Tanggungjawab Pembaikan
Tuan Rumah vs Penyewa di Malaysia (2026)

Rangka kerja undang-undang di Malaysia

Satu salah faham biasa di kalangan tuan rumah dan penyewa di Malaysia ialah wujud statut khusus — “Akta Penyewaan Kediaman” — yang menetapkan hak dan kewajipan pembaikan. Tidak ada. Setakat 2026, Malaysia belum menggubal Akta Penyewaan Kediaman. Rang undang-undang telah dibentangkan dan dibincang tetapi belum berkuat kuasa.

Kewajipan pembaikan dalam penyewaan kediaman Malaysia oleh itu ditadbir oleh tiga sumber:

Akta Relif Spesifik 1950 (Akta 137) juga relevan apabila satu pihak ingin menguatkuasakan kewajipan kontrak tertentu berbanding hanya ganti rugi sahaja. Implikasi praktikal: perjanjian penyewaan adalah segala-galanya. Perjanjian yang disediakan dengan baik yang jelas mengagihkan tanggungjawab pembaikan mengelakkan kebanyakan pertikaian.

Apa yang menjadi tanggungjawab tuan rumah

Di bawah common law dan amalan penyewaan standard Malaysia, tuan rumah bertanggungjawab untuk:

• Integriti struktur. Dinding, bumbung, papak lantai, tiang dan elemen galas beban. Tuan rumah mesti memastikan struktur tidak mendatangkan bahaya kepada penghuni.
• Kalis air dan ketahanan cuaca. Dinding luar, membran bumbung dan kalis air teres. Kemasukan air daripada punca luaran (hujan menembusi dinding, kebocoran bumbung) adalah tanggungjawab tuan rumah.
• Sistem utama semasa penyerahan. Tuan rumah mesti menyerahkan hartanah dengan semua sistem utama — paip, elektrik, penghawa dingin, pemanas air — berfungsi pada permulaan penyewaan.
• Kecacatan terpendam. Kecacatan yang wujud tetapi tidak kelihatan semasa penyerahan (cth. kalis air gagal di sebalik jubin, wayar elektrik yang merosot) adalah tanggungjawab tuan rumah.
• Pembaikan haus dan lusuh saksama. Kemerosotan daripada penggunaan normal sepanjang tempoh penyewaan — cat pudar, engsel pintu lusuh, penyapu tap haus selepas bertahun-tahun — bukan kerosakan; ia adalah penuaan normal dan kos tuan rumah untuk membetulkannya.
• Pembaikan kawasan bersama atau kongsi (bagi hartanah landed). Parit luar, dinding kongsi, salur bumbung, struktur porch kereta.

Apa yang menjadi tanggungjawab penyewa

Di bawah perjanjian penyewaan standard Malaysia dan common law, penyewa bertanggungjawab untuk:

• Kerosakan daripada kecuaian atau penyalahgunaan. Sebarang kerosakan yang disebabkan penyewa, keluarga atau tetamu mereka melalui kecuaian atau tindakan sengaja — jubin pecah akibat objek berat terjatuh, tab mandi retak akibat hentaman, kesan hangus pada meja kerja.
• Penyelenggaraan harian kecil. Menggantikan mentol lampu terbakar, menjaga kebersihan penapis penghawa dingin, memastikan longkang bersih daripada halangan, menggantikan penyapu tap haus (bergantung kepada perjanjian).
• Mengekalkan hartanah bersih dan teratur. Mencegah infestasi perosak akibat penjagaan rumah yang buruk; membersihkan perparitan balkoni dan taman.
• Melaporkan kecacatan dengan segera. Penyewa yang mengetahui kebocoran atau kecacatan dan gagal melaporkan dengan segera, mengakibatkan kerosakan bertambah teruk, boleh bertanggungjawab atas kerosakan tambahan akibat kelewatan itu.
• Memulihkan pengubahsuaian. Jika penyewa membuat sebarang pengubahsuaian kepada hartanah (cth. mengebor untuk rak, menambah lekapan) tanpa kebenaran, mereka biasanya dikehendaki memulihkan hartanah semasa mengosongkan.

Jadual tanggungjawab berdampingan

Jadual ini mencerminkan amalan penyewaan Malaysia yang biasa. Terma nyata dalam perjanjian penyewaan anda mengatasi jadual ini.

Memahami haus dan lusuh saksama

Haus dan lusuh saksama adalah konsep asas dalam undang-undang penyewaan Malaysia (diwarisi daripada common law Inggeris). Ia merujuk kepada kemerosotan hartanah yang tidak dapat dielakkan dan beransur-ansur daripada penggunaan biasa dan munasabah — bukan daripada kecuaian, kecuaian atau kerosakan sengaja.

Contoh haus dan lusuh saksama (kos tuan rumah): cat pudar atau menguning selepas 2–3 tahun penghunian normal; kesan calar kecil pada papan skirting akibat pergerakan perabot; permaidani menjadi rata di kawasan trafik dari masa ke masa; penyapu tap haus selepas bertahun-tahun digunakan.

Contoh kerosakan melebihi haus saksama (liabiliti penyewa): lubang hentaman besar pada dinding akibat cangkuk gambar atau hentaman; jubin pecah akibat objek berat terjatuh; kesan hangus pada meja kerja daripada barang panas diletakkan terus di permukaan; kaca tingkap pecah (melainkan daripada punca luaran). Tempoh penyewaan menjejaskan ambang ini — hartanah yang diduduki 3 tahun secara semula jadi akan menunjukkan lebih haus berbanding yang diduduki 12 bulan.

Kawasan kelabu dan item dipertikaikan

Penyelesaian terbaik bagi kawasan kelabu ialah perjanjian penyewaan yang disediakan dengan baik yang secara nyata mengagihkan item ini, berbanding dibiarkan untuk dipertikaikan semasa pengosongan.

