Proses Lelong Hartanah
di Malaysia: Panduan Lengkap

Apa itu lelong hartanah di Malaysia?

Lelong hartanah di Malaysia (biasa dipanggil lelong) berlaku apabila bank atau institusi kewangan menguatkuasakan cagarannya ke atas hartanah selepas peminjam gagal membayar pinjaman. Bank menjual hartanah itu secara lelongan awam untuk mendapatkan semula baki pinjaman tertunggak. Sebarang hasil jualan melebihi baki pinjaman dikembalikan kepada peminjam; jika hasil tidak mencukupi, bank boleh menuntut penghakiman kekurangan (deficiency judgment) untuk baki yang tinggal.

LACA lwn lelong Mahkamah Tinggi (bukan-LACA)

LACA — Loan Agreement Cum Assignment. Lelong LACA berlaku apabila hartanah belum mempunyai hakmilik individu atau strata — biasanya pembangunan tinggi di mana hakmilik induk masih dipegang pemaju dan hakmilik individu belum dikeluarkan. Dalam keadaan ini, kepentingan peminjam ke atas hartanah telah diserahhakkan kepada bank melalui Surat Ikatan Penyerahan Hak (Deed of Assignment).

Lelong Mahkamah Tinggi (bukan-LACA). Berlaku apabila hakmilik individu atau strata telah dikeluarkan dan dicagarkan kepada bank. Bank memfailkan permohonan Perintah Jualan di Mahkamah Tinggi di bawah Kanun Tanah Negara 1965, dan lelongan dijalankan oleh pelelong yang dilantik mahkamah.

Perbandingan lelong LACA lwn Mahkamah Tinggi

Perisytiharan Jualan (POS) diterangkan

Perisytiharan Jualan (Proclamation of Sale, POS) ialah dokumen paling penting dalam mana-mana lelong hartanah. Ia diterbitkan sebelum tarikh lelong dan menetapkan semua terma material. Setiap bakal pembida patut membaca POS dengan teliti dan mendapatkan peguam untuk menyemaknya. Perkara utama dalam POS termasuk:

• Perihal hartanah — nombor lot, nombor hakmilik (jika berkenaan), keluasan lantai, alamat.
• Harga rizab — harga bida minimum yang diterima.
• Jumlah deposit dan kaedah pembayaran yang diterima.
• Tempoh penyempurnaan (90 atau 120 hari selepas lelong).
• Syarat Jualan — terma terperinci yang mengikat pembeli, termasuk tanggungan tunggakan.

Harga rizab dan bagaimana ia ditetapkan

Harga rizab ditetapkan oleh bank berdasarkan penilaian yang ditugaskan oleh bank, biasanya daripada penilai berdaftar dengan Lembaga Penilai, Pentaksir dan Ejen Hartanah. Penilaian berdasarkan nilai pasaran semasa hartanah, tetapi harga rizab selalunya ditetapkan 20–40% di bawah nilai pasaran semasa untuk menarik pembida dan memastikan jualan berlaku. Diskaun ini adalah sebab utama hartanah lelong menarik — tetapi ia juga mencerminkan risiko (tiada pemeriksaan dalaman, kemungkinan pendudukan sedia ada). Jika tiada bidaan mencapai harga rizab, lelong kedua diadakan pada harga rizab yang dikurangkan.

Deposit semasa tukul jatuh

Apabila anda memenangi hartanah di lelong, anda mesti segera membayar deposit — tiada masa untuk mengatur pembiayaan. Ini adalah komitmen tidak boleh dikembalikan. Keperluan:

• Mahkamah Tinggi (bukan-LACA): 10% daripada harga rizab (bukan harga bida muktamad — ia berdasarkan harga rizab). Bawa draf bank atau cek jurubank. Sesetengah lelong menerima tunai atau cek disahkan.
• LACA: 5% daripada harga rizab.
• Baki bayaran mesti dijelaskan dalam tempoh 90 hari (LACA) atau 120 hari (Mahkamah Tinggi) selepas lelong.

Syarat Jualan — apa yang anda warisi

Hartanah lelong hampir selalu dijual atas dasar “as is where is”. Ini bermakna:

• Anda membeli hartanah dalam keadaan fizikal semasanya, tanpa remedi untuk kecacatan yang ditemui selepas tukul jatuh.
• Anda mungkin mewarisi tunggakan penyelenggaraan, cukai tanah, cukai taksiran (cukai pintu), dan deposit utiliti — melainkan POS menyatakan secara khusus ini diselesaikan daripada hasil lelong.
• Semak Syarat Jualan dengan teliti untuk mengetahui tanggungan mana yang jatuh kepada pembeli.

Proses membida langkah demi langkah

1. Cari lelong: Lelong bank dan Mahkamah Tinggi diiklankan dalam akhbar kebangsaan, di laman web bank, dan di platform seperti eLelong, VPCB, dan portal lelong CIMB/Maybank.
2. Dapatkan dan semak POS: Muat turun atau minta Perisytiharan Jualan daripada pelelong atau bank. Dapatkan peguam menyemaknya sebelum menghadiri.
3. Buat usaha wajar: Lakukan carian hakmilik (bukan-LACA), lawati hartanah secara fizikal, dan semak dengan pihak pengurusan tentang tunggakan.
4. Sediakan pembiayaan: Dapatkan kelulusan pinjaman awal sebelum hari lelong.
5. Bida dan bayar deposit: Jika menang, bayar deposit serta-merta dengan draf bank.
6. Selesaikan pembelian: Lantik peguam segera dan jelaskan baki dalam tempoh 90 atau 120 hari.

Risiko dan apa yang perlu disemak sebelum membida

Selepas lelong: menyelesaikan pembelian

Selepas tukul jatuh dan deposit dibayar, anda mempunyai 90 hari (LACA) atau 120 hari (Mahkamah Tinggi) untuk membayar baki harga belian. Langkah:

• Lantik peguam serta-merta — jangan tunggu. Jam penyempurnaan bermula dari tarikh lelong.
• Peguam anda memohon pinjaman (jika berkenaan) dan menyediakan permohonan penyata penebusan untuk mengesahkan baki tertunggak.
• Selesaikan tunggakan yang diwarisi (jika ada) sebelum atau semasa pindah milik.
• Dapatkan Sijil Jualan atau surat ikatan penyerahan hak, kemudian teruskan pindah milik hakmilik.

Sumber & rujukan rasmi

• Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 828, disemak 2020) — asas statutori untuk cagaran, perintah jualan, dan urusan hakmilik.
• Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 — prosedur Perintah Jualan Mahkamah Tinggi (Aturan 83).
• Lembaga Penilai, Pentaksir dan Ejen Hartanah (BOVAEP) — penilai berdaftar.
• eLelong — platform lelong berkaitan kerajaan Malaysia.