Biaya Semula Hartanah di Malaysia 2026: Kos & Panduan Lengkap
PanduanEnglish🔍 CariSebut Harga
Laman Utama › Panduan › Biaya Semula Hartanah
🏦 Kewangan Hartanah · Biaya Semula

Biaya Semula Hartanah
di Malaysia (2026)

Panduan lengkap kos, proses dan bila biaya semula pinjaman perumahan anda benar-benar berbaloi.

Sebut Harga PercumaRead in English →
Biaya Semula Hartanah di Malaysia 2026: Kos & Panduan Lengkap – ClickBina
Biaya semula hartanah di Malaysia menggantikan pinjaman perumahan sedia ada anda dengan pinjaman baharu — untuk mendapatkan kadar lebih rendah, mengeluarkan ekuiti (tunai-keluar), atau menukar struktur pinjaman. Jumlah kos biaya semula biasanya 2–3% daripada baki pinjaman, merangkumi yuran guaman (skala SRO 2023), duti setem (0.5% pinjaman baharu), penilaian dan perbelanjaan. Semak tempoh lock-in anda dahulu — keluar awal mencetuskan penalti 2–5% daripada baki pinjaman.

Oleh Pasukan Editorial ClickBina · Disemak dengan sumber rasmi Malaysia yang berkaitan · Maklumat umum, bukan nasihat kewangan · Dikemas kini 20 Sep 2026

Dalam halaman ini
Kenapa orang biaya semula hartanahKos biaya semula hartanahSkala yuran guaman SRO 2023Jumlah kos mengikut saiz pinjamanTempoh lock-in & penalti keluarBiaya semula tunai-keluar & BNMSiling LTV BNMProses biaya semulaBila biaya semula berbaloiBiaya semula lwn pinjaman lainSumber & rujukan rasmi

Kenapa orang biaya semula hartanah di Malaysia

Biaya semula (refinancing) menggantikan pinjaman perumahan sedia ada anda dengan pinjaman baharu — biasanya untuk salah satu daripada tiga sebab: mendapatkan kadar faedah lebih rendah, mengeluarkan ekuiti tunai (cash-out) daripada hartanah yang telah meningkat nilai, atau menukar struktur pinjaman (contohnya daripada kadar tetap kepada kadar terapung, atau memanjangkan tempoh untuk mengurangkan ansuran bulanan).

Biaya semula tunai-keluar amat popular di kalangan pemilik rumah yang ingin mendanai renovasi besar — kadar pinjaman perumahan (4–5%) jauh lebih murah berbanding pinjaman peribadi (8–15%), menjadikannya cara paling kos efektif untuk mendanai renovasi substansial pada hartanah yang telah meningkat nilai.

Kos biaya semula hartanah

Biaya semula bukan percuma — ia melibatkan kos guaman, duti setem dan penilaian yang serupa dengan mengambil pinjaman perumahan baharu:

Item kosCara dikiraJulat petunjuk
Yuran guaman — perjanjian pinjamanSkala SRO 2023 pada jumlah pinjaman baharuRM3,000 – RM8,000+
Duti setem — perjanjian pinjaman baharu0.5% daripada jumlah pinjaman baharuRM1,500 – RM4,000+
Yuran penilaian~0.25%–0.5% daripada nilai pasaran (skala BOVAEP)RM500 – RM3,000+
Pelepasan gadaian sedia adaYuran guaman pada pinjaman dilepaskan + perbelanjaanRM500 – RM2,000
Perbelanjaan (carian, pendaftaran)Kos tunai tetapRM500 – RM1,500
Jumlah (anggaran)—RM6,000 – RM18,000+

Dapatkan harga tepat dalam beberapa minit

WhatsApp gambar kerja anda — kami balas dengan sebut harga segera.

