Warga Asing Beli Hartanah di Malaysia
Had Harga Negeri, Kebenaran EPU & Proses Pembelian (2026)

Bolehkah warga asing membeli hartanah di Malaysia?

Boleh — Malaysia antara pasaran Asia Tenggara yang lebih terbuka untuk pemilikan hartanah asing. Namun pemilikan itu ditadbir oleh rangka kerja berlapis antara undang-undang tanah persekutuan dan negeri. Peraturan utamanya datang daripada Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 56), Garis Panduan Pemerolehan Harta yang dikeluarkan oleh Unit Perancang Ekonomi (EPU), dan peraturan tanah setiap negeri.

Sebab tanah ialah perkara negeri di bawah Perlembagaan Persekutuan (Perkara 74 dan Jadual Kesembilan), had harga, jenis hartanah yang layak dan pihak berkuasa yang meluluskan berbeza mengikut negeri. Itu bukan perincian kecil — ia sebab utama kenapa nasihat yang benar di Kuala Lumpur boleh jadi salah sepenuhnya di Pulau Pinang atau di Sarawak.

Setakat 2026, dua tuas dasar yang utama ialah: (1) had harga minimum negeri — warga asing hanya boleh membeli hartanah yang berharga pada atau melebihi minimum yang ditetapkan negeri; dan (2) kebenaran negeri atau EPU — kelulusan bertulis rasmi yang mesti diperoleh sebelum, atau sebagai sebahagian daripada, urus niaga itu. Kedua-duanya adalah pintu; kegagalan mana-mana satu menghentikan pembelian, bukan sekadar melambatkannya.

Had harga minimum mengikut negeri

Had di bawah berdasarkan garis panduan negeri yang diterbitkan dan ulasan undang-undang. Ia indikatif. Negeri boleh dan memang menyemak semula angka ini, dan sesetengah negeri mempunyai tier berbeza untuk jenis hartanah atau zon tertentu. Sahkan angka semasa dengan peguam konveyansing berlesen atau pejabat tanah negeri berkenaan sebelum anda bergantung kepada mana-mana baris di bawah.

Kebenaran negeri dan kelulusan EPU

Setiap pembelian harta tak alih oleh warga asing di Malaysia memerlukan kebenaran bertulis terlebih dahulu daripada pihak berkuasa yang berkenaan. Badan yang meluluskan bergantung kepada jenis hartanah dan lokasinya.

Permohonan kebenaran lazimnya disediakan dan dikemukakan oleh peguam konveyansing anda sebagai sebahagian daripada proses Perjanjian Jual Beli (SPA). Syarat kebenaran itu biasanya satu klausa standard dalam SPA — penyempurnaan adalah bersyarat kepada kebenaran diberikan. Kegagalan memperoleh kebenaran membatalkan urus niaga itu. Itulah sebab tarikh long-stop dalam SPA perlu dirundingkan dengan tempoh kebenaran dalam fikiran, bukan disalin daripada templat urus niaga tempatan.

Apa yang warga asing boleh beli

• Hartanah kediaman berstrata — kondominium, apartmen servis, unit SOHO, SOFO dan SOVO yang mempunyai hakmilik strata individu. Ini kategori yang paling mudah diakses oleh warga asing.
• Hartanah kediaman bertanah — rumah teres, berkembar dan banglo, tertakluk kepada harga minimum yang lebih tinggi dan kadangkala kuota terhad dalam sesuatu pembangunan.
• Hartanah komersial — pejabat kedai, lot komersial, unit perindustrian, tertakluk kepada garis panduan EPU yang berasingan dan had minimum yang berbeza.
• Hartanah di zon yang ditetapkan seperti Forest City (Johor) atau Medini (Iskandar Malaysia) mungkin mempunyai had yang dilonggarkan untuk menarik pelaburan asing.

Untuk kondominium dan apartmen, satu semakan praktikal mendahului semua yang lain: sahkan sama ada hakmilik strata individu sudah dikeluarkan. Kalau belum, dapatkan jangka masa pengeluarannya secara bertulis, kerana pindah milik rasmi bergantung kepadanya.

Apa yang warga asing tidak boleh beli

Kategori tanah tertentu tertutup sepenuhnya kepada pembeli asing tanpa mengira harga atau kebenaran.

