Sub-sewa hartanah sewaan di Malaysia tanpa kebenaran bertulis tuan rumah adalah pelanggaran perjanjian sewaan — dan akibatnya boleh serius. Ini semua yang anda perlu tahu.
Malaysia tiada Akta Tenansi Kediaman (Residential Tenancy Act) yang berkuat kuasa setakat 2026, jadi tiada statut yang memberi penyewa hak untuk sub-sewa. Sub-sewa ditadbir sepenuhnya oleh:
| Sumber undang-undang | Bagaimana ia terpakai kepada sub-sewa | Rujukan |
|---|---|---|
| Perjanjian sewaan | Peraturan utama. Hampir semua perjanjian sewaan kediaman Malaysia mengandungi sama ada larangan sub-sewa tanpa kebenaran, atau keperluan kelulusan bertulis tuan rumah terlebih dahulu | Kontrak di bawah Akta Kontrak 1950 (Akta 136) |
| Akta Kontrak 1950 (Akta 136) | Sewaan adalah kontrak peribadi; penyewa tidak boleh menyerah hak atau sub-sewa pajakan tanpa kebenaran tuan rumah melainkan perjanjian membenarkan secara nyata | Undang-Undang Malaysia, Akta 136 |
| Common law | Penyewa di bawah common law tidak boleh mewujudkan sub-tenansi yang memberi sub-penyewa lebih hak berbanding penyewa; penyewa juga tidak boleh menyerah hak sewaan tanpa kebenaran | Common law Malaysia |
| Akta Pengurusan Strata 2013 | Undang-undang kecil strata (peraturan rumah) boleh mengenakan sekatan tambahan ke atas sub-sewa dalam pembangunan strata. Pelanggaran boleh mengakibatkan denda | Akta 757, undang-undang kecil dibuat di bawah s.70 |
WhatsApp gambar kerja anda — kami balas dengan sebut harga segera.
💬 Sebut Harga SegeraPerjanjian sewaan kediaman Malaysia yang tipikal akan mengandungi klausa seperti berikut:
“Penyewa tidak boleh sub-sewa, menyerah hak, atau berpisah dengan milikan premis tersebut atau mana-mana bahagiannya tanpa kebenaran bertulis terlebih dahulu daripada Tuan Rumah, yang tidak boleh ditahan secara tidak munasabah.”
Sesetengah perjanjian lebih ketat, hanya menyatakan: “Penyewa tidak boleh sub-sewa atau menyerah hak premis atau mana-mana bahagiannya.” Ini adalah larangan mutlak tanpa laluan kebenaran. Dalam kedua-dua kes, peraturan lalai ialah: tiada sub-sewa tanpa kelulusan tuan rumah.
Jika perjanjian anda senyap tentang sub-sewa, anda tidak secara automatik mempunyai hak untuk sub-sewa. Di bawah common law Malaysia, ketiadaan hak nyata tidak mewujudkan hak untuk sub-sewa. Dapatkan kebenaran bertulis tuan rumah anda dalam apa jua keadaan.
| Senario | Dibenarkan? | Nota |
|---|---|---|
| Sub-sewa keseluruhan unit dengan kebenaran bertulis tuan rumah | Ya | Dokumenkan susunan sub-sewa secara bertulis; sahkan dengan tuan rumah |
| Sub-sewa sebilik dengan kebenaran bertulis tuan rumah | Ya | Sub-sewa separa; patut didokumenkan |
| Sub-sewa tanpa memberitahu tuan rumah | Tidak — pelanggaran kontrak | Memberi tuan rumah alasan untuk menamatkan dan melucuthakkan deposit |
| Membenarkan ahli keluarga tinggal sementara | Umumnya ya (munasabah) | Biasanya bukan “sub-sewa” — tetapi maklumkan tuan rumah untuk amalan baik |
| Airbnb/sewaan jangka pendek tanpa kebenaran | Tidak | Membentuk sub-sewa; juga mungkin melanggar undang-undang kecil strata |
| Airbnb/sewaan jangka pendek dengan kebenaran nyata tuan rumah | Bergantung — perlu juga kebenaran strata | Lihat peraturan Airbnb di bawah |
| Perjanjian melarang sub-sewa secara mutlak | Tidak — sukar diatasi walaupun dengan kebenaran tuan rumah | Runding semula klausa atau gunakan unit lain |
| Ciri | Sub-sewa keseluruhan unit | Menyewakan sebilik |
|---|---|---|
| Penyewa kekal di hartanah? | Tidak — penyewa berpindah keluar; sub-penyewa menduduki sepenuhnya | Ya — penyewa kekal dan menyewakan bilik |
| Kebenaran tuan rumah diperlukan? | Ya — sentiasa | Ya — biasanya diperlukan di bawah kebanyakan perjanjian |
| Liabiliti penyewa asal | Kekal bertanggungjawab sepenuhnya kepada tuan rumah | Kekal bertanggungjawab sepenuhnya kepada tuan rumah |
| Tahap risiko untuk penyewa asal | Lebih tinggi — penyewa tidak dapat memantau hartanah | Lebih rendah — penyewa hadir |
| Lazim di Malaysia? | Ya — terutamanya untuk perjalanan luar negara atau relokasi kerja | Sangat lazim di rumah teres dan kondo lebih besar |
| Kebimbangan undang-undang kecil strata | Relevan — pengurusan mungkin perlu tahu | Kurang isu jika dalam peraturan penghunian biasa |
Mengendalikan Airbnb atau sewaan jangka pendek daripada hartanah yang disewa di Malaysia adalah satu bentuk sub-sewa dan memerlukan:
Mengendalikan Airbnb tanpa kebenaran tuan rumah dan strata mendedahkan anda kepada penamatan sewaan, pelucuthakan deposit, dan denda undang-undang kecil strata sehingga RM200 sehari bagi setiap pelanggaran.
Untuk templat percuma, lihat panduan perjanjian sewaan kami →. Untuk hak tuan rumah yang lebih luas dalam menguruskan sewaan, lihat panduan hak tuan rumah & penyewa kami →. Untuk apa yang berlaku apabila sewaan tamat awal, lihat tamat sewa awal →.
Bagi hartanah dalam pembangunan strata (kondo, pangsapuri servis, komuniti berpagar), sub-sewa tertakluk kepada lapisan peraturan tambahan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) dan undang-undang kecil bangunan:
| Peraturan strata | Terpakai kepada | Akibat pelanggaran |
|---|---|---|
| Tempoh sewaan minimum (sesetengah bangunan memerlukan minimum 3–6 bulan) | Pemilik/tuan rumah (tetapi penyewa mungkin dipertanggungjawabkan oleh tuan rumah) | Denda undang-undang kecil sehingga RM200/hari bagi setiap pelanggaran |
| Larangan sewaan jangka pendek (gaya Airbnb) | Pemilik dan operator | Denda; pengurusan boleh membatalkan kad akses / memohon kepada COB |
| Pemberitahuan penghuni baharu | Pemilik; biasanya diserahkan kepada penyewa | Kad akses mungkin tidak dikeluarkan kepada sub-penyewa |
| Had penghunian setiap unit | Pemilik dan penyewa | Denda; notis pengusiran daripada pengurusan |
Sentiasa semak peraturan rumah (undang-undang kecil) bangunan sebelum mensub-sewa unit strata. Perbadanan pengurusan atau JMB adalah pihak berkuasa — hubungi pejabat pengurusan bangunan untuk peraturan semasa.
WhatsApp kami butiran hartanah anda — kami balas dalam masa sejam.