Malaysia tiada Akta Penyewaan Kediaman, jadi apa yang berlaku bila satu pihak mahu keluar awal ditentukan hampir sepenuhnya oleh perjanjian yang anda tandatangani. Halaman ini menunjukkan apa yang klausa itu patut nyatakan, apa jadi kepada deposit dalam setiap laluan keluar, dan berapa kosnya sebenarnya.
Boleh — tetapi akibatnya hampir sepenuhnya bergantung pada apa yang tertulis dalam perjanjian penyewaan anda. Oleh sebab Malaysia tiada Akta Penyewaan Kediaman, tiada hak keluar awal berkanun untuk penyewa kediaman. Perjanjian penyewaan dan Akta Kontrak 1950 yang mengawal segala-galanya.
Itu berita baik dan berita buruk sekali gus. Berita buruknya: kalau perjanjian anda senyap tentang keluar awal, tiada undang-undang yang datang menyelamatkan anda. Berita baiknya: sebab semuanya bergantung pada kontrak, hampir setiap kes boleh diselesaikan dengan rundingan dan satu dokumen bertulis, tanpa perlu ke mahkamah langsung.
| Keadaan | Kedudukan undang-undang | Hasil lazim |
|---|---|---|
| Perjanjian ada klausa penamatan awal (klausa diplomatik) | Mana-mana pihak boleh keluar secara sah dengan mematuhi klausa itu | Bayar sewa tempoh notis dan mungkin penalti; deposit dipulangkan (tolak potongan yang sah) |
| Tiada klausa penamatan awal — satu pihak mahu keluar | Pelanggaran kontrak; pihak yang tidak bersalah boleh menyaman bagi kerugian | Perlu rundingan; deposit berkemungkinan besar dilucuthakkan; ada risiko disaman bagi baki sewa |
| Persetujuan bersama untuk tamat awal | Kedua-dua pihak bersetuju secara bertulis menyerahkan balik penyewaan | Jalan keluar paling bersih; terma dipersetujui bersama dan didokumenkan secara rasmi |
Halaman ini khusus tentang keluar awal. Kalau yang anda cari ialah kandungan asas perjanjian, norma deposit dan duti setem, ia ada dalam panduan perjanjian penyewaan →; hak am kedua-dua pihak pula dalam panduan hak tuan rumah dan penyewa →.
Perjanjian penyewaan Malaysia yang dirangka dengan baik akan mengandungi klausa penamatan awal (kadangkala dipanggil klausa diplomatik dalam unit yang disewa syarikat). Klausa yang berguna menyatakan empat perkara, dan kalau mana-mana satu hilang, di situlah pertikaian akan bermula nanti.
Bila ia boleh digunakan. Lazimnya hanya selepas tempoh penyewaan minimum — contohnya tidak dalam 6 atau 12 bulan pertama bagi perjanjian dua tahun. Tempoh notis yang diperlukan. Lazimnya notis bertulis 1 hingga 2 bulan. Penalti, jika ada. Sesetengah klausa menuntut bayaran 1 hingga 2 bulan sewa sebagai yuran putus; sesetengah yang lain menuntut pelucutan deposit. Layanan deposit. Sama ada deposit dipulangkan (tolak potongan yang sah) atau dilucuthakkan sepenuhnya.
Kalau perjanjian anda sekarang tiada klausa ini, tiada apa yang boleh dibuat untuk perjanjian itu — tetapi pastikan setiap perjanjian yang anda tandatangani selepas ini ada satu.
Kalau anda penyewa yang mahu keluar sebelum tempoh tetap habis, mula dengan menyemak sama ada perjanjian anda ada klausa penamatan awal. Kalau ada, ikut prosedurnya dengan tepat — notis bertulis, dalam tempoh yang dinyatakan, kepada alamat yang dinyatakan. Klausa yang diikuti separuh jalan sama nilainya dengan tiada klausa.
Kalau tiada klausa, dari segi teknikal anda melanggar kontrak jika keluar awal. Tuan rumah boleh melucutkan deposit sekuriti sebagai ganti rugi, menyaman bagi baki sewa sepanjang tempoh yang belum luput (tuntutan penghakiman wang di mahkamah sivil), atau kedua-duanya sekali jika deposit tidak menampung kerugian penuh.
Namun dalam amalan, kebanyakan tuan rumah menerima pelucutan deposit penuh sebagai penyelesaian, terutamanya kalau baki tempoh itu pendek atau unit itu cepat disewakan semula. Dua perkara menyebelahi penyewa di sini. Pertama, kalau unit disewakan semula sebelum tarikh tamat asal, kerugian sebenar tuan rumah berkurangan. Kedua, Akta Kontrak 1950 (seksyen 74) menghendaki ganti rugi dinilai berdasarkan kerugian sebenar, bukan sebagai durian runtuh. Tuan rumah juga mempunyai kewajipan undang-undang lazim untuk mengurangkan kerugian dengan menyewakan semula unit itu dengan segera.
