Bocor dalam rumah atau unit yang baharu diserahkan ialah antara kecacatan yang paling kerap dilaporkan, dan juga antara yang paling kerap dipertikaikan — kerana ia datang dan pergi mengikut cuaca. Halaman ini menerangkan tempoh tanggungan kecacatan seperti yang dinyatakan dalam perjanjian jual beli berkanun, tarikh mana yang memulakan jam, apa yang mesti ada dalam notis bertulis anda, bukti yang menguatkan aduan bocor, langkah yang ditetapkan apabila pemaju bertangguh, dan pemeriksaan yang patut anda buat sebelum tempoh itu tamat. Maklumat umum, bukan nasihat guaman.
DLP ialah singkatan defect liability period — tempoh tanggungan kecacatan. Di bawah perjanjian jual beli berkanun yang ditetapkan oleh Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989, tempoh tanggungan kecacatan bagi hartanah kediaman baharu ialah dua puluh empat (24) bulan dari tarikh pembeli mengambil milikan kosong. Mana-mana kecacatan, pengecutan atau kerosakan lain yang menjadi nyata dalam tempoh itu, dan yang berpunca daripada mutu kerja atau bahan yang cacat, atau daripada hartanah itu tidak dibina mengikut pelan serta perihal yang diluluskan, mesti dibaiki dan diperelokkan oleh pemaju atas kos dan perbelanjaannya sendiri dalam tempoh tiga puluh (30) hari selepas pemaju menerima notis bertulis daripada pembeli.
Baca dua ayat itu sekali lagi, sebab dua perkataan di dalamnya yang selalu terlepas pandang. Yang pertama: atas kos dan perbelanjaannya sendiri. Dalam tempoh itu, kerja membaiki kecacatan pembinaan bukan kerja yang anda patut bayar. Yang kedua: selepas pemaju menerima notis bertulis. Jam 30 hari itu tak bermula bila anda mengadu di grup WhatsApp penduduk, dan tak bermula bila anda bercakap dengan penyelia tapak. Ia bermula bila pemaju menerima notis bertulis daripada anda. Sebab itu separuh daripada halaman ini tentang notis dan bukti, bukan tentang gam dan simen.
Satu lagi perkara yang perlu jelas dari awal: tempoh dan klausa di atas datang daripada perjanjian jual beli berkanun. Kalau anda tak pasti perjanjian yang mana terpakai kepada pembelian anda, jawapannya ada dalam perjanjian jual beli anda sendiri — buka dan baca klausanya, dan dapatkan nasihat profesional kalau ia tak jelas.
Tarikh yang mengira ialah tarikh anda mengambil milikan kosong (vacant possession, VP) — hari anda menerima kunci dan milikan unit itu berpindah kepada anda. Bukan tarikh anda menandatangani perjanjian jual beli, dan bukan tarikh anda mula berpindah masuk atau mula mengubah suai. Ambil surat serahan milikan kosong anda, cari tarikhnya, kira 24 bulan ke hadapan, dan tulis tarikh itu dalam kalendar telefon anda dengan peringatan tiga bulan lebih awal.
Peringatan tiga bulan lebih awal itu bukan hiasan. Bocor ialah kecacatan yang bergantung pada cuaca — ia mungkin tak menunjukkan dirinya sehingga musim hujan yang betul-betul lebat, dan kalau musim itu jatuh pada bulan ke-23, anda ada sedikit sahaja masa untuk memberi notis, membiarkan pemaju masuk, dan melihat sama ada pembaikan itu benar-benar berjaya. Pemilik yang membuat pemeriksaan bocor menyeluruh pada bulan ke-20 hingga ke-22 memberi diri mereka ruang bernafas yang pemilik yang menunggu sampai bulan ke-24 tak ada.
