badan pengurusan, kegagalan tuan rumah membayar caj penyelenggaraan boleh membawa kesan praktikal yang nyata kepada penyewa:
- Kad akses dinyahaktifkan. Jika sistem kad akses bangunan terikat pada unit (bukan individu), kad mungkin berhenti berfungsi walaupun penyewa telah membayar sewa sepenuhnya. Ini aduan paling biasa.
- Akses pelawat dan kenderaan terjejas. Pas pelawat, token akses tempat letak kereta, atau kemasukan interkom yang terikat pada unit turut mungkin terjejas.
- Akses kemudahan terjejas. Jika bangunan mengenakan sekatan kemudahan berdasarkan undang-undang kecil ke atas unit yang menunggak, penyewa mungkin hilang akses ke kolam renang, gim atau bilik mesyuarat — walaupun hutang itu bukan kesalahan penyewa.
- Pengurusan enggan perbaharui sticker atau pas kenderaan. Sesetengah pejabat pengurusan enggan memperbaharui sticker kenderaan atau permit letak kereta untuk unit yang mempunyai caj tertunggak.
Kata kunci di sini ialah sampingan: kesan-kesan ini adalah hasil sampingan daripada kegagalan pemilik, bukan tindakan undang-undang langsung terhadap penyewa. Tetapi gangguan itu tetap nyata dan boleh ditindak.
Apa yang pengurusan TIDAK boleh buat kepada penyewa
Tidak kira berapa banyak pemilik menunggak, badan pengurusan dilarang sama sekali daripada:
- Menghalang penyewa daripada memasuki unit mereka. Hak untuk menduduki secara fizikal petak seseorang tidak boleh ditarik balik kerana tidak membayar — sama ada oleh pemilik atau penyewa. Walaupun dengan kad yang dinyahaktifkan, penyewa tetap perlu dibenarkan sampai ke unit melalui pondok pengawal atau bantuan pengawal keselamatan. Menyekat akses secara fizikal ke unit adalah menyalahi undang-undang.
- Memutuskan atau mengapit bekalan elektrik atau air. Pengurusan tiada kuasa di bawah SMA 2013 untuk memutuskan bekalan utiliti. Ini terpakai sama ada penunggak itu pemilik atau penyewa yang menduduki unit.
- Mengugut atau mengintimidasi penyewa supaya membayar caj yang bukan liabiliti sah penyewa dari segi undang-undang. Hutang itu milik pemilik; penyewa yang didekati oleh pengurusan untuk pembayaran patut menyatakan perkara ini secara bertulis dengan tenang dan, jika perlu, memfailkan aduan COB.
Semak perjanjian penyewaan anda dahulu
Sebelum mengambil sebarang tindakan, baca perjanjian penyewaan anda dengan teliti. Pengagihan tanggungjawab caj penyelenggaraan antara tuan rumah dan penyewa selalunya dinyatakan dalam perjanjian, dan ini mempengaruhi pilihan anda:
- Jika perjanjian menyatakan tuan rumah bertanggungjawab: kegagalan tuan rumah membayar adalah pelanggaran perjanjian penyewaan yang jelas oleh tuan rumah. Ini memberi anda kedudukan paling kukuh — anda boleh mengeluarkan notis pembetulan, dan jika tidak dibetulkan, berpotensi menamatkan penyewaan.
- Jika perjanjian menyatakan penyewa bertanggungjawab: anda wajib membayar caj penyelenggaraan secara langsung atau melalui tuan rumah. Jika anda telah berbuat demikian dan tuan rumah tidak menyalurkannya, dokumenkan semua pembayaran anda dan rujuk peguam.
- Jika perjanjian tidak menyebut langsung: kedudukan undang-undang lalai tetap meletakkan liabiliti pada pemilik di bawah SMA 2013, tetapi anda perlu dapatkan nasihat guaman sebelum bertindak sendiri.
Simpan semua resit, penyata bank dan mesej berkaitan pembayaran sewa dan sebarang caj berkaitan. Ini membentuk jejak bukti anda.
