Kos Pendahuluan Rumah Pertama
Peraturan 15%–20%, Kalendar Sehingga Kunci & Projek Baharu Lawan Subsale (2026)

Peraturan 15% hingga 20% — kenapa 10% tidak pernah cukup

Kesilapan paling mahal seorang pembeli kali pertama bukan memilih rumah yang salah. Ia menyimpan untuk deposit 10% sahaja, kemudian mendapati pada minggu terakhir bahawa duit itu tidak cukup. Deposit memang item terbesar, tetapi ia bukan satu-satunya wang yang mesti keluar dari akaun anda sebelum kunci bertukar tangan.

Peraturan mudah yang berbaloi dipegang: sediakan sekurang-kurangnya 15% hingga 20% daripada harga hartanah sebagai jumlah tunai keseluruhan, sebelum kos ubah suai dikira. Jadual di bawah menunjukkan ke mana wang itu pergi.

Halaman ini fokus pada wang dan kalendar. Kalau yang anda cari ialah urutan langkah membeli, margin pinjaman dan DSR, ia ada dalam panduan beli rumah pertama →; kalau anda mahu tahu skim kerajaan mana yang anda layak, lihat panduan skim rumah pertama →.

Contoh sebenar: rumah subsale RM450,000, pinjaman 90%

Angka abstrak susah dipegang, jadi mari kita letakkan satu senario penuh di atas meja. Anda pembeli kali pertama, membeli rumah siap di pasaran subsale pada RM450,000, dengan pinjaman 90% dan pengecualian duti setem yang terpakai.

Lihat apa yang berlaku di sini. Duti setem sudah menjadi RM0 — pengecualian berfungsi seperti yang sepatutnya. Namun jumlah tunai masih jauh melebihi deposit RM45,000, kerana yuran guaman, penilaian dan insurans gadai janji tetap perlu dibayar. Itulah sebabnya angka 15%–20% lebih berguna daripada angka 10% yang semua orang ingat. Dan perhatikan: baris ubah suai tiada langsung dalam jadual ini.

MRTA atau MLTA — baris yang paling ramai terlepas pandang

Daripada semua item dalam jadual di atas, insurans gadai janji ialah yang paling kerap mengejutkan pembeli kali pertama, kerana julatnya sangat luas: RM5,000 hingga RM30,000, bergantung kepada umur anda, jumlah pinjaman, tempoh dan jenis perlindungan yang dipilih. Pada senario RM450,000 di atas, ia jatuh sekitar RM12,000 – RM20,000 — lebih besar daripada yuran guaman dan penilaian digabungkan.

Ia sering boleh dibiayai bersama pinjaman perumahan, yang menjadikannya kelihatan seperti bukan kos tunai. Ia tetap kos: ia menambah jumlah yang anda pinjam, dan anda membayar faedah atasnya sepanjang tempoh pinjaman. Tanya bank anda secara khusus berapa premium itu dan sama ada ia dimasukkan ke dalam pinjaman atau dibayar berasingan, sebelum anda menandatangani surat tawaran. Ini soalan untuk bank atau penasihat berlesen anda — bukan sesuatu yang boleh dianggarkan daripada jadual umum.

Apa yang pengecualian duti setem TIDAK bayar

Pengecualian duti setem pembeli pertama ialah bantuan yang paling murah hati, dan ia juga yang paling kerap disalah anggap sebagai “kos guaman percuma”. Ia bukan. Ia menutup duti setem sahaja — iaitu cukai kerajaan atas dua dokumen: Memorandum Pindah Milik dan perjanjian pinjaman.

Struktur pengecualian mengikut harga adalah seperti berikut. Untuk pembeli kali pertama, hartanah sehingga RM500,000 mendapat pengecualian 100% pada kedua-dua MOT dan duti setem perjanjian pinjaman. Bagi julat RM500,001 – RM1,000,000, kadar berperingkat standard terpakai dan pengecualian separa mungkin dikenakan, manakala duti setem pinjaman kekal pada 0.5% standard. Pembeli lain membayar kadar berperingkat penuh. Syarat dan siling ini berubah dengan setiap belanjawan — sahkan kelayakan semasa anda dengan peguam guaman sebelum bergantung padanya, dan lihat panduan duti setem → untuk kadar penuh.