Rumah baharu bocor dengan corak yang agak boleh diramal, dan corak itu memberitahu anda apa yang patut direkodkan sebelum sesiapa datang melihat:
| Apa yang anda nampak | Punca yang paling kerap | Apa nak rekod sekarang |
|---|---|---|
| Tompok bulat di siling bilik air tingkat bawah, membesar selepas orang mandi | Lapisan kalis air lantai bilik air atas, atau sambungan di floor trap | Gambar bertarikh, dan catatan berapa lama selepas mandi ia muncul |
| Kesan lembap merebak di dinding luar selepas hujan lebat disertai angin | Retak halus pada lepaan, sambungan bingkai tingkap, sealant yang tak lengkap | Catat arah angin dan sisi rumah yang kena; gambar muka luar dan muka dalam |
| Tompok di siling bawah balkoni atau porch | Lapisan kalis air balkoni, atau saliran balkoni yang tak mengalir | Video semasa hujan; gambar longkang balkoni sama ada air bertakung |
| Serbuk atau kesan putih pada lepaan di kaki dinding | Lembapan bergerak melalui struktur dari bawah atau dari luar | Jangan cat menutupnya dahulu — rekod ketinggian tompok dari lantai |
| Titisan dari siling di ruang yang tiada bilik air di atasnya | Paip tertanam, atau bumbung dan talang bagi rumah landed | Uji sama ada ia ikut hujan atau ikut penggunaan air — dua cerita berbeza |
| Air di ambang tingkap dan skirting kayu kembang di satu bilik sahaja | Sealant bingkai, atau lubang saliran bingkai yang tersumbat | Ujian hos berperingkat pada satu tingkap itu, seorang memerhati dari dalam |
WhatsApp gambar kerja anda — kami balas dengan sebut harga segera.
💬 Sebut Harga SegeraKalau tandanya menghala ke dinding luar, panduan penuhnya ada di resapan air dinding →. Kalau ia siling kondo, mulakan dari siling kondo bocor →, dan untuk bilik air yang bocor ke unit bawah, tandas bocor ke bawah →.
Oleh sebab tempoh 30 hari itu dikira dari saat pemaju menerima notis bertulis, dua perkara yang menentukan kedudukan anda ialah apa yang tertulis dalam notis itu, dan sama ada anda boleh membuktikan ia diterima. Notis yang berguna mengandungi:
Simpan satu salinan lengkap untuk diri anda, termasuk lampiran, dalam satu folder yang sama. Kalau perkara ini berlanjutan enam bulan, folder itu ialah perkara paling berharga yang anda ada.
Bocor ialah kecacatan yang paling mudah dipertikaikan sebab ia datang dan pergi mengikut cuaca. Bukti yang dikumpul awal menyelesaikan pertikaian yang belum bermula:
| Bukti | Kenapa ia penting | Bila kena ambil |
|---|---|---|
| Gambar bertarikh setiap tompok, dari jauh dan dari dekat | Gambar dekat sahaja tak menunjukkan di mana tompok itu berada | Hari anda perasan, sebelum apa-apa dilap atau dicat |
| Video pendek semasa hujan lebat | Ia menghubungkan air dengan cuaca — hujah yang paling sukar ditolak | Musim hujan pertama selepas milikan kosong |
| Catatan tarikh, masa dan cuaca setiap kali ia berlaku | Corak berulang lebih kuat daripada satu kejadian | Setiap kali, walaupun ringkas |
| Salinan notis bertulis dan bukti ia diterima | Ini yang memulakan tempoh 30 hari | Hari anda menghantarnya |
| Gambar sebelum dan selepas setiap lawatan kontraktor pemaju | Menunjukkan apa yang sebenarnya dibuat, bukan apa yang dilaporkan | Setiap lawatan, tanpa gagal |
| Laporan pemeriksaan bebas kalau puncanya dipertikaikan | Pendapat pihak ketiga tentang punca, bukan sekadar tentang tompok | Bila pemaju berkata puncanya bukan kerja mereka |
| Senarai kecacatan asal semasa serahan milikan kosong | Menunjukkan apa yang sudah dilaporkan dari hari pertama | Simpan salinan dari hari VP |
Untuk cara membuat pemeriksaan yang menghasilkan senarai yang boleh digunakan, lihat pemeriksaan kecacatan rumah →.