Pilihan anda: langkah demi langkah
Jika anda seorang penyewa yang tuan rumahnya tidak membayar caj penyelenggaraan dan anda mengalami kesan sampingan, berikut adalah turutan yang disyorkan:
- Sahkan tunggakan. Minta pengurusan (secara bertulis) untuk penyata caj tertunggak dan tempoh kegagalan bayar. Simpan salinan jawapan.
- Maklumkan tuan rumah secara bertulis. Tulis kepada tuan rumah (e-mel dan pos berdaftar) menyatakan masalah, kesannya kepada anda, dan bahawa tuan rumah melanggar perjanjian penyewaan (jika itu yang dinyatakan perjanjian). Tetapkan tarikh akhir munasabah — biasanya 14 hari — untuk membetulkan pelanggaran itu.
- Pertimbangkan membayar tunggakan dan menolak daripada sewa (hanya jika perjanjian anda membenarkannya atau anda dan tuan rumah bersetuju secara bertulis — lihat di bawah).
- Jika tidak diselesaikan, pertimbangkan menamatkan penyewaan di bawah klausa penamatan (lihat di bawah).
- Jika anda mengalami kerugian (cth. kad dipotong secara menyalahi undang-undang tanpa notis, utiliti diputuskan, dihalang daripada unit), fail aduan dengan COB dan/atau tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata atau mahkamah sivil terhadap pihak yang bertanggungjawab.
- Dokumenkan segalanya sepanjang proses: semua komunikasi, penyata bank, notis, gambar, dan tarikh sebarang gangguan akses.
Jadual perbandingan pilihan penyewa
| Pilihan | Bila digunakan | Syarat utama | Risiko |
|---|
| Keluarkan notis pembetulan kepada tuan rumah | Respons pertama dalam semua kes | Pelanggaran perjanjian penyewaan | Rendah; jejak bukti bermula |
| Bayar tunggakan & tolak daripada sewa | Tuan rumah tidak responsif; tunggakan sederhana; anda mahu kekal | Perjanjian membenarkan, atau tuan rumah bersetuju secara bertulis | Sederhana — dapatkan kebenaran bertulis atau nasihat guaman dahulu |
| Tamatkan penyewaan | Tuan rumah enggan membetulkan; akses terjejas teruk | Klausa penamatan dalam perjanjian; tempoh notis dipatuhi | Sederhana — mesti ikut keperluan notis dengan tepat |
| Aduan COB | Pengurusan bertindak menyalahi undang-undang (memutuskan utiliti, menghalang akses) | Tindakan pengurusan mesti di luar kuasa SMA 2013 | Rendah; laluan kawal selia |
| Tuntutan Tribunal/Mahkamah | Kerugian kewangan dialami; pertikaian tidak selesai | Bergantung siapa disaman dan atas asas apa | Sederhana — dapatkan nasihat guaman untuk tuntutan melebihi RM50,000 |
Bayar tunggakan dan tolak daripada sewa
Satu pilihan praktikal — jika tunggakan sederhana dan anda mahu kekal di hartanah tersebut — ialah membayar caj penyelenggaraan tertunggak secara langsung kepada pengurusan dan kemudian menolak jumlah itu daripada pembayaran sewa seterusnya.
Syarat penting:
- Ini hanya patut dilakukan jika perjanjian penyewaan anda membenarkannya secara nyata, atau jika anda mempunyai kebenaran bertulis tuan rumah untuk berbuat demikian. Menolak daripada sewa tanpa kuasa boleh dianggap sebagai pelanggaran penyewaan anda sendiri.
- Dapatkan dan simpan resit daripada pengurusan untuk pembayaran itu, menunjukkan jumlah, tarikh, dan nombor unit.
- Maklumkan tuan rumah terlebih dahulu (secara bertulis) bahawa anda berniat membuat pembayaran itu dan menolaknya daripada sewa, dan hantar resit selepas itu.
- Jika ragu-ragu, dapatkan nasihat guaman sebelum bertindak.
Membayar tunggakan sendiri juga boleh memulihkan kad akses anda dengan cepat sementara anda menangani isu dengan tuan rumah secara berasingan — selalunya penyelesaian jangka pendek yang paling praktikal.
