Penyewaan di Malaysia berakhir dengan: (1) luput tempoh tetap, (2) persetujuan bersama, atau (3) notis sah oleh mana-mana pihak. Oleh sebab Malaysia tiada Akta Penyewaan Kediaman, proses ini dikawal oleh perjanjian penyewaan itu sendiri, Akta Kontrak 1950, dan common law. Tempoh notis ialah apa sahaja yang dinyatakan perjanjian — lazimnya 1–2 bulan. Tuan rumah tidak boleh mengusir secara cara sendiri (menukar mangga, mengalihkan barang, memotong utiliti) tanpa perintah mahkamah.
Oleh Pasukan Editorial ClickBina · Disemak dengan perundangan Malaysia yang berkaitan · Maklumat umum, bukan nasihat guaman · Dikemas kini 20 Sep 2026
Tiga cara penyewaan di Malaysia berakhir
Oleh sebab Malaysia tiada Akta Penyewaan Kediaman berkuat kuasa, hubungan penyewaan dikawal oleh perjanjian penyewaan bertulis, Akta Kontrak 1950, dan prinsip common law yang mantap. Penyewaan boleh berakhir dengan tiga cara:
| Kaedah | Bagaimana ia berfungsi | Keperluan utama |
|---|
| Luput tempoh tetap | Penyewaan berakhir secara automatik pada tarikh tamat yang dipersetujui | Tiada pihak perlu memberi notis tambahan melainkan perjanjian menyatakan sebaliknya |
| Persetujuan bersama | Tuan rumah dan penyewa bersetuju secara bertulis untuk tamat lebih awal | Surat ikatan penyerahan atau surat bertandatangan kedua-dua pihak; terma deposit mesti dipersetujui |
| Notis oleh mana-mana pihak | Mana-mana pihak menyampaikan notis mengikut perjanjian | Notis bertulis kepada pihak satu lagi; tempoh notis seperti dinyatakan dalam perjanjian |
Dapatkan harga tepat dalam beberapa minit
WhatsApp gambar kerja anda — kami balas dengan sebut harga segera.
💬 Sebut Harga SegeraSebut harga percumaHarga tetap, tiada caj tersembunyiKontraktor KL & Selangor berpengalaman
Penyewaan yang telah luput dan penyewa masih menduduki unit dengan tuan rumah terus menerima sewa dianggap sebagai penyewaan berkala (biasanya bulan-ke-bulan) di bawah common law. Mana-mana pihak kemudian boleh menamatkannya dengan tempoh notis kontrak atau munasabah.
Tempoh notis di Malaysia
Malaysia tiada tempoh notis minimum berkanun bagi penyewaan kediaman. Tempoh notis ialah apa sahaja yang dinyatakan dalam perjanjian penyewaan — lazimnya:
- Notis 1 bulan — peruntukan paling biasa dalam perjanjian kediaman Lembah Klang.
- Notis 2 bulan — lazim bagi penyewaan lebih panjang (2–3 tahun) atau pajakan komersial.
- Tarikh tamat tetap yang dipersetujui — tiada notis diperlukan melainkan menghormati perjanjian itu.
Jika perjanjian senyap tentang notis, kedudukan common law bagi penyewaan berkala bulanan ialah satu bulan kalendar notis. Sentiasa semak perjanjian khusus anda. Untuk templat yang dirangka dengan baik, lihat panduan perjanjian penyewaan →.
Tuan rumah lwn penyewa — perbandingan notis
| Senario | Siapa memberi notis | Tempoh notis tipikal | Bentuk |
|---|
| Penyewa mahu keluar sebelum tamat tempoh tetap | Penyewa kepada tuan rumah | Seperti perjanjian (biasanya 1–2 bulan) | Notis bertulis |
| Tuan rumah tidak mahu memperbaharui pada tamat tempoh | Tuan rumah kepada penyewa | Seperti perjanjian; 1 bulan munasabah minimum | Notis bertulis |
| Penyewaan berkala (bulan-ke-bulan) | Mana-mana pihak | 1 bulan kalendar (lalai common law) | Notis bertulis |
| Penyewa melanggar perjanjian (cth. tidak bayar) | Tuan rumah beri notis membaiki atau keluar | Seperti klausa pelucutan; lazimnya 14–30 hari | Notis bertulis; surat peguam disyorkan |
| Penyerahan awal bersama | Kedua-dua pihak | Serta-merta atau tarikh dipersetujui | Perjanjian penyerahan bertulis ditandatangani kedua-dua pihak |
Proses keluar — langkah penyewa
Jika anda penyewa yang menamatkan penyewaan, ikuti urutan ini untuk melindungi deposit anda dan mengelakkan pertikaian:
- Sampaikan notis bertulis kepada tuan rumah tepat pada masanya, seperti dikehendaki perjanjian. Simpan salinan bertarikh.