Perjanjian jual beli berkanun tak berhenti pada “pemaju mesti baiki”. Ia menetapkan apa yang berlaku kalau pemaju tak berbuat demikian, dan urutannya penting:
| Langkah | Apa yang berlaku | Nota |
|---|---|---|
| 1. Notis bertulis kepada pemaju | Pemaju mesti membaiki dan memperelokkan kecacatan itu atas kos dan perbelanjaannya sendiri dalam 30 hari selepas MENERIMA notis bertulis anda | Jam bermula pada penerimaan — simpan bukti terima |
| 2. Pemaju tak memperelokkan dalam 30 hari itu | Pembeli boleh memberitahu pemaju kos kerja tersebut | Kos itu perlu disokong — sebut harga bertulis, bukan anggaran lisan |
| 3. Pemaju diberi 30 hari lagi | Tempoh tambahan untuk pemaju menjalankan kerja itu sendiri | Rekodkan tarikh mula dan tamat tempoh tambahan ini juga |
| 4. Pemaju masih tak menjalankannya | Pembeli boleh menjalankan pembaikan itu dan menuntut balik kosnya | Peguam pemaju mesti melepaskan jumlah itu daripada wang tahanan (stakeholder sum) yang dipegang di bawah Jadual Ketiga |
Dua perkara praktikal tentang tangga ini. Pertama, urutan itu sendiri yang penting — melompat terus ke langkah 4 dan membaiki sendiri sebelum langkah 1 hingga 3 didokumenkan dengan betul meninggalkan anda tanpa jejak kertas yang menyokong tuntutan kos anda. Kedua, setiap langkah bermula dengan satu tarikh, jadi setiap tarikh itu perlu boleh dibuktikan. Kalau anda sudah berada di langkah 2 atau lebih, itulah tahap di mana pertikaian khusus anda patut dibawa kepada seseorang yang layak menasihati anda — lihat bahagian nasihat profesional di bawah.
Angka 24 bulan dan 30 hari itu sama untuk kedua-duanya, tetapi klausanya berlainan. Ia adalah klausa 27 Jadual G bagi hartanah landed dengan hakmilik individu, dan klausa 30 Jadual H bagi petak dalam bangunan yang dipecah bahagi — iaitu unit strata seperti kondominium dan apartmen.
Satu perbezaan yang benar-benar berguna kepada pemilik kondo: di bawah Jadual H, tempoh tanggungan kecacatan 24 bulan itu meliputi petak, bangunan dan harta bersama. Itu penting sebab bocor dalam sebuah kondo selalunya bermula di luar unit anda — muka dinding luar, bumbung, atau ruang pendam bersama. Kalau punca bocor berada di kawasan bersama, ia masih berada dalam tempoh yang sama.
Perhatikan pula bahawa bukan setiap bocor dalam sebuah kondo ialah kecacatan pembinaan. Air yang datang dari unit di atas kerana penghuni di sana membuat sesuatu, atau kerana lapisan kalis air bilik air mereka sudah dirosakkan semasa ubah suai, ialah cerita yang berlainan dan laluan yang berlainan — mulakan dari siling kondo bocor →. Untuk mengetahui klausa mana yang terpakai kepada anda, buka perjanjian jual beli anda sendiri.
