Cara Sewakan Rumah di Malaysia
Enam Langkah Tuan Rumah, Dari Unit Kosong ke Berpenyewa (2026)

Enam langkah menyewakan rumah, dari kosong ke berpenyewa

Menyewakan rumah di Malaysia sebenarnya mudah — asalkan anda tahu urutannya dan tidak melangkau bahagian yang membosankan. Tuan rumah yang bermasalah biasanya bukan tuan rumah yang tidak bernasib baik; mereka tuan rumah yang menyerahkan kunci sebelum menyiapkan tiga perkara di bawah.

Halaman ini ialah proses menyewakan. Kandungan perjanjian penyewaan itu sendiri — fasal demi fasal, kadar duti setem dan contoh pengiraan — ada dalam panduan perjanjian penyewaan →, dan kalau anda merancang membaiki unit dahulu, panduan renovate rumah untuk sewa → memberikan bajet dan ROI kerja itu.

Langkah 1: sediakan unit — ikut susunan, bukan ikut selera

Unit yang disiapkan dengan betul mendapat sewa lebih baik, menarik penyewa lebih baik, dan disewa lebih cepat. Tetapi susunan kerjanya penting, dan ramai tuan rumah terbalikkannya — mengecat sebelum membaiki punca kelembapan.

Baiki masalah struktur dan kalis air dahulu. Bumbung bocor, resapan bilik air atau kesan air di siling ialah pembunuh perjanjian bagi penyewa berkualiti, dan ia boleh mendedahkan anda kepada tuntutan liabiliti. Barulah cat semula dinding dalam warna neutral — putih atau putih pudar. Cat baharu ialah langkah penyediaan dengan pulangan tertinggi setiap ringgit untuk mana-mana unit sewa.

Selepas itu, pastikan semua utiliti berfungsi: air, elektrik, gas, penghawa dingin dan pemanas air. Aircond yang tidak berfungsi pada hari pindah masuk ialah aduan penyewa yang paling biasa pada peringkat awal, dan ia merosakkan hubungan sebelum hubungan itu bermula. Kemudian putuskan sama ada unit hendak disewa berperabot penuh atau kosong. Unit berperabot penuh disewa lebih cepat tetapi membawa liabiliti penyelenggaraan yang lebih tinggi — setiap barang yang anda letak ialah barang yang boleh rosak dan anda kena ganti. Separa berperabot (peralatan penting: aircond, pemanas air, hood dan hob dapur) ialah jalan tengah yang paling biasa di Lembah Klang.

Dua langkah terakhir menyelamatkan anda kemudian. Buat pencucian menyeluruh — unit yang dicuci secara profesional memberi isyarat kepada bakal penyewa bahawa tuan rumah ini mengambil berat; lihat servis cuci rumah → untuk cucian pra-penyewaan. Dan ambil inventori penuh berserta gambar sebelum menyerahkan kunci. Gambar bertarikh ialah perlindungan anda terhadap pertikaian deposit di hujung penyewaan, dan ia satu-satunya bukti yang benar-benar berguna apabila keadaan menjadi tegang.

Langkah 2: tetapkan kadar sewa yang betul

Harga terlalu tinggi menghasilkan unit kosong, dan kos kekosongan berkumpul dengan cepat. Harga terlalu rendah pula meninggalkan wang di atas meja setiap bulan selama setahun penuh. Pendekatan yang betul ialah mengkaji kadar pasaran aktif untuk unit setanding dalam lingkungan satu kilometer dari hartanah anda — bukan kadar yang anda lihat setahun lalu, dan bukan kadar yang jiran anda harapkan.

Cari di portal iklan untuk unit yang sama saiz, tahap perabot, tingkat dan bangunan dalam kawasan yang sama. Semak silang dengan ejen berdaftar BOVAEP yang mengenali pasaran mikro anda. Kemudian kenakan diskaun kekosongan yang kecil, sekitar 5% hingga 10%, kalau unit anda ada kelemahan — tingkat rendah, keadaan lebih lama, atau tiada tempat letak kereta.

Semak juga pulangan sewa kasar anda: sewa tahunan dibahagi nilai hartanah, didarab seratus. Di Lembah Klang, 4% hingga 6% adalah lazim untuk kondominium, dan 3% hingga 4.5% untuk rumah landed. Kalau angka anda jauh di bawah julat itu, masalahnya mungkin bukan sewa — mungkin harga yang anda bayar untuk hartanah itu.

