Penilaian Hartanah
di Malaysia: Nilai Pasaran, Proses & Yuran (2026)

Siapa boleh menilai hartanah di Malaysia?

Hanya jurunilai berdaftar pada senarai LPPEH boleh menandatangani laporan penilaian berkanun. Mereka mesti:

• Lulusan dalam penilaian atau bidang berkaitan.
• Pemegang Sijil Amalan daripada LPPEH selepas latihan praktikal dan peperiksaan.
• Beramal di bawah firma berlesen (Firma Penilaian & Perkhidmatan Harta Tanah).

Anda boleh mengesahkan pendaftaran jurunilai di laman web LPPEH (lppeh.gov.my). Laporan penilaian daripada individu yang tidak berdaftar tidak diterima oleh bank, Pejabat Tanah atau mahkamah.

Nilai pasaran lwn nilai jualan paksa

Nilai jualan paksa dalam lelongan hartanah biasanya ditetapkan pada 10–20% di bawah nilai pasaran sebagai bidaan permulaan.

Bila penilaian hartanah diperlukan?

• Pinjaman perumahan bank atau biaya semula — bank melantik jurunilai panel untuk menentukan nilai pinjaman. Yuran ditanggung peminjam.
• Pembelian atau jualan hartanah — pembeli atau peguam guaman memesan penilaian untuk mengesahkan nilai saksama dan penilaian duti setem.
• Lelong — pelelong menggunakan laporan jurunilai berdaftar untuk menetapkan harga rizab.
• Pentadbiran harta pusaka — penilaian pada tarikh kematian diperlukan untuk tujuan duti harta pusaka (jika ada) dan mengagihkan harta secara saksama.
• Pengambilan paksa — Pentadbir Tanah menggunakan jurunilai kerajaan; pemilik terjejas patut melantik penilaian bebas untuk siasatan awam.
• Prosiding undang-undang — pembahagian aset perkahwinan, pertikaian perkongsian, dan jualan diperintah mahkamah.

Bagaimana penilaian hartanah dijalankan

1. Arahan dan pemeriksaan: jurunilai memeriksa hartanah, mencatat keadaan, saiz, lekapan, pegangan dan lokasi.
2. Analisis jualan setanding: transaksi terkini hartanah serupa di kawasan sekitar dikenal pasti daripada pangkalan data Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) dan sumber lain.
3. Pelarasan: perbezaan saiz, keadaan, tingkat dan kemudahan dilaraskan untuk sampai kepada nilai hartanah subjek.
4. Laporan: laporan bertulis rasmi dikeluarkan, ditandatangani oleh jurunilai berdaftar, menyatakan nilai pasaran dan metodologi yang digunakan.

Skala yuran penilaian (di bawah LPPEH)

Yuran penilaian untuk kerja sektor swasta dikawal selia di bawah Peraturan-Peraturan Penilai, Pentaksir dan Ejen Hartanah (Skala Yuran) 2018: bagi hartanah bernilai RM500,000 yuran anggaran ialah: (0.25% × RM100,000) + (0.20% × RM400,000) = RM250 + RM800 = RM1,050 (ditambah GST/SST jika berkenaan, dan perbelanjaan). Penilaian panel bank mungkin sedikit berbeza — sahkan yuran tepat dengan jurunilai.

Jurunilai panel bank lwn jurunilai bebas

Petua untuk pemilik dan pembeli

• Sentiasa sahkan jurunilai anda berada pada senarai LPPEH di lppeh.gov.my sebelum melantik mereka — hanya jurunilai berdaftar boleh memberikan laporan yang diiktiraf secara undang-undang.
• Untuk penilaian pinjaman, bank melantik jurunilai panel sendiri — anda membayar yuran tetapi laporan itu adalah hak milik bank. Minta salinan untuk rekod anda; ia mengandungi maklumat berguna tentang transaksi setanding.
• Jika penilaian bank datang lebih rendah daripada harga belian, margin pinjaman anda menurun dan anda mesti membiayai jurang itu secara tunai. Anda boleh melantik penilaian bebas kedua untuk mencabarnya, walaupun bank tidak wajib menerimanya untuk tujuan pinjaman.
• Bagi pengambilan paksa, lantik penilaian bebas serta-merta selepas menerima Borang A — jurunilai kerajaan menggunakan tarikh Warta sebagai rujukan, dan begitu juga anda.
• Jaga keadaan hartanah anda dengan baik — persembahan dan kualiti lekapan semasa pemeriksaan menjejaskan pemilihan setanding dan pelarasan ke atas yang dibuat jurunilai. Unit yang direnovasi umumnya mencapai penilaian lebih tinggi.
• Bagi pentadbiran harta pusaka, dapatkan penilaian secepat mungkin selepas tarikh kematian — tarikh penilaian adalah tarikh kematian, dan bukti setanding daripada tempoh itu lebih mudah dikumpul tidak lama selepasnya.

Contoh dikira: pengiraan yuran penilaian

Bagi hartanah bernilai RM750,000 (di bawah Peraturan Skala Yuran 2018): tambah perbelanjaan (perjalanan, yuran carian, kos pentadbiran) dan sebarang cukai perkhidmatan yang berkenaan. Bagi hartanah RM500,000 yuran anggaran ialah RM1,050 (seperti ditunjukkan dalam bahagian skala di atas). Penilaian panel bank mungkin dirunding pada kadar sedikit berbeza oleh bank.

Renovasi dan nilai penilaian hartanah anda

Keadaan dan kualiti lekapan hartanah anda pada masa pemeriksaan jurunilai secara langsung menjejaskan pemilihan setanding dan pelarasan ke atas yang dibuat — unit yang direnovasi dengan kemasan yang dijaga umumnya mencapai penilaian yang lebih tinggi berbanding unit dalam keadaan asal yang sama tetapi tidak diselenggara. Ini penting sama ada anda menyediakan hartanah untuk penilaian pinjaman, jualan, atau pentadbiran harta pusaka.

Sebelum menjadualkan sebarang penilaian yang bergantung kepada persembahan hartanah, pastikan kerja kecil (pengecatan, pembaikan lekapan, kebersihan am) diselesaikan — ClickBina boleh membantu menyediakan unit anda sebelum pemeriksaan jurunilai.

Sumber & rujukan rasmi

• Laman Undang-Undang Malaysia (portal AGC) — Akta Penilai, Pentaksir, Ejen Hartanah dan Pengurus Harta 1981 — rujuk teks rasmi.
• LPPEH / BOVAEP — pendaftaran pengurus harta dan jurunilai.