Bukan setiap kesan air dalam rumah baharu ialah kecacatan pembinaan, dan pemilik yang menghantar notis untuk perkara yang bukan kecacatan pembinaan akan kehilangan kredibiliti untuk perkara yang memang kecacatan. Tentukan punca dahulu:
| Tanda | Lebih menghala ke kecacatan pembinaan | Lebih menghala ke punca lain |
|---|---|---|
| Titisan pada permukaan dinding atau siling waktu pagi, tanpa hujan | Jarang — kecuali ada laluan air sebenar di sebaliknya | Pemeluwapan udara sejuk bilik berhawa dingin; uji dengan menutup aircond dua tiga malam |
| Basah bermula selepas anda mengubah suai bilik air atau balkoni | Hanya kalau ia sudah wujud sebelum kerja bermula dan ada rekodnya | Kerja ubah suai itu sendiri — sebab itu gambar sebelum-ubah-suai sangat bernilai |
| Air melimpah dari longkang balkoni yang penuh daun dan lumpur | Kalau saliran itu memang tak berkecerunan sejak siap | Penyelenggaraan yang tertunggak — bersihkan dahulu, kemudian perhatikan semula |
| Basah di sekeliling mesin basuh atau di bawah sinki | Jarang | Hos, penyambung atau pemasangan perabot — semak sebelum menghantar notis |
| Resapan muncul serentak di beberapa unit pada sisi bangunan yang sama | Sangat menghala ke sana — corak seragam menunjukkan punca yang dikongsi | Kurang berkemungkinan punca dalaman setiap unit |
| Bocor hanya berlaku semasa hujan lebat disertai angin dari satu arah | Menghala ke sana — laluan air melalui bahagian luar bangunan | Semak juga sama ada tingkap ditinggalkan terbuka sedikit |
Untuk membezakan pemeluwapan daripada resapan sebenar, dinding berkulat & lembap → menerangkan ujian yang menjawabnya. Untuk paip tertanam, paip bocor dalam dinding →.
Ini nasihat praktikal, bukan larangan: setiap kerja ubah suai yang anda buat menjadikan punca asal lebih sukar dibuktikan. Kalau anda memecah lantai bilik air, memindahkan paip, menebuk balkoni untuk pagar, atau menjubin semula ruang tamu, lapisan yang menjadi bukti sudah tiada. Selepas itu, perbincangan tentang siapa yang menyebabkan bocor menjadi perbincangan tentang siapa yang boleh mengingati keadaan asal.
Tiga tabiat yang murah dan menyelamatkan. Rakam keadaan asal secara menyeluruh sebelum apa-apa kerja bermula — video berjalan melalui setiap bilik, termasuk siling dan sudut lantai, cukup. Selesaikan senarai kecacatan asal dahulu kalau boleh, sebelum kontraktor ubah suai anda masuk. Dan tuliskan skop kontraktor ubah suai anda, khususnya apa yang mereka sentuh di bilik air dan balkoni, supaya kemudian ada rekod tentang siapa membuka apa. Panduan kos dan urutan ubah suai ada di bajet renovate rumah →.
Buat ini sekitar bulan ke-20 hingga ke-22, bukan pada minggu terakhir. Ia mengambil satu hujung minggu:
Apa-apa yang anda jumpai, masuk ke dalam notis bertulis pada minggu yang sama. Senarai semak penyelenggaraan yang lebih luas ada di senarai semak penyelenggaraan rumah →.
Perlu jelas tentang kedudukan kos di sini. Dalam tempoh tanggungan kecacatan, kerja membaiki kecacatan pembinaan ialah kerja pemaju atas kos pemaju. Harga di bawah ialah untuk keadaan yang berbeza: bila anda memerlukan pemeriksaan bebas dan laporan bertulis untuk dilampirkan pada notis anda, bila punca bocor itu rupanya di luar kerja pemaju, atau bila tangga langkah di atas sudah habis dan pembaikan itu akhirnya milik anda.
| Kerja | Harga | Nota |
|---|---|---|
| Kesan & taksiran bocor (ClickBina) | RM300 – RM800 satu lawatan | Harga ClickBina — dikecualikan kalau anda teruskan dengan pembaikan |
| PU injection, siling bilik air bocor (ClickBina) | RM650 harga tetap | Harga ClickBina — satu siling bilik air, termasuk titik suntikan |
| Kerja semula kalis air bilik air, tanpa pecah jubin (ClickBina) | RM1,500 – RM3,500 satu bilik air | Harga ClickBina — bila jubin sedia ada masih kukuh |
| Kerja semula kalis air bilik air, pecah & jubin semula (ClickBina) | RM4,500 – RM9,000 satu bilik air | Harga ClickBina — jubin dibuka, membran baharu, dijubin semula |
Semua baris di atas ialah harga ClickBina, bukan julat pasaran. Kalau anda masih dalam DLP dan puncanya kelihatan seperti kecacatan pembinaan, perkara pertama yang kami akan beritahu ialah hantar notis bertulis kepada pemaju dahulu. Perbandingan kos yang lebih penuh untuk kerja bilik air ada di waterproofing bilik air →.