Langkah 3: pasarkan dan cari penyewa

Ada tiga saluran utama untuk mencari penyewa di Malaysia, dan pilihannya bergantung pada berapa banyak masa anda sanggup laburkan berbanding komisen yang anda sanggup bayar.

Satu perkara yang memberi kesan lebih besar daripada saluran yang anda pilih: gambar penyenaraian. Ia pelaburan pemasaran dengan impak tertinggi dalam keseluruhan proses ini. Cahaya siang semula jadi, gambar sudut lebar untuk setiap bilik, dan satu gambar pemandangan atau tempat letak kereta mengurangkan tempoh kekosongan dengan ketara. Unit yang sama, gambar yang lebih baik, minggu kekosongan yang lebih sedikit.

Langkah 4: saring pemohon dengan teliti

Kualiti penyewa menentukan sama ada pelaburan anda berjalan lancar atau menjadi mimpi ngeri pengurusan. Jangan sesekali menerima penyewa semata-mata berdasarkan kesan pertama — orang yang paling meyakinkan dalam sesi lawatan bukan semestinya orang yang membayar sewa pada haribulan lima.

Sekurang-kurangnya, kumpulkan empat perkara ini. Pertama, salinan kad pengenalan atau pasport — sahkan ia asli dan masih sah. Kedua, bukti pekerjaan atau pendapatan perniagaan: surat tawaran, slip gaji, atau borang EA. Nisbah sewa kepada pendapatan tidak sepatutnya melebihi satu pertiga daripada pendapatan kasar bulanan. Ketiga, laporan CTOS atau CCRIS — minta pemohon mendapatkan laporan CTOS mereka sendiri, yang berharga RM24.85 di ctoscredit.com.my; skor melebihi 697 secara amnya dianggap baik. Keempat, rujukan daripada tuan rumah sebelumnya bagi pemohon yang pernah menyewa — panggilan dua hingga tiga minit selalunya memberitahu anda banyak perkara.

Langkah 5: tandatangan dan setemkan perjanjian

Ini bahagian yang paling ramai tuan rumah anggap remeh, dan ia bahagian yang paling menentukan apabila berlaku masalah. Sebabnya begini: Malaysia tiada Akta Penyewaan Kediaman yang berkuat kuasa. Akta yang dicadangkan oleh KPKT telah dalam pembangunan sejak 2019 dan kekal sebagai draf setakat Mei 2026 — ia belum dibentangkan di Parlimen. Penyewaan oleh itu tertakluk kepada Akta Kontrak 1950 dan common law, dan perjanjian penyewaan anda ialah dokumen utama yang mengikat kedua-dua pihak. Kalau perjanjian itu lemah, tiada undang-undang khas yang akan menampungnya.

Fasal yang mesti ada: sewa bulanan, tarikh akhir bayaran dan akibat bayaran lewat; tempoh penyewaan (paling biasa satu tahun dengan pilihan memperbaharui) dan tempoh notis (lazimnya dua bulan); jumlah deposit sekuriti dan deposit utiliti; tanggungjawab pembaikan — siapa bertanggungjawab atas jenis kerosakan yang mana; peraturan tentang sewa semula, haiwan peliharaan, pengubahsuaian dan bilangan penghuni; serta fasal penamatan termasuk apa yang berlaku kalau penyewa memutuskan sewa lebih awal.

Penyeteman. Perjanjian mesti disetemkan di bawah Akta Setem 1949 dalam tempoh 30 hari dari tarikh ditandatangani, di mana-mana pejabat LHDN atau melalui portal e-Stamping. Mulai 1 Januari 2025, pengecualian sewa tahunan RM2,400 telah dimansuhkan; duti setem kini dikira atas setiap RM250 sewa tahunan atau sebahagian daripadanya, mengikut tempoh penyewaan. Duti setem minimum ialah RM10. Perjanjian yang tidak disetemkan tidak boleh diterima sebagai keterangan di mahkamah — iaitu tepat pada saat anda paling memerlukannya. Di bawah Jadual Ketiga Akta Setem 1949, penyewa yang bertanggungjawab dari segi undang-undang untuk duti setem, walaupun lazim tuan rumah berkongsi kosnya. Kadar penuh mengikut tempoh ada dalam panduan perjanjian penyewaan →.

Langkah 6: kutip deposit dengan struktur yang betul

Struktur deposit penyewaan di Malaysia sudah menjadi amalan pasaran yang agak seragam. Ia bukan undang-undang, tetapi menyimpang jauh daripadanya akan menakutkan penyewa yang baik.