• Tanah Rizab Melayu — tanah yang diwartakan di bawah Enakmen Tanah Simpanan Melayu 1913 (Semenanjung) atau perundangan negeri yang setara hanya boleh dimiliki oleh orang Melayu. Sekatan ini mutlak dan tidak boleh diketepikan.
• Perumahan kos rendah dan kos sederhana rendah — hartanah yang dikelaskan sebagai kos rendah (lazimnya di bawah RM150,000 – RM250,000 bergantung kepada negeri) dikhaskan untuk warganegara Malaysia, terutamanya pembeli kali pertama dalam kumpulan B40.
• Lot rizab Bumiputera — dalam kebanyakan pembangunan perumahan, sebahagian unit dikhaskan untuk pembeli Bumiputera. Lot ini tidak tersedia untuk warga asing sehingga ia dilepaskan secara rasmi oleh pihak berkuasa negeri; prosesnya ada dalam panduan pelepasan lot Bumi →.
• Tanah pertanian — kebanyakan negeri melarang pemilikan asing ke atas tanah berkategori pertanian, atau mengehadkannya kepada pelaburan korporat skala ladang tertakluk kepada kelulusan EPU yang berasingan.
• Hartanah kos rendah yang dilelong — hartanah lelongan yang dikelaskan sebagai kos rendah atau mampu milik kekal tertakluk kepada sekatan yang sama walaupun dijual melalui lelongan.

Kos dan duti setem untuk pembeli asing (2026)

Berkuat kuasa 1 Januari 2026, Belanjawan 2026 memperkenalkan struktur duti setem yang disemak semula khusus untuk pembeli asing. Ini berasingan daripada duti setem ad valorem standard yang terpakai kepada warganegara Malaysia — kadar warganegara ada dalam panduan duti setem →.

Pembeli asing di Malaysia lazimnya tidak boleh mengakses skim pembiayaan rumah kerajaan (contohnya PR1MA atau Syarikat Perumahan Negara Bhd), dan terma pinjaman bank konvensional mungkin lebih terhad — margin pembiayaan lebih rendah dan dokumentasi pendapatan lebih ketat. Untuk kadar CKHT penuh mengikut tempoh pegangan, lihat panduan CKHT →.

Proses pembelian langkah demi langkah

1. Lantik peguam konveyansing berlesen yang biasa dengan kebenaran pembelian asing. Buat ini sebelum menandatangani apa-apa.
2. Sahkan kelayakan hartanah itu: sahkan kategori hakmilik, bahawa ia bukan Tanah Rizab Melayu, bukan kos rendah, dan harganya memenuhi minimum negeri.
3. Tandatangan Surat Tawaran atau borang tempahan dan bayar deposit tempahan (lazimnya 2% hingga 3%). Pastikan tawaran itu tertakluk kepada SPA ditandatangani dan kebenaran diluluskan.
4. Sempurnakan Perjanjian Jual Beli (SPA) dalam 14 hingga 21 hari. SPA akan mengandungi syarat duluan untuk kebenaran negeri atau EPU. Bayar baki 10% bayaran pendahuluan semasa menandatangani.
5. Mohon kebenaran negeri atau EPU: peguam anda menyediakan dan mengemukakan permohonan. Tempoh: 4 hingga 16 minggu bergantung kepada negeri.
6. Uruskan pembiayaan (jika perlu): pembeli asing boleh membiayai melalui bank Malaysia atau dari luar negara. Bank Malaysia lazimnya meminjamkan sehingga 60% hingga 70% daripada nilai hartanah kepada bukan pemastautin.
7. Penyempurnaan: baki harga belian dibayar (lazimnya dalam 3 bulan daripada SPA untuk subsale; sehingga 36 bulan untuk pembangunan baharu). Memorandum Pindah Milik (MOT) disempurnakan setelah hakmilik individu atau strata diterima.
8. Penyeteman dan pendaftaran: MOT dan dokumen pinjaman disetem di LHDN; hartanah didaftarkan di pejabat pendaftaran tanah.

MM2H, pembiayaan bank dan realiti praktikal

Program Malaysia My Second Home (MM2H), yang ditadbir oleh MOTAC sejak pelancaran semulanya pada 2024, kini menjadikan pembelian hartanah sebagai syarat wajib untuk semua tier tanah besar. Pemegang MM2H mendapat manfaat daripada rangka kerja pemilikan asing yang umum — mereka masih tertakluk kepada harga minimum negeri dan keperluan kebenaran — tetapi tier MM2H menetapkan nilai belian minimumnya sendiri yang berasingan daripada had negeri.