💬 Sebut Harga Segera
Sebut harga percumaHarga tetap, tiada caj tersembunyiKontraktor KL & Selangor berpengalaman

Skala yuran guaman di bawah SRO 2023

Yuran guaman untuk biaya semula ditetapkan oleh Perintah Saraan Peguam Cara (Solicitors’ Remuneration Order) 2023, dikemas kini Julai 2023:

Jalur jumlah pinjamanSkala SRO 2023Nota
RM500,000 pertama1.25% (minimum RM500)Terpakai pada keseluruhan pinjaman biaya semula
RM500,001 – RM1,000,0001.00%—
RM1,000,001 – RM3,000,0000.80%—
RM3,000,001 – RM5,000,0000.70%—
Melebihi RM5,000,000Boleh dirunding (min 0.50%)—

Sahkan skala semasa dengan peguam anda — kadar ini dikenakan tambahan 8% SST.

Jumlah kos biaya semula mengikut saiz pinjaman

Jumlah pinjaman baharuYuran guaman (SRO 2023)Duti setem (0.5%)Penilaian (anggaran)Jumlah anggaran
RM300,000RM3,750RM1,500RM800~RM6,050
RM500,000RM6,250RM2,500RM1,200~RM9,950
RM700,000RM8,250RM3,500RM1,500~RM13,250
RM1,000,000RM11,250RM5,000RM2,000~RM18,250

Tempoh lock-in dan penalti keluar awal

Sebelum meneruskan biaya semula, semak tempoh lock-in pinjaman sedia ada anda — keluar awal mencetuskan penalti 2–5% daripada baki pinjaman, yang boleh menghapuskan sepenuhnya sebarang penjimatan kadar. Contoh senario sebenar menunjukkan kenapa pengiraan tempoh pulang modal (break-even) penting sebelum meneruskan:

SenarioAngka contoh
Baki pinjamanRM450,000
Penalti keluar lock-in (3%)RM13,500
Yuran guaman + duti setem pinjaman baharu~RM9,500
Jumlah kos biaya semula~RM23,000
Penjimatan bulanan pada kadar lebih rendah (cth. pengurangan 0.25%)~RM90/bulan
Tempoh pulang modal~256 bulan (>21 tahun) — tidak berbaloi

Sentiasa semak penyata penebusan (redemption statement) anda sebelum meneruskan — ramai pemilik rumah terkejut mendapati mereka masih dalam tempoh lock-in.

Biaya semula tunai-keluar dan peraturan BNM

Biaya semula tunai-keluar meminjam berdasarkan penilaian semasa hartanah anda, melebihi baki pinjaman sedia ada — perbezaan itu dikeluarkan sebagai tunai. Bank biasanya membenarkan sehingga 90% LTV pada dua hartanah pertama (dasar bank sendiri, bukan siling tetap BNM); siling keras BNM ialah 70% untuk pinjaman perumahan ketiga dan seterusnya. BNM telah memberi isyarat pengawasan lebih rapi terhadap biaya semula tunai-keluar — sahkan garis panduan BNM semasa dan berunding dengan bank anda sebelum meneruskan.

Siling LTV BNM

HartanahLTV maksimumNota
Hartanah ke-1Biasanya sehingga 90% mengikut dasar bankBukan siling tetap BNM; tertakluk penilaian DSCR bank sendiri
Hartanah ke-2Biasanya sehingga 90% mengikut dasar bankBukan siling tetap BNM; tertakluk penilaian DSCR bank sendiri
Hartanah ke-3 dan seterusnya70% (siling keras BNM)Siling makropru BNM — terpakai untuk pinjaman perumahan ke-3 dan seterusnya
Hartanah dimiliki penuh (tunai-keluar)Sehingga 80–90% mengikut dasar bankTertakluk pengawasan BNM terhadap biaya semula tunai-keluar; sahkan garis panduan semasa

Proses biaya semula di Malaysia

Proses daripada permohonan hingga pengeluaran dana (drawdown) biasanya mengambil masa 4–10 minggu:

  1. Pra-kelulusan (1–2 minggu) — bank menyemak kelayakan dan DSCR anda.
  2. Penilaian (1–2 minggu) — jurunilai berdaftar BOVAEP menilai hartanah anda.
  3. Surat tawaran dan dokumentasi guaman (2–4 minggu) — peguam menyediakan perjanjian pinjaman baharu dan pelepasan gadaian lama.
  4. Pengeluaran dana dan pendaftaran gadaian (1–2 minggu) — pinjaman lama dilangsaikan, gadaian baharu didaftarkan.