Yang tidak ditanggung: yuran guaman untuk SPA dan perjanjian pinjaman, yuran penilaian, premium MRTA atau MLTA, caj pemprosesan bank, kos pindah masuk, dan setiap sen kerja ubah suai. Pada senario RM450,000 tadi, itu bermakna ketiga-tiga baris terakhir jadual — guaman, penilaian dan MRTA/MLTA — kekal sepenuhnya sebagai tunai anda walaupun duti setem sudah menjadi RM0.

Skim bantuan yang mengurangkan tunai pendahuluan

Beberapa program kerajaan menyerang masalah tunai ini secara langsung. Yang paling relevan kepada masalah deposit, berbanding masalah harga:

MyDeposit (KPKT) memberikan bantuan bayaran pendahuluan sehingga 10%, berhad kepada RM30,000, untuk warganegara Malaysia yang membeli hartanah pertama dengan pendapatan tidak melebihi RM10,000. SJKP (Cagamas) pula menyediakan jaminan kerajaan untuk peminjam marginal yang tidak memenuhi kriteria bank standard — bekerja, hartanah pertama, pendapatan individu tidak melebihi RM5,000. BSN MyHome menawarkan pinjaman perumahan kos rendah sehingga RM100,000 untuk warganegara Malaysia, khusus untuk perumahan mampu milik. PR1MA menjual rumah mampu milik bawah harga pasaran kepada isi rumah berpendapatan RM2,500 – RM15,000. Di Selangor, Rumah Selangorku / Residensi Selangor menyediakan rumah bersubsidi untuk penduduk Selangor yang layak, dengan had pendapatan tersendiri.

Ketersediaan skim, had pendapatan dan peruntukan dana berubah dengan setiap belanjawan. Semak status semasa di laman kementerian atau agensi berkenaan sebelum memohon — dan panduan skim rumah pertama → memecahkan setiap satu dengan lebih terperinci.

Kalendar: berapa lama dari fi tempahan ke kunci

Wang ialah separuh cerita. Separuh lagi ialah masa — dan masa ialah sebab utama pembeli kali pertama salah kira aliran tunai mereka.

Untuk hartanah siap di pasaran subsale, prosesnya lazimnya mengambil 3 hingga 4 bulan dari penandatanganan SPA sehingga pindah milik hakmilik dan pengambilan kunci. Fi tempahan yang anda bayar di awal biasanya 2%–3% daripada harga dan mempunyai tempoh sah — selalunya 14 hingga 21 hari — untuk anda melengkapkan SPA. Selepas SPA ditandatangani, baki deposit 10% perlu dijelaskan dalam kira-kira 14 hari.

Untuk projek baharu, kalendarnya berbeza sama sekali. Anda menunggu 24 hingga 48 bulan dari penandatanganan SPA untuk pemaju menyiapkan projek dan mengeluarkan Milikan Kosong; bagi kediaman, tempoh lazim dari SPA ke penyiapan ialah 24 hingga 36 bulan. Pinjaman dikeluarkan secara berperingkat mengikut kemajuan pembinaan, bukan sekali gus seperti hartanah siap. Maknanya kepada bajet anda: sewa atau tempat tinggal sedia ada perlu diteruskan selama tempoh itu, sambil ansuran berperingkat mula berjalan.

Projek baharu atau subsale — kesan pada tunai dan masa

Keputusan ini menentukan bukan sahaja berapa anda bayar, tetapi bila anda bayar dan berapa banyak kerja menanti selepas kunci.

Perhatikan baris terakhir dua-dua arah. Projek baharu membawa risiko pemaju tetapi memberi anda perlindungan kecacatan selama dua tahun. Subsale menghapuskan risiko pemaju sepenuhnya tetapi anda membeli rumah itu dalam keadaan sedia ada — setiap kecacatan menjadi kos anda pada hari pertama. Sebab itu pemeriksaan sebelum membeli jauh lebih kritikal pada subsale; lihat panduan pemeriksaan kecacatan rumah →.