MM2H bukan syarat untuk membeli hartanah. Mana-mana warga asing boleh membeli tertakluk kepada harga minimum negeri dan keperluan kebenaran; yang benar ialah sebaliknya — pemegang MM2H wajib membeli hartanah sebagai syarat program.

Dari segi pembiayaan, bank Malaysia lazimnya meminjamkan kepada pembeli asing sehingga 60% hingga 70% daripada nilai hartanah, berbanding sehingga 90% untuk pembeli tempatan, dan menghendaki dokumentasi pendapatan yang lebih menyeluruh. Buka akaun bank Malaysia awal — ia diperlukan untuk penghantaran pulang pendapatan sewa dan urus niaga berkaitan hartanah, dan sesetengah bank menghendaki visa atau pas tinggal jangka panjang.

Tip praktikal, rujukan rasmi, dan apa yang perlu disahkan semula

• Lantik peguam dahulu — sebelum menandatangani Surat Tawaran sekalipun. Banyak isu (Tanah Rizab Melayu, kaveat yang belum dilepaskan, kebenaran tertunggak daripada pindah milik terdahulu) hanya kelihatan daripada carian hakmilik.
• Semak status hakmilik induk dan hakmilik strata — untuk kondominium dan apartmen, sahkan sama ada hakmilik strata individu sudah dikeluarkan.
• Belanjawankan CKHT semasa keluar — penjual bukan warganegara membayar 30% CKHT untuk pelupusan dalam 3 tahun, 10% dalam tahun keempat dan kelima, dan 10% selepas itu, berbanding 0% untuk warganegara Malaysia selepas 5 tahun. Rancang tempoh pegangan anda mengikutnya.
• Sahkan lesen APDL pemaju untuk pelancaran baharu — ia dikeluarkan oleh Pengawal Perumahan di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 dan mengesahkan projek itu didaftarkan secara sah.
• Buat pemeriksaan hartanah sebelum menandatangani — senarai semak untuk subsale dan unit VP baharu ada dalam panduan pemeriksaan kecacatan rumah →.

Rujukan rasmi yang berbaloi disemak sendiri: Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 56 / Akta 828 semakan 2020) di lom.agc.gov.my; Garis Panduan Pemerolehan Harta EPU di epu.gov.my; Akta Setem 1949 dan Akta CKHT 1976 melalui LHDN di hasil.gov.my; Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) di jpph.gov.my; dan Majlis Peguam Malaysia di malaysianbar.org.my untuk mencari peguam konveyansing berlesen. Kalau anda merancang untuk menyewakan hartanah itu selepas membeli, cara sewakan rumah → dan perjanjian sewa → meliputi bahagian itu.

Panduan ini maklumat umum sahaja dan bukan nasihat guaman. Had harga minimum, keperluan kebenaran dan kadar cukai berbeza mengikut negeri dan boleh berubah — angka di halaman ini indikatif setakat penerbitan dan bukan kenyataan tentang apa yang terpakai kepada urus niaga anda hari ini. Sahkan angka semasa dengan peguam konveyansing berlesen atau pejabat tanah negeri berkenaan sebelum meneruskan mana-mana pembelian.

Kenapa pilih ClickBina

Kami kontraktor renovasi dan penyelenggaraan di Lembah Klang. Untuk kerja renovasi selepas pembelian hartanah, kami datang tengok tapak dahulu, beri sebut harga bertulis yang berpecah ikut item, dan beritahu terus kalau kerja itu tidak berbaloi dibuat sekarang. Tiada caj tersembunyi selepas kerja bermula.

Sebelum anda bayar deposit kepada sesiapa pun — termasuk kami — ada tiga perkara yang berbaloi disemak. Pertama, minta sebut harga bertulis yang berpecah ikut item, bukan satu jumlah bulat; kalau kontraktor enggan memecahkannya, itu sendiri satu jawapan. Kedua, tanya siapa yang akan berada di tapak setiap hari dan siapa yang boleh anda hubungi kalau ada masalah. Ketiga, dapatkan tempoh waranti secara bertulis dan tanya apa yang ia sebenarnya meliputi — waranti bahan dan waranti pemasangan bukan benda yang sama, dan kebanyakan pertikaian berlaku pada jurang antara keduanya.

Semua harga di halaman ini adalah anggaran (anggaran 2026, Lembah Klang). Harga sebenar disahkan selepas kami tengok keadaan di tapak.