- Selesaikan semua sewa dan bil utiliti tertunggak sebelum tarikh keluar. Jumlah belum dijelaskan akan ditolak daripada deposit.
- Baiki kerosakan yang disebabkan penyewa (melebihi haus dan lusuh biasa) sebelum keluar — lebih murah membaikinya sendiri daripada dituntut tuan rumah.
- Bersihkan unit secara mendalam ke keadaan serah semula. Tinggalkan ia dalam keadaan seperti dinyatakan dalam inventori serah masuk.
- Alihkan semua barang peribadi. Sebarang barang yang ditinggalkan boleh dilupuskan oleh tuan rumah.
- Jalankan pemeriksaan bersama dengan tuan rumah, menyemak hartanah berbanding senarai inventori asal.
- Pulangkan semua kunci, kad akses dan alat kawalan pada tarikh serah yang dipersetujui.
- Dapatkan pengesahan bertulis serah semula dan akuan penerimaan tuan rumah.
Senarai semak tuan rumah pada akhir penyewaan
- Sahkan notis disampaikan dengan betul secara bertulis; catat tarikhnya.
- Jalankan pemeriksaan keluar bersama berbanding inventori asal (idealnya senarai serah yang ditandatangani →).
- Dokumenkan semua kecacatan dengan gambar bertarikh sebelum penyewa sepenuhnya berpindah.
- Berikan penjelasan bertulis potongan deposit dalam tempoh yang dinyatakan dalam perjanjian anda (lazimnya 14–30 hari).
- Pulangkan baki deposit dengan segera. Menahan tanpa munasabah boleh mendedahkan tuan rumah kepada tuntutan sivil.
- Maklumkan syarikat utiliti (TNB, SYABAS/Air Selangor, Gas Malaysia) untuk pindahkan akaun semula kepada tuan rumah.
- Rancang sebarang pembaikan atau kemas semula sebelum menyewakan semula.
Deposit sekuriti pada akhir penyewaan — apa berlaku
Di Malaysia, penyewaan kediaman biasanya menyimpan:
- Deposit sekuriti: 2 bulan sewa (kadangkala 1.5–3 bulan bergantung rundingan)
- Deposit utiliti: 0.5–1 bulan sewa, dipegang bagi TNB/air
Pada akhir penyewaan, tuan rumah boleh menolak daripada deposit sekuriti bagi:
| Potongan yang dibenarkan | Tidak dibenarkan |
|---|
| Tunggakan sewa tertunggak | Haus dan lusuh biasa (penggunaan normal) |
| Bil utiliti belum dibayar atas nama penyewa | Kemerosotan berkaitan usia pada kelengkapan |
| Pembaikan kerosakan disebabkan penyewa melebihi haus dan lusuh biasa | Kecacatan sedia ada yang didokumenkan semasa masuk |
| Pembersihan profesional jika unit ditinggalkan dalam keadaan luar biasa | Penambahbaikan yang diminta oleh tuan rumah |
| Penggantian kunci jika kunci tidak dipulangkan | Susut nilai perabot yang disediakan tuan rumah |
Klausa pelucutan — bila tuan rumah boleh tamat lebih awal
Kebanyakan perjanjian penyewaan mengandungi klausa pelucutan (juga dipanggil klausa masuk semula) yang membenarkan tuan rumah menamatkan penyewaan sebelum tempoh tetap tamat jika penyewa:
- Bertunggak sewa (lazimnya ditakrifkan sebagai 14–30 hari lewat)
- Melanggar terma material perjanjian (contohnya menyewakan semula tanpa persetujuan, memelihara haiwan peliharaan yang dilarang)
- Menggunakan hartanah bagi tujuan menyalahi undang-undang
Klausa pelucutan lazimnya memerlukan tuan rumah menyampaikan notis bertulis untuk membaiki dalam tempoh yang dinyatakan sebelum hak masuk semula timbul. Walaupun dengan klausa pelucutan yang sah, tuan rumah tidak boleh menggunakan cara sendiri — masuk semula secara fizikal tanpa perintah mahkamah adalah menyalahi undang-undang. Tuan rumah mesti memohon ke mahkamah bagi perintah milikan.
Apa yang tuan rumah TIDAK BOLEH buat — pengusiran cara sendiri menyalahi undang-undang
Inilah bahagian paling penting dalam panduan ini. Di Malaysia, tuan rumah yang melakukan mana-mana tindakan berikut tanpa perintah mahkamah melakukan tindakan menyalahi undang-undang dan boleh berdepan liabiliti sivil serta pendedahan jenayah:
- Menukar mangga atau menghalang penyewa mengakses hartanah
- Mengalihkan barang penyewa daripada premis
- Memotong utiliti (elektrik, air, internet) untuk memaksa penyewa keluar
- Gangguan, ugutan atau intimidasi terhadap penyewa
- Memasuki hartanah berulang kali tanpa persetujuan atau sebab yang sah
Penyewa yang dikenakan pengusiran cara sendiri boleh memohon injunksi mahkamah untuk memulihkan milikan, dan juga menuntut ganti rugi atas apa-apa kerugian yang dialami. Satu-satunya laluan sah tuan rumah untuk mendapatkan semula hartanah terhadap penyewa yang enggan ialah melalui mahkamah: sama ada melalui Akta Distres 1951 (bagi tunggakan sewa) atau tindakan sivil bagi perintah milikan.