Tiga perkara berlaku serentak, dan kesemuanya memburukkan kedudukan anda. Kerosakan merebak. Air yang masuk melalui satu retak halus tak kekal di satu tempat — ia bergerak sepanjang papak dan kekuda, melembapkan lepaan yang jauh dari puncanya, dan menukar satu tompok kecil kepada tiga kawasan yang perlu dibuka. Punca menjadi lebih kabur. Selepas dua musim hujan, anda ada kesan air lama, cat yang sudah disapu semula, dan tiada siapa boleh memberitahu tompok mana yang masih aktif. Dan tempoh itu ada penghujungnya. Dua puluh empat bulan dari milikan kosong ialah tempoh yang ditetapkan, dan ia tamat pada satu tarikh.
Kalau kecacatan hanya menjadi nyata selepas tempoh itu berlalu, itu keadaan yang berlainan dan bukan sesuatu yang halaman ini boleh jawab untuk kes anda — ia perbincangan untuk seseorang yang boleh membaca perjanjian anda dan fakta anda. Yang halaman ini boleh katakan dengan yakin: menghantar notis bertulis awal, walaupun untuk tompok kecil yang anda fikir mungkin tak penting, jauh lebih murah daripada apa-apa yang datang selepas itu.
Halaman ini ialah maklumat umum tentang apa yang perjanjian jual beli berkanun nyatakan mengenai tempoh tanggungan kecacatan dan kerja membaiki di dalamnya. Ia bukan nasihat guaman, dan ia tak boleh memberitahu anda apa yang akan berlaku dalam kes anda sendiri.
Bawa perkara anda kepada seseorang yang layak menasihati apabila mana-mana daripada ini benar: pemaju mempertikaikan bahawa bocor itu satu kecacatan; anda sudah melepasi langkah pertama dalam tangga di atas dan sedang menimbang untuk menjalankan kerja itu sendiri dan menuntut balik kosnya; anda hampir dengan penghujung tempoh 24 bulan; jumlah wang yang terlibat besar; atau anda tak pasti klausa dan jadual mana yang terpakai kepada perjanjian anda. Setiap satu daripadanya bergantung pada perkataan dalam dokumen anda dan pada fakta anda sendiri, dan kedua-duanya perkara yang perlu dibaca oleh seseorang, bukan diandaikan.
Kami bukan pihak pemaju dan kami tak bertindak untuk mereka. Apa yang kami buat ialah mengesan punca bocor dan menulis apa yang kami jumpa — ujian hos berperingkat, ujian takungan lantai bilik air, pemeriksaan saliran balkoni, dan ujian meter air bila perlu — kemudian menyerahkan laporan bertulis dengan gambar yang boleh anda lampirkan terus pada notis anda kepada pemaju. Kalau punca itu kelihatan seperti kerja asal, kami tulis begitu. Kalau ia kelihatan seperti pemeluwapan, longkang tersumbat atau kerja ubah suai anda sendiri, kami juga tulis begitu — sebab laporan yang hanya mengatakan apa yang pelanggan mahu dengar tak berguna kepada sesiapa apabila ia dibaca oleh pihak yang lain.
Hantar gambar tompok anda dan tarikh milikan kosong anda melalui WhatsApp, dan kami boleh beritahu langkah seterusnya sebelum sesiapa keluar. Versi Inggeris halaman ini ada di defect liability period and water leaks →, panduan DLP umum di defect liability period new house →, dan senarai perkhidmatan penuh di waterproofing services → serta kontraktor kalis air KL & Selangor →.
WhatsApp kami butiran hartanah anda — kami balas dalam masa sejam.