Tuan rumah hanya boleh menamatkan penyewaan sebelum tempoh tetap habis dalam keadaan yang terhad. Klausa pelucutan (forfeiture) yang dicetuskan oleh pelanggaran penyewa — tidak membayar sewa, menyewakan semula tanpa kebenaran, penggunaan menyalahi undang-undang, atau pelanggaran material lain. Walaupun begitu, tuan rumah tetap perlu menyampaikan notis bertulis dan, jika penyewa tidak mematuhinya, mendapatkan perintah mahkamah bagi milikan kosong.
Persetujuan bersama — kedua-dua pihak bersetuju secara bertulis untuk menyerahkan balik penyewaan lebih awal. Penjualan hartanah pula bukan alasan yang sah: di Malaysia, penyewaan bertempoh tetap kekal walaupun hartanah dijual — pemilik baharu mengambil hartanah itu tertakluk kepada penyewaan sedia ada. Tuan rumah tidak boleh menamatkan penyewaan semata-mata kerana dia mahu menjual.
Tuan rumah yang menamatkan tanpa justifikasi undang-undang — tanpa pencetus klausa pelucutan yang sah dan tanpa perintah mahkamah — mendedahkan dirinya kepada tuntutan ganti rugi oleh penyewa bagi kehilangan tempat tinggal dan kos berpindah.
Deposit ialah perkara yang paling kerap dipertikaikan pada keluar awal, dan hasilnya berbeza mengikut laluan keluar yang diambil. Jadual ini memetakan kelima-lima laluan itu.
| Keadaan | Apa yang lazimnya berlaku kepada deposit |
|---|---|
| Penyewa keluar mengikut klausa penamatan awal | Deposit dipulangkan (tolak potongan kerosakan atau tunggakan yang sah) dalam tempoh yang dipersetujui; yuran putus, jika ada, turut kena bayar |
| Keluar awal tanpa klausa — tuan rumah bersetuju | Deposit lazimnya dilucuthakkan sepenuhnya sebagai pampasan yang dipersetujui; sahkan secara bertulis |
| Keluar awal tanpa klausa — tuan rumah tidak bersetuju | Deposit ditahan; tuan rumah boleh menyaman bagi baki sewa. Deposit mungkin ditolak sebahagian daripada penghakiman akhir |
| Tuan rumah tamatkan mengikut klausa pelucutan | Deposit digunakan terhadap tunggakan atau kerosakan; bakinya dipulangkan kepada penyewa |
| Penyerahan balik secara persetujuan bersama | Deposit dipulangkan (tolak kerosakan atau tunggakan) mengikut terma dalam surat ikatan penyerahan, ditandatangani kedua-dua pihak |
Ini kos yang benar-benar bergerak apabila penyewaan putus awal. Perhatikan lajur terakhir: bukan semuanya jatuh ke atas penyewa (anggaran 2026, Lembah Klang).
| Item kos atau penalti | Julat lazim | Siapa tanggung |
|---|---|---|
| Yuran putus (jika ada dalam perjanjian) | 1 hingga 2 bulan sewa | Penyewa (lazimnya) |
| Sewa tempoh notis (jika notis penuh perlu disampaikan) | 1 hingga 2 bulan sewa | Penyewa |
| Baki sewa belum luput (jika tiada klausa dan tuan rumah menyaman) | Baki bulan didarab sewa bulanan, tolak mitigasi | Penyewa |
| Potongan kerosakan daripada deposit | Kos pembaikan sebenar melebihi haus dan lusuh biasa | Penyewa (daripada deposit) |
| Yuran ejen dan guaman untuk menyewakan semula | RM1,500 – RM3,000 (ejen); RM2,000 – RM5,000 (peguam) | Tuan rumah menuntutnya daripada penyewa sebagai sebahagian kerugian |
| Pembaikan dan pengemasan antara penyewa | RM2,000 – RM15,000+ bergantung pada keadaan | Kos tuan rumah (penyewa hanya bertanggungjawab atas kerosakan sebenar) |
Apabila kedua-dua pihak bersetuju menamatkan penyewaan lebih awal, satu surat ikatan penyerahan (deed of surrender) — atau sekurang-kurangnya satu surat penyerahan yang ringkas — patut disediakan dan ditandatangani kedua-dua pihak. Ia patut meliputi enam perkara:
Penyerahan balik bersama tidak menelan kos undang-undang (tiada duti setem ke atas penyerahan itu sendiri) dan mengelakkan mahkamah sepenuhnya. Ia jalan keluar paling pantas dan paling terhormat untuk kedua-dua pihak apabila keadaan berubah.
Tanpa mengira apa pun pelanggaran oleh penyewa, tuan rumah di Malaysia tidak boleh melakukan perkara berikut tanpa perintah mahkamah: menukar mangga atau kunci untuk menghalang penyewa masuk (menyalahi undang-undang walaupun sewa tertunggak); memotong bekalan elektrik, air atau internet supaya unit tidak boleh didiami; membuang atau melupuskan perabot dan barang penyewa; masuk dan menduduki unit itu bertentangan dengan kehendak penyewa; atau mengugut dan mengganggu penyewa supaya keluar.