Libatkan peguam anda seawal mungkin untuk mengelakkan kelewatan.

Bila biaya semula berbaloi — dan bila tidak

FaktorMenyokong biaya semulaBerhati-hati
Tempoh lock-inTelah tamat atau tidak pernah wujudMasih dalam lock-in — penalti berkemungkinan melebihi penjimatan
Pengurangan kadar≥0.3–0.5% lebih rendah daripada ELR<0.2% pengurangan — penjimatan terlalu kecil untuk menampung kos
Baki tempoh>10 tahun berbakiBawah 5 tahun — kos berkemungkinan melebihi penjimatan
Tujuan tunai-keluarPelaburan pulangan tinggi atau renovasi yang menambah nilaiPerbelanjaan penggunaan — menambah hutang jangka panjang
Kestabilan pendapatanPendapatan stabil, ruang DSCR mencukupiPendapatan berubah-ubah atau DSCR ketat — risiko kelulusan
Ketepatan masa BNM (tunai-keluar)Selesai sebelum penghujung 2026 untuk kekalkan struktur tempoh 35 tahunTunai-keluar pada hartanah dimiliki penuh: selalunya tempoh lebih pendek (~10 tahun)

Biaya semula lwn pinjaman renovasi lwn pinjaman peribadi

PilihanKadar (tipikal)Jumlah maksimumTempohTerbaik untuk
Biaya semula hartanah (tunai-keluar)BFR − 1.5% hingga +1.5% (~4–5%)80–90% LTVSehingga 35 tahunRenovasi besar pada hartanah yang meningkat nilai
Pinjaman renovasi / naik taraf rumah4–7% flat atau reducingRM20,000–RM250,0005–15 tahunRenovasi sederhana tanpa biaya semula penuh
Pinjaman peribadi (tanpa cagaran)8–15% flatSehingga RM150,000Sehingga 10 tahunKeperluan segera, kecil atau fleksibel dari segi kredit

Untuk renovasi substansial (RM50,000+) pada hartanah yang telah meningkat nilai dan selepas tempoh lock-in tamat, biaya semula tunai-keluar biasanya menjadi pilihan paling kos efektif berbanding pinjaman peribadi.

Sumber & rujukan rasmi

  • Bank Negara Malaysia (BNM) — garis panduan LTV, pengumuman OPR, langkah makropru dan Amaran Pengguna Kewangan BNM.
  • Laman Undang-Undang Malaysia (portal AGC) — Perintah Saraan Peguam Cara 2023 (sahkan teks semasa); Kanun Tanah Negara untuk prosedur gadaian dan pelepasan.
  • BOVAEP (Lembaga Penilai, Pentaksir dan Ejen Hartanah) — jurunilai berdaftar mesti dilesenkan BOVAEP di bawah Akta Penilai, Pentaksir dan Ejen Hartanah 1981.
  • Majlis Peguam Malaysia — mentadbir peguam guaman dan skala SRO.
  • LHDN (Lembaga Hasil Dalam Negeri) — implikasi RPGT bagi biaya semula dan pelupusan separa; kebolehtolakan faedah pendapatan sewa.