Bila deposit boleh digunakan untuk pembaikan?

Deposit keselamatan dipegang oleh tuan rumah sebagai jaminan bagi kewajipan kontraktual penyewa. Di Malaysia, deposit keselamatan standard adalah sewa 2 bulan (ditambah separuh bulan untuk utiliti).

Tuan rumah boleh menolak daripada deposit keselamatan untuk:

• Kerosakan melebihi haus dan lusuh saksama yang disebabkan penyewa, keluarga atau tetamu mereka.
• Sewa atau bil utiliti tertunggak yang belum dijelaskan.
• Kos pembersihan jika penyewa meninggalkan unit dalam keadaan lebih buruk daripada semasa pindah masuk (memerlukan garis dasar yang didokumenkan).
• Kos memulihkan pengubahsuaian tanpa kebenaran yang dibuat penyewa.

Tuan rumah tidak boleh menolak untuk pembaikan yang menjadi tanggungjawab tuan rumah, haus dan lusuh saksama, atau penambahbaikan yang dipilih tuan rumah melebihi memulihkan keadaan pra-penyewaan. Keperluan utama: untuk berjaya menolak bagi kerosakan, tuan rumah mesti mempunyai bukti didokumenkan keadaan unit semasa pindah masuk — inventori foto bertarikh semasa penyerahan adalah asas kepada mana-mana pertikaian deposit.

Notis sebelum kemasukan tuan rumah untuk pembaikan

Penyewa mempunyai hak keamanan penikmatan ke atas hartanah — ini adalah terma tersirat di bawah common law. Tuan rumah tidak boleh memasuki hartanah tanpa notis munasabah kecuali dalam kecemasan sebenar (kebakaran, banjir, kebocoran gas).

Amalan standard Malaysia (dan penyediaan perjanjian penyewaan yang disyorkan):

• Tuan rumah memberi sekurang-kurangnya 24–48 jam notis untuk pembaikan atau pemeriksaan bukan kecemasan.
• Kemasukan pada masa yang saling sesuai — penyewa tidak sepatutnya dikehendaki keluar untuk lawatan kontraktor.
• Dalam kecemasan sebenar (paip pecah, risiko keruntuhan struktur), tuan rumah atau kontraktor mereka boleh masuk tanpa notis terlebih dahulu tetapi patut memaklumkan penyewa secepat mungkin.

Apa jika pembaikan menjadikan unit tidak boleh diduduki?

Jika hartanah menjadi tidak boleh diduduki akibat kegagalan tuan rumah menjalankan pembaikan yang diperlukan — contohnya, kebocoran bumbung yang tidak boleh digunakan semasa hujan, atau kerosakan elektrik yang mencipta risiko keselamatan — penyewa mungkin mempunyai asas di bawah common law untuk menahan sewa berkadar dengan kehilangan penggunaan, menamatkan penyewaan dan menuntut ganti rugi jika pelanggaran cukup serius, atau menjalankan pembaikan sendiri dan menolak kos munasabah daripada sewa (walaupun ini membawa risiko undang-undang). Begitu juga, jika penyewa menyebabkan kerosakan yang menjadikan hartanah tidak boleh diduduki, mereka tetap liable untuk sewa dan kos sehingga hartanah dipulihkan.

Praktikal: siapa memanggil tukang?

Klausa perjanjian penyewaan untuk disertakan

• Peruntukan pembaikan paip kecil (cth. penyapu tap, membersihkan longkang) — nyatakan ambang kos (cth. RM200) di bawah mana penyewa bertanggungjawab.
• Kekerapan servis penghawa dingin — nyatakan siapa mengatur dan membayar servis tahunan.
• Mentol lampu dan barang guna habis — sahkan ini adalah tanggungjawab penyewa.
• Kewajipan melapor — penyewa mesti melaporkan sebarang kecacatan dalam tempoh X hari; kegagalan melapor segera menjadikan penyewa liable untuk kerosakan tambahan akibat kelewatan.
• Notis kemasukan — tuan rumah memberi notis 24/48 jam untuk akses bukan kecemasan.
• Inventori pindah masuk — inventori bertandatangan dan bergambar semasa penyerahan digabungkan dalam perjanjian sebagai garis dasar untuk tujuan deposit.
• Klausa pengubahsuaian — sebarang pengubahsuaian memerlukan persetujuan bertulis; pemulihan semasa pengosongan.

Kebocoran air: pembaikan paling kerap dipertikaikan

Air menyebabkan lebih banyak pertikaian tuan rumah-penyewa berbanding mana-mana pembaikan lain, kerana kerosakan itu kelihatan jauh sebelum puncanya diketahui. Peraturan yang boleh digunakan sama seperti di tempat lain pada halaman ini: puncanya menentukan siapa membayar, bukan lokasi kesan itu. Membran kalis air yang gagal, paip tersembunyi yang berkarat atau kebocoran daripada unit atas adalah masalah pemilik. Perangkap lantai tersumbat penuh rambut, hos mesin basuh yang melimpah atau pancuran dibiarkan mengalir adalah masalah penghuni.

Sumber & rujukan rasmi

• Akta Kontrak 1950 (Akta 136) — undang-undang am kontrak terpakai kepada perjanjian penyewaan di Malaysia.
• Akta Relif Spesifik 1950 (Akta 137) — memperuntukkan penguatkuasaan spesifik kewajipan kontrak selain ganti rugi.
• Common law — prinsip common law Inggeris mengenai kewajipan kebolehdiami tuan rumah, keamanan penikmatan dan haus dan lusuh saksama, diterima pakai dalam undang-undang Malaysia.
• Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA) — panduan pengguna mengenai hak penyewaan di Malaysia.