Tindakan sebegini boleh menjadi pencerobohan menyalahi undang-undang, gangguan salah terhadap barang, dan/atau ugutan jenayah di bawah Kanun Keseksaan (Akta 574). Penyewa boleh mendapatkan injunksi segera untuk memulihkan milikan dan menuntut ganti rugi. Laluan sah tuan rumah ialah perintah mahkamah bagi milikan melalui mahkamah sivil, atau — untuk tunggakan sewa — waran distres di bawah Akta Distres 1951. Kalau penyewa enggan keluar selepas notis sah di bawah klausa pelucutan, selepas notis di penghujung tempoh tetap, atau selepas penyerahan bersama dipersetujui tetapi penyewa tidak keluar pada tarikhnya, tuan rumah perlu memohon kepada Mahkamah Majistret atau Mahkamah Sesyen bagi perintah milikan di bawah Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012. Itulah mekanisme yang membenarkan bailif mahkamah menguatkuasakan milikan kosong. Perinciannya ada dalam panduan hak tuan rumah dan penyewa →.
Penyewaan satu tahun pada sewa RM2,000 sebulan. Penyewa mahu keluar pada bulan ke-8, bermakna 4 bulan lagi berbaki. Perjanjian ada klausa penamatan awal yang menghendaki notis bertulis 2 bulan dan pelucutan deposit sekuriti (RM4,000, iaitu 2 bulan sewa). Penyewa memberi notis bertulis 2 bulan yang betul pada bulan ke-6.
Sewa tempoh notis yang dibayar: RM4,000, iaitu 2 bulan didarab RM2,000 — penyewa kekal tinggal dan membayar sehingga bulan ke-8. Deposit sekuriti yang dilucuthakkan: RM4,000, mengikut klausa penamatan awal. Deposit utiliti dipulangkan: RM1,000, tolak mana-mana bil tertunggak. Potongan kerosakan: RM500 untuk kerja cat sentuh yang melebihi haus biasa. Kos bersih kepada penyewa di luar sewa biasa: RM4,000 + RM500 = RM4,500, iaitu pelucutan deposit campur kerosakan. Tuan rumah pula berdepan tempoh kosong yang berkemungkinan 2 hingga 4 minggu untuk menyewakan semula — dan notis dua bulan itulah yang membantu memendekkannya.
Kalau tiada klausa penamatan awal, secara teori tuan rumah boleh menuntut 4 bulan sewa yang belum luput (RM8,000) tolak apa-apa yang berjaya dikutip semula dengan menyewakan semula dengan segera. Deposit (RM4,000) akan ditolak daripada jumlah itu. Dalam amalan, kalau unit disewakan semula dalam masa tiga minggu, kerugian sebenar tuan rumah kecil dan mahkamah tidak akan mengawardkan durian runtuh.
Sebelum kunci bertukar tangan, selesaikan senarai pendek ini: notis bertulis disampaikan pada tarikh yang betul; semua sewa dan bil utiliti dijelaskan; kerosakan melebihi haus biasa dibaiki oleh penyewa; pemeriksaan bersama dijalankan terhadap inventori masuk yang asal; semua kunci, kad akses dan alat kawalan dipulangkan; penyelesaian deposit dipersetujui secara bertulis dan ditandatangani; akaun utiliti dipindahkan semula kepada tuan rumah; dan surat ikatan penyerahan ditandatangani jika ini penamatan secara persetujuan. Untuk tuan rumah, semakin cepat unit itu kembali ke pasaran, semakin kecil sewa yang hilang — panduan renovate rumah untuk sewa → dan panduan cara sewakan rumah → menerangkan urutannya.
Kami kontraktor renovasi dan penyelenggaraan di Lembah Klang. Untuk kerja pembaikan dan pengemasan unit sewa selepas penyewa keluar, kami datang tengok tapak dahulu, beri sebut harga bertulis yang berpecah ikut item, dan beritahu terus kalau kerja itu tidak berbaloi dibuat sekarang. Tiada caj tersembunyi selepas kerja bermula.
Sebelum anda bayar deposit kepada sesiapa pun — termasuk kami — ada tiga perkara yang berbaloi disemak. Pertama, minta sebut harga bertulis yang berpecah ikut item, bukan satu jumlah bulat; kalau kontraktor enggan memecahkannya, itu sendiri satu jawapan. Kedua, tanya siapa yang akan berada di tapak setiap hari dan siapa yang boleh anda hubungi kalau ada masalah. Ketiga, dapatkan tempoh waranti secara bertulis dan tanya apa yang ia sebenarnya meliputi — waranti bahan dan waranti pemasangan bukan benda yang sama, dan kebanyakan pertikaian berlaku pada jurang antara keduanya.
Semua harga di halaman ini adalah anggaran (anggaran 2026, Lembah Klang). Harga sebenar disahkan selepas kami tengok keadaan di tapak.
WhatsApp gambar kerja anda — kami balas dengan sebut harga segera.
💬 Sebut Harga SegeraWhatsApp kami butiran hartanah anda — kami balas dalam masa sejam.