📖 Panduan berkaitan: Cara Pilih Lokasi Hartanah · Warga Asing Beli Hartanah di Malaysia · Kaveat Persendirian · Pengecualian Duti Setem · Perjanjian Jual Beli (SPA) Hartanah

FAQ

Soalan Lazim

Berapa kos biaya semula hartanah di Malaysia?
Jumlah kos biaya semula biasanya 2–3% daripada pinjaman baharu, merangkumi yuran guaman (skala SRO 2023, iaitu 1.25% pada RM500,000 pertama), duti setem (0.5% pinjaman) dan penilaian (RM500–RM3,000). Untuk pinjaman RM500,000, jangkakan kira-kira RM9,000–RM12,000 jumlah kos sebelum sebarang promosi bank.
Apakah tempoh lock-in untuk pinjaman perumahan di Malaysia?
Kebanyakan pinjaman perumahan Malaysia mempunyai tempoh lock-in 3–5 tahun. Biaya semula sebelum ia tamat mencetuskan penalti keluar 2–5% daripada baki pinjaman, yang boleh menghapuskan sepenuhnya penjimatan kadar. Sentiasa semak penyata penebusan anda sebelum meneruskan.
Bolehkah saya buat biaya semula tunai-keluar di Malaysia?
Boleh. Biaya semula tunai-keluar meminjam berdasarkan penilaian semasa hartanah anda, melebihi baki pinjaman. Perbezaan dikeluarkan sebagai tunai. Bank biasanya membenarkan sehingga 90% LTV pada dua hartanah pertama (dasar bank, bukan siling tetap BNM); siling keras BNM ialah 70% untuk pinjaman perumahan ketiga dan seterusnya. BNM telah memberi isyarat pengawasan lebih rapi — sahkan garis panduan BNM semasa dan berunding dengan bank anda sebelum meneruskan.
Apakah yuran guaman untuk biaya semula di bawah SRO 2023?
Perintah Saraan Peguam Cara 2023 menetapkan skala 1.25% pada RM500,000 pertama, 1.00% pada RM500k–RM1m, dan 0.80% pada RM1m–RM3m daripada jumlah pinjaman, ditambah 8% SST. Skala ini dikemas kini Julai 2023. Sahkan skala semasa dengan peguam anda.
Berapa lama biaya semula hartanah mengambil masa di Malaysia?
Proses daripada permohonan hingga pengeluaran dana biasanya mengambil masa 4–10 minggu: pra-kelulusan (1–2 minggu), penilaian (1–2 minggu), surat tawaran dan dokumentasi guaman (2–4 minggu), dan pengeluaran dana serta pendaftaran gadaian (1–2 minggu). Libatkan peguam anda seawal mungkin untuk mengelakkan kelewatan.
Berbalojkah biaya semula untuk mendanai renovasi?
Biaya semula tunai-keluar pada kadar pinjaman perumahan (4–5%) jauh lebih murah berbanding pinjaman peribadi (8–15%). Ia berbaloi untuk renovasi substansial (RM50,000+) pada hartanah yang telah meningkat nilai, selepas tempoh lock-in tamat. Untuk renovasi kecil, pinjaman renovasi khusus atau redraw flexi-loan mungkin lebih ringkas.
Apakah duti setem untuk pinjaman perumahan yang dibiaya semula?
Duti setem pada perjanjian pinjaman baharu ialah 0.5% daripada jumlah pinjaman, sama seperti mana-mana gadaian baharu. Pada pinjaman biaya semula RM500,000, duti setem ialah RM2,500.
Bolehkah saya biaya semula jika saya ada hartanah ketiga?
Boleh, tetapi siling keras BNM ialah 70% LTV untuk pinjaman perumahan ketiga dan seterusnya. Ini menghadkan jumlah pinjaman maksimum berbanding penilaian dan menyekat ketara potensi tunai-keluar berbanding hartanah pertama atau kedua anda, di mana bank biasanya meminjamkan sehingga 90% mengikut dasar bank sendiri (bukan siling tetap BNM).

Ada Soalan tentang Hartanah Anda?

WhatsApp kami butiran hartanah anda — kami balas dalam masa sejam.

WhatsApp ClickBinaRead in English
💬 Sebut Harga Segera