Hak Tuan Rumah
di Malaysia (Panduan 2026)

Rangka undang-undang — tiada Akta Tenansi Kediaman

Malaysia tiada Akta Tenansi Kediaman (RTA) yang berkuat kuasa. Berbeza dengan sesetengah negara di mana satu statut pusat mentadbir semua penyewaan kediaman, hak dan kewajipan tuan rumah Malaysia tersebar merentasi tiga sumber:

Ketiadaan statut tenansi kediaman bermakna perjanjian sewa anda mesti komprehensif dan tidak berbelah bagi. Perjanjian yang disusun kurang baik mengurangkan hak anda yang boleh dikuatkuasakan. Guna templat perjanjian sewa Malaysia standard → sebagai titik permulaan.

Hak teras tuan rumah

Di bawah perjanjian sewa Malaysia yang disusun baik dan common law, anda berhak:

• Menerima sewa tepat pada masa seperti dinyatakan dalam perjanjian sewa.
• Memegang deposit sebagai sekuriti terhadap sewa tertunggak dan kerosakan melebihi haus dan lusuh yang wajar.
• Menamatkan tenansi dengan notis wajar jika penyewa melanggar perjanjian atau pada akhir tempoh tetap.
• Memeriksa hartanah dengan notis awal munasabah (biasanya 24–48 jam).
• Membuat potongan sah daripada deposit untuk kerosakan sebenar, pembersihan (jika dikontrakkan) dan sewa tertunggak.
• Menyekat penyewaan semula jika perjanjian anda melarangnya tanpa persetujuan bertulis.
• Menguatkuasakan sekatan penggunaan seperti tiada haiwan peliharaan, tiada perniagaan dijalankan dari unit, atau tiada ubah suai struktur.

Deposit: hak dan kewajipan anda

Tiada statut menetapkan jumlah deposit di Malaysia. Konvensyen pasaran untuk penyewaan kediaman ialah:

Potongan sah yang boleh anda buat daripada deposit:

• Sewa tertunggak pada akhir tenansi.
• Kos membaiki kerosakan melebihi haus dan lusuh wajar (disokong invois atau resit).
• Pembersihan profesional jika perjanjian sewa memerlukan penyewa memulangkan unit dalam keadaan bersih dan mereka tidak berbuat demikian.
• Penggantian item yang disenaraikan dalam inventori yang hilang atau rosak melebihi penggunaan wajar.

Anda tidak boleh memotong untuk: haus dan lusuh wajar (penuaan normal, calar kecil, cat pudar); penambahbaikan yang dibuat penyewa dengan persetujuan anda; atau kos tanpa resit sokongan. Pulangkan baki dalam tempoh yang dinyatakan dalam perjanjian anda (biasanya 14–45 hari selepas serah kunci). Penahanan tidak munasabah boleh dicabar di Tribunal Tuntutan Pengguna.

Hak masuk dan pemeriksaan

Common law mengiktiraf hak tuan rumah untuk memeriksa hartanah, tetapi memerlukan notis awal munasabah — biasanya 24–48 jam untuk pemeriksaan rutin. Perjanjian sewa anda harus menyatakan tempoh notis. Akses kecemasan (paip pecah, kebakaran, banjir) tidak memerlukan notis awal.

Amalan terbaik: rekodkan semua pemeriksaan secara bertulis — mesej WhatsApp ringkas mencatat tarikh dan penemuan. Ini melindungi anda jika penyewa kemudian mendakwa kerosakan berlaku semasa akses anda.

Menuntut sewa tertunggak — Akta Distres 1951

Akta Distres 1951 (Akta 255) memberi tuan rumah remedi berkanun unik: anda boleh memohon kepada Mahkamah Majistret untuk waran distres, membenarkan bailif merampas dan menjual barang alih penyewa untuk mendapatkan semula sewa tertunggak, tanpa menunggu penghakiman sivil penuh.

Sentiasa rujuk peguam sebelum memulakan prosiding distres — permohonan yang salah boleh mendedahkan anda kepada liabiliti.