Selepas Milikan Kosong: dua tahun yang tidak berbaloi dibazirkan

Untuk hartanah kediaman baharu, Tempoh Liabiliti Kecacatan (DLP) ialah 24 bulan dari tarikh Milikan Kosong, seperti yang diperuntukkan dalam Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966. Dalam tempoh itu pemaju wajib membaiki kecacatan tanpa kos kepada anda. Hartanah subsale tiada DLP langsung — sebab itulah pemeriksaan menyeluruh sebelum membeli menjadi satu-satunya perlindungan anda di sana.

Dalam praktiknya, dua tahun itu berlalu lebih pantas daripada yang disangka, dan banyak kecacatan hanya muncul selepas musim hujan pertama. Laporkan setiap kecacatan secara bertulis kepada pemaju, dengan gambar bertarikh, dan simpan salinan setiap penghantaran. Kecacatan yang paling kerap timbul di sini ialah kebocoran — panduan rumah baru bocor dalam DLP → menerangkan cara menuntutnya. Satu nasihat praktikal: jangan mulakan kerja ubah suai yang menutup kawasan bermasalah sebelum tuntutan kecacatan diselesaikan, kerana kerja anda sendiri boleh menjadi alasan pemaju menolak tanggungjawab.

Bajet ubah suai: rancang sebelum kunci, bukan selepas

Baris terakhir dalam jadual pertama tadi ialah RM20,000 – RM80,000+ untuk pindah masuk dan ubah suai, dan ia baris yang paling kerap dianggap “fikir nanti”. Itu kesilapan yang mahal atas dua sebab. Pertama, ubah suai jauh lebih murah dan lebih pantas dilakukan semasa unit masih kosong — tiada perabot untuk dilindungi, tiada keluarga yang perlu tinggal di tengah debu. Kedua, apabila ubah suai dirancang selepas semua wang lain sudah keluar, ia biasanya dibiayai dengan sisa simpanan kecemasan, yang meletakkan anda dalam kedudukan kewangan paling rapuh tepat selepas mengambil hutang terbesar dalam hidup anda.

Cara yang lebih waras: dapatkan sebut harga sebenar untuk kerja yang anda mahu sebelum Milikan Kosong, supaya angka ubah suai masuk ke dalam pengiraan tunai anda dari awal dan bukan sebagai kejutan. Bandingkan dengan panduan bajet renovate rumah →, dan kalau kerja itu perlu dibiayai berasingan, panduan pinjaman renovate rumah → menerangkan pilihannya. Dua kesilapan lain yang mahal dalam fasa ini: membeli di puncak DSR anda sehingga tiada ruang untuk perubahan pendapatan, dan memilih pemaju semata-mata berdasarkan harga tanpa menyemak rekod penyerahan mereka.

Kenapa pilih ClickBina

Kami kontraktor renovasi dan penyelenggaraan di Lembah Klang. Untuk kerja ubah suai rumah pertama anda, dari subsale sehingga unit pemaju, kami datang tengok tapak dahulu, beri sebut harga bertulis yang berpecah ikut item, dan beritahu terus kalau kerja itu tidak berbaloi dibuat sekarang. Tiada caj tersembunyi selepas kerja bermula.

Sebelum anda bayar deposit kepada sesiapa pun — termasuk kami — ada tiga perkara yang berbaloi disemak. Pertama, minta sebut harga bertulis yang berpecah ikut item, bukan satu jumlah bulat; kalau kontraktor enggan memecahkannya, itu sendiri satu jawapan. Kedua, tanya siapa yang akan berada di tapak setiap hari dan siapa yang boleh anda hubungi kalau ada masalah. Ketiga, dapatkan tempoh waranti secara bertulis dan tanya apa yang ia sebenarnya meliputi — waranti bahan dan waranti pemasangan bukan benda yang sama, dan kebanyakan pertikaian berlaku pada jurang antara keduanya.

Semua harga di halaman ini adalah anggaran (anggaran 2026, Lembah Klang). Harga sebenar disahkan selepas kami tengok keadaan di tapak.