Cara kira pulangan sewa kasar dan bersih, penanda aras 2026 mengikut jenis hartanah, dan langkah praktikal untuk memperbaiki pulangan anda.
Pulangan sewa kasar (gross rental yield) di Malaysia dikira sebagai (Sewa Tahunan ÷ Harga Hartanah) × 100. Kondominium Lembah Klang yang dibeli pada RM500,000 dan disewakan pada RM2,000/bulan memperoleh pulangan kasar 4.8%. Kebanyakan pelabur menyasarkan 4–6% kasar; apa-apa di atas 6% di KL adalah kukuh.
| Metrik | Formula | Apa yang termasuk | Jurang tipikal daripada kasar |
|---|---|---|---|
| Pulangan kasar | (Sewa tahunan ÷ harga) × 100 | Sewa sahaja, tiada kos | — |
| Pulangan bersih | ((Sewa tahunan − kos) ÷ harga) × 100 | Sewa tolak kekosongan, penyelenggaraan, cukai, yuran | −1.0 hingga −1.5 mata peratusan |
| Pulangan tunai-atas-tunai | (Pendapatan bersih tahunan ÷ tunai dilaburkan) × 100 | Pulangan berleveraj atas ekuiti yang dilaburkan | Berbeza mengikut LTV |
WhatsApp gambar kerja anda — kami balas dengan sebut harga segera.
💬 Sebut Harga SegeraPulangan kasar sahaja boleh mengelirukan — ia mengabaikan sepenuhnya kos sebenar memiliki dan menguruskan hartanah sewa. Pulangan bersih memberikan gambaran yang lebih jujur tentang pulangan sebenar anda.
| Item | Tahunan (RM) | Nota |
|---|---|---|
| Sewa kasar (RM2,000/bulan × 12) | +24,000 | Andaian penghunian penuh |
| Peruntukan kekosongan (6%) | −1,440 | ~0.7 bulan kosong setahun |
| Penyelenggaraan & pembaikan kecil | −1,500 | Perkakas, paip, sentuhan cat |
| Cukai pintu & cukai tanah | −600 | Cukai pintu dan cukai tanah tahunan |
| Yuran ejen & pengurusan (8%) | −1,920 | Jika diserahkan luar; urus sendiri = RM0 |
| Insurans (polisi tuan rumah) | −600 | Perlindungan bangunan + kandungan |
| Pendapatan bersih tahunan | 17,940 | — |
| Harga hartanah | 500,000 | Asas harga belian |
| Pulangan kasar | 4.80% | 24,000 ÷ 500,000 |
| Pulangan bersih | 3.59% | 17,940 ÷ 500,000 |
| Jenis hartanah | Pulangan kasar petunjuk | Julat sewa tipikal/bulan | Pemacu pulangan |
|---|---|---|---|
| Studio / kondo kecil (<600 sq ft) | 5–7% | RM1,200–RM2,000 | Permintaan tinggi daripada profesional muda |
| Kondo sederhana (700–1,000 sq ft) | 4–6% | RM1,800–RM3,500 | Pasaran keluarga/pasangan; penghunian stabil |
| Kondo besar / SOHO (1,000+ sq ft) | 3–5% | RM2,500–RM5,000+ | Kolam penyewa lebih kecil; kekosongan lebih lama |
| Rumah teres (satu tingkat) | 3.5–5% | RM1,200–RM2,500 | Pasaran keluarga; yuran strata lebih rendah |
| Rumah teres (dua tingkat) | 3–4.5% | RM1,800–RM3,500 | Harga mutlak lebih tinggi memampatkan pulangan |
| Sewa bilik (setiap bilik) | 6–10%+ (kasar) | RM300–RM700/bilik | Kasar tertinggi; beban pengurusan tertinggi |
Tidak semua pelabur hartanah sewa mengejar matlamat yang sama. Sesetengah mahukan aliran tunai bulanan yang kukuh sekarang; yang lain sanggup menerima aliran tunai lebih rendah demi jangkaan hartanah itu meningkat nilai secara ketara sepanjang tempoh pegangan. Kedua-dua strategi adalah sah — pilihan yang betul bergantung kepada matlamat kewangan peribadi anda, umur, dan sama ada anda bergantung kepada pendapatan sewa untuk perbelanjaan harian atau semata-mata membina kekayaan jangka panjang:
| Strategi | Pulangan sasaran | Jangkaan pertumbuhan modal | Sesuai untuk |
|---|---|---|---|
| Fokus pulangan | 5%+ kasar | Rendah hingga sederhana | Pelabur aliran tunai; pesara |
| Fokus pertumbuhan | 3–4% kasar | Lebih tinggi jangka panjang | Pelabur pegang lama dengan pendapatan lain |
| Seimbang | 4–5% kasar | Sederhana | Kebanyakan tuan rumah persendirian |
Ramai tuan rumah Lembah Klang akhirnya mengamalkan strategi seimbang secara lalai — bukan kerana ia optimum secara teori, tetapi kerana kebanyakan hartanah sedia yang mereka miliki jatuh secara semula jadi dalam julat pulangan 4–5% kasar tersebut.
Lokasi dan saiz unit adalah pemacu terbesar — unit lebih kecil di koridor permintaan tinggi cenderung menghasilkan peratusan pulangan kasar tertinggi kerana harga belian lebih rendah relatif kepada sewa yang boleh dicapai. Unit lebih besar sering mempunyai pulangan lebih rendah kerana harga belian tinggi berbanding sewa yang boleh dicapai. Perabot yang baik biasanya menaikkan sewa yang boleh dicapai 15–30% lebih tinggi di kebanyakan subpasaran Lembah Valley — jika kos perabot dipulihkan dalam 2–3 tahun melalui premium sewa, perabot secara amnya memperbaiki pulangan bersih sepanjang tempoh pegangan.
Ya, jika disasarkan dengan betul. Naik taraf dapur dan bilik air, mengecat semula dan naik taraf penyaman udara tipikal menjanjikan peningkatan sewa tertinggi relatif kepada perbelanjaan di pasaran pertengahan Lembah Klang. Lihat panduan renovasi-untuk-sewa kami → untuk contoh kiraan penuh.
Pendapatan sewa ialah pendapatan boleh taksir di bawah Seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967. Anda mesti mengisytiharkannya dalam penyata cukai LHDN tahunan anda. Faedah gadaian, cukai pintu dan tanah, yuran penyelenggaraan dan yuran ejen adalah perbelanjaan boleh tolak.
Gunakan formula pulangan kasar sebagai semakan pantas untuk mana-mana hartanah yang anda pertimbangkan, kemudian kira pulangan bersih dengan menolak kos sebenar sebelum membuat keputusan pelaburan. Bandingkan angka anda dengan penanda aras mengikut jenis hartanah di atas untuk menilai sama ada tawaran itu berdaya saing untuk Lembah Klang.
WhatsApp kami butiran hartanah anda — kami balas dalam masa sejam.