Proses pengusiran yang sah

Tuan rumah Malaysia tidak boleh mengusir sendiri (self-help) seorang penyewa — mengeluarkan mereka secara fizikal, menukar kunci, memutuskan utiliti, atau mengalihkan barang mereka adalah haram dan mendedahkan anda kepada ganti rugi. Proses sah bergantung kepada alasan:

• Tunggakan sewa: Waran distres (Akta 255) untuk mendapatkan semula hutang, kemudian mahkamah sivil untuk milikan jika penyewa tidak berpindah.
• Pelanggaran terma tenansi: Serahkan notis untuk membetulkan pelanggaran (tempoh pembetulan biasanya dinyatakan dalam perjanjian); jika tidak dibetulkan, failkan untuk milikan kosong di Mahkamah Majistret atau Sesyen.
• Tamat tempoh tenansi tetap: Keluarkan notis bertulis untuk berpindah (mengikut perjanjian); jika penyewa berterusan menduduki, mohon waran milikan di mahkamah.

Untuk penjelasan terperinci, lihat proses pengusiran penyewa di Malaysia →.

Kewajipan pembaikan dan penyelenggaraan tuan rumah

Walaupun tanpa kod berkanun, common law dan perjanjian sewa standard mengenakan kewajipan pembaikan ke atas tuan rumah. Gagal menyenggara hartanah boleh membenarkan penyewa menamatkan tenansi atau menuntut ganti rugi:

Enggan membaiki secara munasabah boleh mendedahkan anda kepada tuntutan Tribunal atau mahkamah sivil. Dokumenkan semua permintaan pembaikan penyewa dan respons anda. Lihat siapa membaiki apa dalam unit sewa →.

Hak pada akhir tenansi

• Jalankan pemeriksaan check-out bersama penyewa; kedua-dua pihak menandatangani laporan check-out.
• Anda berhak memotong daripada deposit untuk item sah sebelum memulangkan baki.
• Pulangkan baki dalam tempoh yang dipersetujui secara kontrak (biasanya 14–45 hari).
• Jika penyewa meninggalkan hartanah, dokumenkan keadaan dengan gambar sebelum masuk semula atau melupuskan barang.
• Sebarang percanggahan tentang potongan harus disokong resit — jika dipertikai, penyewa boleh pergi ke Tribunal.

Perbandingan hak tuan rumah lawan penyewa

Untuk sudut pandangan penyewa, lihat panduan hak tuan rumah lawan penyewa → kami.

Menyelesaikan pertikaian tuan rumah–penyewa

Pertikaian harus dipertingkatkan melalui langkah berikut:

1. Langkah 1 — Notis bertulis: Hantar surat atau e-mel formal menyatakan klausa khusus yang dilanggar dan meminta pembetulan dalam masa 14 hari.
2. Langkah 2 — Tribunal Tuntutan Pengguna: Untuk pertikaian deposit atau wang sehingga RM50,000; pantas, murah, tiada peguam diperlukan.
3. Langkah 3 — Mahkamah Majistret atau Sesyen: Untuk perintah milikan, tuntutan wang lebih besar, atau injunksi. Perwakilan guaman disyorkan.

Senarai semak pematuhan tuan rumah

• Gunakan perjanjian sewa komprehensif bertandatangan dengan jadual inventori jelas dilampirkan.
• Keluarkan resit untuk semua deposit yang diterima.
• Jalankan pemeriksaan masuk bersama; kedua-dua pihak menandatangani laporan inventori.
• Beri notis awal wajar sebelum memasuki hartanah (kecuali kecemasan).
• Respons kepada permintaan pembaikan secara bertulis dalam masa munasabah.
• Jangan naikkan sewa semasa tempoh tenansi tetap tanpa persetujuan bertulis penyewa.
• Jangan sesekali self-help usir — guna Akta Distres atau mahkamah.
• Jalankan pemeriksaan check-out bersama; berikan potongan deposit berperincian dengan resit.
• Pulangkan baki deposit dalam tempoh yang dipersetujui.

Sumber & rujukan rasmi

• Akta Kontrak 1950 (Akta 136), Undang-Undang Malaysia
• Akta Distres 1951 (Akta 255), Undang-Undang Malaysia
• Akta Perlindungan Pengguna 1999 (Akta 599), Undang-Undang Malaysia
• Tribunal Tuntutan Pengguna Malaysia — kpdnhep.gov.my
• Majlis Peguam Malaysia — malaysianbar.org.my