Menamatkan penyewaan
Jika tuan rumah enggan membetulkan pelanggaran, atau jika gangguan kepada akses dan penikmatan hartanah anda serius, anda mungkin mempunyai alasan untuk menamatkan penyewaan lebih awal. Langkah yang betul ialah:
- Semak klausa penamatan dalam perjanjian penyewaan anda — ia menyatakan tempoh notis (biasanya 1–3 bulan) dan sebarang syarat untuk penamatan awal.
- Keluarkan notis pembetulan kepada tuan rumah dahulu (jika belum), memberi tarikh akhir yang munasabah. Ini mewujudkan pelanggaran sebelum anda menguatkuasakan klausa penamatan.
- Jika pelanggaran tidak dibetulkan, serahkan notis penamatan mengikut keperluan perjanjian (secara bertulis, tempoh notis yang betul, alamat yang betul).
- Tuntut pemulangan penuh deposit keselamatan anda — anda menamatkan kerana pelanggaran tuan rumah, bukan kerana kesalahan anda.
- Jika tuan rumah membantah penamatan atau menahan deposit, anda boleh membawa perkara itu ke Tribunal Tuntutan Pengguna (untuk tuntutan sehingga RM50,000) atau mahkamah sivil (untuk jumlah lebih tinggi).
Jangan tinggalkan hartanah tanpa mengikut prosedur yang betul — berbuat demikian boleh mendedahkan anda kepada tuntutan balas daripada tuan rumah atas sewa tertunggak atau kehilangan pendapatan sewa.
Anda tidak boleh dihalang daripada unit anda
Ini wajar diulang kerana ia perlindungan paling penting untuk penyewa dalam situasi ini: walaupun kad akses unit anda telah dinyahaktifkan, pengurusan tidak boleh menghalang anda secara fizikal daripada memasuki petak anda. Anda tetap boleh masuk melalui pondok pengawal atau dengan bantuan pengawal keselamatan untuk akses lif. Menghalang penghuni daripada rumah mereka adalah menyalahi undang-undang di bawah undang-undang strata Malaysia, tidak kira berapa banyak pemilik menunggak.
Jika anda dihalang secara fizikal daripada sampai ke unit anda, ini adalah kecemasan. Tuntut akses dengan segera, dokumenkan penolakan itu secara bertulis (atau video), dan failkan aduan COB pada hari yang sama. Anda juga boleh memohon injunksi segera daripada mahkamah jika perlu.
Untuk pecahan penuh apa yang JMB dan MC boleh dan tidak boleh buat berkaitan kad akses, tempat letak kereta, dan utiliti, lihat panduan berkaitan JMB kami.
Tribunal, COB, dan mahkamah
Bergantung pada sifat pertikaian anda, beberapa forum tersedia:
- Pesuruhjaya Bangunan (COB) — badan kawal selia untuk hartanah strata. Failkan aduan di sini jika pengurusan bertindak menyalahi undang-undang (cth. memutuskan utiliti, menyahaktifkan kad tanpa notis, menghalang akses unit). COB boleh mengarahkan pengurusan mematuhi SMA 2013.
- Tribunal Pengurusan Strata — badan kuasi-kehakiman untuk pertikaian antara pemilik/penghuni dan badan pengurusan. Boleh memerintahkan pemulihan perkhidmatan, mengawardkan ganti rugi, membuat pengisytiharan. Yuran pemfailan rendah; perwakilan guaman tidak wajib. Terbaik untuk pertikaian dengan badan pengurusan.
- Tribunal Tuntutan Pengguna — untuk tuntutan terhadap tuan rumah sehingga RM50,000 (cth. penahanan deposit secara salah, pelanggaran penyewaan).
- Mahkamah sivil — untuk tuntutan melebihi RM50,000 atau memerlukan relief injunksi. Perwakilan guaman amat disyorkan.
Lihat juga Panduan Lengkap JMB → dan Tanggungjawab & Kewajipan JMB →.
Sumber & rujukan rasmi
- Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) — Jabatan Peguam Negara (lom.agc.gov.my)
- KPKT (Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan) — kpkt.gov.my