Deposit mesti dipulangkan dalam tempoh yang munasabah selepas penyewaan tamat — amalan pasaran ialah 14 hingga 30 hari — tolak sebarang potongan yang dipersetujui untuk kerosakan atau sewa tertunggak. Di sinilah inventori bergambar yang diambil semasa serahan menjadi kritikal. Tanpa bukti bergambar bertarikh tentang keadaan unit pada hari penyerahan, memotong deposit di hujung penyewaan hampir mustahil dijustifikasikan — dan pertikaian deposit ialah punca perbalahan tuan rumah dan penyewa yang paling biasa.

Perlu guna ejen hartanah berlesen?

Tidak wajib. Tetapi kalau anda menggunakan seorang, dia mesti berdaftar dengan BOVAEP — sama ada sebagai Ejen Harta Tanah (REA) atau Perunding Hartanah Berdaftar (REN) di bawah Akta Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta Tanah 1981. Ejen berlesen mengendalikan sesi lawatan, penapisan penyewa dan penyediaan perjanjian bagi pihak anda. Komisen mereka ialah maksimum satu bulan sewa atau 10% daripada jumlah keseluruhan sewa, yang mana lebih rendah — lazimnya dibayar oleh tuan rumah.

Menggunakan “ejen” tidak berlesen membawa risiko sebenar: pertikaian komisen dan perjanjian yang tidak sah. Ejen paling masuk akal kalau anda berada di luar negara atau luar negeri, kalau anda menguruskan beberapa unit, atau kalau ini kali pertama anda menyewakan dan anda mahu sokongan profesional. Penyenaraian yang diuruskan sendiri menjimatkan komisen tetapi menuntut masa anda untuk sesi lawatan dan penyaringan.

Cukai: apa yang setiap tuan rumah wajib tahu

Pendapatan sewa dikenakan cukai di bawah Akta Cukai Pendapatan 1967 dan mesti diisytiharkan kepada LHDN. Ini bukan pilihan, dan LHDN boleh menaksir pendapatan yang tidak diisytiharkan untuk tahun-tahun sebelumnya berserta penalti dan faedah.

Ringkasnya: di bawah Ketetapan Umum LHDN No. 12/2018, pendapatan sewa pasif ditaksir di bawah Seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan. Anda boleh menolak perbelanjaan yang dibenarkan — termasuk faedah atas pinjaman hartanah anda, cukai taksiran, cukai tanah, insurans kebakaran, serta kos penyelenggaraan dan pembaikan. Pendapatan sewa bersih kemudian dikenakan cukai pada kadar cukai pendapatan peribadi anda, yang berperingkat sehingga 30%.

Perhatikan implikasi praktikal daripada senarai potongan itu: kos penyelenggaraan dan pembaikan boleh ditolak. Menyimpan invois setiap kerja pembaikan bukan sekadar kerja perkeranian — ia mengurangkan cukai anda. Untuk perkara hak dan pertikaian antara tuan rumah dan penyewa, lihat panduan hak tuan rumah dan penyewa →. Sahkan kedudukan cukai anda sendiri dengan LHDN atau penasihat cukai berlesen.

Kenapa pilih ClickBina

Kami kontraktor renovasi dan penyelenggaraan di Lembah Klang. Untuk kerja pembaikan dan pengemasan unit sebelum anda menyewakannya, kami datang tengok tapak dahulu, beri sebut harga bertulis yang berpecah ikut item, dan beritahu terus kalau kerja itu tidak berbaloi dibuat sekarang. Tiada caj tersembunyi selepas kerja bermula.

Sebelum anda bayar deposit kepada sesiapa pun — termasuk kami — ada tiga perkara yang berbaloi disemak. Pertama, minta sebut harga bertulis yang berpecah ikut item, bukan satu jumlah bulat; kalau kontraktor enggan memecahkannya, itu sendiri satu jawapan. Kedua, tanya siapa yang akan berada di tapak setiap hari dan siapa yang boleh anda hubungi kalau ada masalah. Ketiga, dapatkan tempoh waranti secara bertulis dan tanya apa yang ia sebenarnya meliputi — waranti bahan dan waranti pemasangan bukan benda yang sama, dan kebanyakan pertikaian berlaku pada jurang antara keduanya.

Semua harga di halaman ini adalah anggaran (anggaran 2026, Lembah Klang). Harga sebenar disahkan selepas kami tengok keadaan di tapak.