Bila tindakan mahkamah diperlukan
Tindakan mahkamah diperlukan apabila penyewa enggan keluar selepas notis sah disampaikan. Dua laluan undang-undang utama:
| Laluan undang-undang | Undang-undang berkaitan | Tujuan | Forum |
|---|
| Waran Distres | Akta Distres 1951 | Pemulihan tunggakan sewa melalui sitaan dan jualan barang penyewa | Mahkamah Majistret (tunggakan ≤ RM100,000) |
| Perintah Milikan | Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 (A. 45–46); Akta Kontrak 1950 | Perintah mahkamah mewajibkan penyewa keluar | Mahkamah Majistret atau Mahkamah Sesyen bergantung nilai tuntutan |
Libatkan peguam Malaysia berlesen sebelum memulakan sebarang tindakan mahkamah. Majlis Peguam Malaysia (malaysianbar.org.my) menyenaraikan peguam yang berpraktis. Tuan rumah tanpa wakil boleh memohon sendiri di pejabat pendaftaran mahkamah berkenaan.
Pemeriksaan serah & inventori
Pemeriksaan serah yang menyeluruh melindungi kedua-dua pihak dan mengelakkan pertikaian deposit. Amalan terbaik ialah menggunakan senarai inventori yang sama yang ditandatangani pada permulaan penyewaan dan untuk:
- Berjalan melalui setiap bilik bersama, menyemak dinding, lantai, kelengkapan dan perkakasan berbanding inventori masuk.
- Menguji semua alat elektrik dan kelengkapan (lampu, kipas, penghawa dingin, pemanas air).
- Menyemak semua paip (pili, kepala pancuran, kemasukan tandas, tekanan air).
- Mencatat sebarang kerosakan dengan gambar; tandakan kerosakan sedia ada berbanding kerosakan baharu dengan jelas.
- Kedua-dua pihak menandatangani laporan pemeriksaan keluar yang lengkap.
- Tuan rumah memberikan ringkasan bertulis potongan deposit (jika ada) dalam tempoh dipersetujui.
Selepas penyewaan tamat — cukai & rekod
Tuan rumah patut menyimpan rekod selepas penyewaan tamat bagi pematuhan cukai pendapatan:
- Pendapatan sewa daripada hartanah kediaman Malaysia adalah bercukai di bawah Akta Cukai Pendapatan 1967. Laporkan semua sewa yang diterima (bersih perbelanjaan yang dibenarkan) dalam e-filing tahunan LHDN anda.
- Simpan perjanjian penyewaan, rekod deposit, invois pembaikan dan bil utiliti selama sekurang-kurangnya 7 tahun (tempoh audit LHDN).
- Jika RPGT (Cukai Keuntungan Harta Tanah) mungkin terpakai pada pelupusan akan datang, sejarah penyewaan menyokong rekod “tempoh pegangan” dan kos penambahbaikan. Lihat panduan cukai pendapatan sewa → untuk layanan LHDN penuh.
Kesilapan lazim tuan rumah dan penyewa
- Notis lisan sahaja. Sentiasa sampaikan notis secara bertulis — mesej WhatsApp boleh dikira tetapi surat formal lebih baik. E-mel boleh diterima jika perjanjian membenarkan komunikasi elektronik.
- Tiada inventori masuk. Tanpa inventori masuk yang ditandatangani, pertikaian semasa keluar hampir mustahil diselesaikan secara adil.
- Tuan rumah bertindak sendiri. Menukar mangga atau memotong utiliti tanpa perintah mahkamah adalah menyalahi undang-undang tidak kira berapa banyak sewa yang terhutang.
- Penyewa meninggalkan unit. Penyewa yang keluar tanpa notis tetapi masih menyimpan kunci (dan berhenti membayar sewa) masih mempunyai milikan sah dari segi undang-undang. Tuan rumah mesti mengikuti proses yang betul.
- Terlupa deposit utiliti. Deposit utiliti berasingan daripada deposit sekuriti dan mesti dipulangkan (tolak bil tertunggak) dengan segera.
- Tiada pengesahan serah bertulis. Sentiasa dapatkan akuan bertandatangan bahawa penyewa telah keluar dan kunci dipulangkan.
Sumber & rujukan rasmi
- Laman Undang-Undang Malaysia (portal AGC) — Akta Kontrak 1950, Akta Distres 1951, Akta Cukai Pendapatan 1967 — rujuk teks rasmi.
- Majlis Peguam Malaysia — direktori peguam berpraktis, malaysianbar.org.my.
