Tiada undang-undang yang mengehadkan sewa kediaman di Malaysia. Tetapi bila dan bagaimana tuan rumah boleh menaikkan sewa semasa atau antara penyewaan bergantung pada perjanjian dan common law.
Berbeza dengan sesetengah bidang kuasa lain, Malaysia pada masa ini tiada Akta Penyewaan Kediaman berkuat kuasa yang menetapkan siling undang-undang ke atas sewa kediaman atau mengehadkan berapa banyak tuan rumah boleh menaikkannya. Akta Penyewaan Kediaman yang dicadangkan telah dibincangkan, tetapi sehingga 2026 ia belum digubal. Hasilnya, peraturan sewa bergantung sepenuhnya kepada perjanjian penyewaan dan pasaran. Lihat panduan perjanjian penyewaan →.
Tiada siling sewa yang diamanatkan kerajaan atau peratusan kenaikan tahunan maksimum bagi penyewaan kediaman. Sewa adalah perkara untuk dipersetujui tuan rumah dan penyewa, dikawal oleh Akta Kontrak 1950 dan terma perjanjian bertandatangan. Ini berbeza daripada sesetengah negara lain di mana undang-undang kawalan sewa mengehadkan kenaikan kepada peratusan CPI atau memerlukan tempoh minimum antara kenaikan. Malaysia tiada mekanisme berkanun sedemikian bagi sama ada hartanah kediaman atau komersial.
Sebaik sahaja perjanjian penyewaan ditandatangani dan tempoh tetap sedang berjalan, sewa tidak boleh dinaikkan semasa tempoh melainkan perjanjian secara nyata memperuntukkan klausa semakan atau eskalasi sewa. Mekanisme kontrak biasa:
Tanpa klausa sedemikian, sebarang kenaikan pertengahan tempoh yang dituntut tuan rumah adalah tidak boleh dikuatkuasakan dari segi undang-undang. Penyewa berhak terus membayar sewa asal untuk baki tempoh itu. Satu-satunya jalan tuan rumah ialah menunggu sehingga pembaharuan atau, jika ada pelanggaran lain, mengejar itu di bawah perjanjian.
Apabila penyewaan luput, kedua-dua pihak boleh berunding semula semua terma — termasuk sewa — bagi perjanjian baharu atau diperbaharui. Tuan rumah bebas mencadangkan sewa lebih tinggi; penyewa bebas menerima, mencadang balas, atau berhenti. Tiada kewajipan mana-mana pihak untuk memperbaharui pada sewa sebelumnya.
Jika perjanjian penyewaan mengandungi opsyen untuk memperbaharui pada sewa yang ditetapkan (atau pada kenaikan yang ditetapkan), opsyen itu mengikat tuan rumah apabila dilaksanakan dengan betul oleh penyewa dalam syarat yang dinyatakan. Tuan rumah tidak boleh enggan memperbaharui pada terma opsyen yang dipersetujui sebaik sahaja penyewa melaksanakannya.
Tempoh notis bagi kenaikan sewa (di mana dibenarkan secara kontrak semasa tempoh) atau bagi mencadangkan jumlah sewa baharu pada pembaharuan patut mengikut perjanjian penyewaan. Jika tiada klausa khusus, notis munasabah sekurang-kurangnya satu tempoh sewa (contohnya satu bulan sebelum kadar baharu berkuat kuasa) adalah amalan baik. Sentiasa komunikasikan cadangan perubahan sewa secara bertulis — mesej SMS atau WhatsApp lebih baik daripada perbualan lisan, dan surat atau e-mel formal lebih baik lagi.
| Senario | Amalan tipikal | Nota |
|---|---|---|
| Pembaharuan selepas penyewaan 1 tahun | Tuan rumah mungkin mencadangkan kenaikan 5–15% | Bergantung kawasan, keadaan unit dan risiko kekosongan |
| Penyewa jangka panjang (2+ tahun) | Kenaikan lebih kecil (3–8%) untuk mengekalkan pembayar boleh dipercayai | Kos kekosongan sering melebihi kenaikan lebih kecil |
| Kenaikan pertengahan penyewaan | Hanya sah jika klausa eskalasi wujud dalam perjanjian bertandatangan | Tanpa klausa, kenaikan tidak boleh dikuatkuasakan |
| Unit sewa dibina khusus | Sewa biasanya ditetapkan pada kadar pasaran setiap penyewaan baharu | Set semula kadar pasaran pada setiap perjanjian baharu |
WhatsApp gambar kerja anda — kami balas dengan sebut harga segera.
💬 Sebut Harga Segera| Faktor | Kenaikan pertengahan tempoh | Kenaikan pembaharuan |
|---|---|---|
| Asas undang-undang | Hanya boleh dikuatkuasakan jika klausa eskalasi ada dalam perjanjian | Boleh dirunding bebas apabila perjanjian luput |
| Kewajipan penyewa | Tidak wajib membayar jika tiada klausa | Boleh terima, cadang balas, atau pilih tidak memperbaharui |
| Risiko praktikal bagi tuan rumah | Penyewa mungkin enggan dan terus bayar sewa asal | Penyewa mungkin keluar jika kenaikan terlalu tinggi |
| Amalan terbaik | Sertakan klausa eskalasi jelas pada peringkat merangka | Beri sekurang-kurangnya satu bulan notis cadangan sewa baharu |
Sertakan klausa eskalasi yang jelas dan adil dalam perjanjian pada peringkat merangka jika anda mahu opsyen melaraskan sewa semasa tempoh. Ini memberi kepastian kepada kedua-dua pihak dan mengelakkan rundingan semula pertengahan penyewaan.
Baca klausa pembaharuan dan eskalasi dengan teliti sebelum menandatangani — jika ia menyatakan tuan rumah boleh menaikkan sewa sehingga X% pada pembaharuan, itu hak kontrak yang anda telah persetujui. Semak juga panduan hak tuan rumah & penyewa → dan panduan menetapkan kadar sewa yang betul → untuk gambaran penuh hubungan penyewaan.
Kedua-dua pihak: pertahankan segala-galanya secara bertulis dan sentiasa rujuk kembali kepada apa yang perjanjian bertandatangan sebenarnya nyatakan — bukan apa yang pihak satu lagi kata secara lisan — setiap kali timbul persoalan tentang sewa.
WhatsApp kami butiran hartanah anda — kami balas dalam masa sejam.